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李宇嘉:从黄奇帆的楼市“情怀”看长效机制建设

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(原标题:从黄奇帆的楼市“情怀”看长效机制建设)

黄奇帆复旦演讲折射出的信号,是房地产长效机制建设有很多制度条件的前置制约,比如改革地方政府职能和政绩考核,改革财税体制和公共财政建设,改革税收制度和金融监管制度等。所以,说到底,长效机制建设和体制改革是一盘棋。

全国人大财经委副主任委员、前重庆市长黄奇帆近日在复旦大学以“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”为题的演讲,引起了舆论和公众的广泛关注。网络上点击、转发和评论的量级上了千万。政府官员演讲引起如此关注,还很罕见,这一方面因为重庆在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡;另一方面,则是社会对楼市长效机制尽早“破茧”的深切期望,以避免因高房价、高成本而阻断内需构建和经济转型。

在新一轮楼市调控下,2月以来,已有60多个城市出台了150多项政策,无论调控的频率,还是力度,都可谓“史上最严”,坊间称其为“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商),特别是“限售”和一线城市“限商”,几乎将需求冻结。

此轮调控前,各地楼价经历了暴涨。2015年以来,热点城市房价上涨了80%至150%,楼市火热蔓延到三四线城市,库存高压和身披“鬼城”番号的城市、贫困县也未能幸免。房价暴涨,“加杠杆”和“资产荒”预期是两大动力。但是,我国总杠杆率(全社会总负债/GDP)已从2010年的177.8%升至2016年的237.6%,居民杠杆率从2015年的44%急速升至2016年的50.6%,2016年房贷占新增贷款之比高达46%。经济转型背景下,杠杆率急速攀升,意味着资金加速“脱实入虚”,金融风险渐行渐近。因此,长效机制亟待破冰并打破越调越涨的怪圈。

黄奇帆认为,长效机制的前提是客观定位房地产。因为体量太大、关联度太高,房地产在全球都是支柱产业。即便已过了城镇化高峰的美国,房地产对GDP的贡献也达9%以上,“后危机时代”的经济复苏也离不开房地产,支柱产业、龙头产业名副其实。同时,房地产是民生产业、财富象征,与金融和经济风险如影随形,政府必须要高度重视房地产稳定及其与经济的平衡。因此,要避免两种倾向:一是经济“去房地产依赖”异化为情绪化、道德化的“去房地产”;二是房地产冲击经济金融,异化为绑架经济金融、“大而不倒”,进而倒逼调控绥靖化,风险积累。

要避免这两种倾向,就要以经验化的量化指标,既尊重房地产地位,又要保持各项指标平衡,如房地产开发投资不能超过固定资产总投资的25%、不能超过GDP的六分之一;固定资产投资不能超过GDP的60%;房屋总价不能超过老百姓家庭6至7年的收入;土地供应“爬行钉住、后发制人”,即以城市实际吸纳人口数,按人均建面100平方米供地;这个供地建面,要按55%、20%、20%、5%的比例,分别供应基础或公共设施、工业、住宅、商办;开发商拿地自有资金和融资比严格控制在1:3;公租房须覆盖城市常住人口的20%;地价不能超过房价的三分之一等等。

黄奇帆经验式的“量化平衡”,暂且不论是否科学,但却是地方政府当下避免房地产和经济失衡、避免金融风险积累的简单而实用的措施,也是“底线思维”在长期执政过程中的“落地”。表面看,尽管有些量化指标难以施行,比如在“补偿标准看齐周边房价”的旧城改造模式下,地价不能超过房价的三分之一,但黄奇帆指出,完全可通过以外围甚至城郊接合部充裕的土地来补偿开发商,换取其遵循这一措施。这样,房价降下来了,营商环境好了,实体经济和房地产就平衡了。

因此,尽管房地产问题有客观存在的“路径锁定”,如“招拍挂”出让机制下,开发商埋怨土地价高,居民埋怨房价高,官员埋怨投资环境破坏了,所有人都不满意,但这却是现有条件下的无奈选择。但是,我们却可以凭政治智慧和改革突破精神,探索出条件约束下的政策路径,最典型的就是“地票”制度。事实上,随着“3个一亿人”的推进,农村人均200至300平方米建面的建设用地会退出来,完全可通过复垦为耕地,腾挪出城市建设用地指标。大城市可购买这些指标,将本市农地置换为建设用地,进而实现平抑地价和推进以人为本城镇化的双重目标。

在黄奇帆看来,当下的土地供应、土地制度问题,概括起来就是土地供应不足、制度创新滞后。土地供应不足,一方面在于土地供应与人口流动方向相悖,大城市吸纳了80%的外来人口,却在紧缩供地,而中小城市人口停滞或出现净减少,却在增加供地,背后则是中小城市投资型经济获得了支持;另一方面在于地方政府土地“生意经”,即在现有考核体制下,依靠土地“上项目”、低地价“招商引资”或“作价入股”的投资和税收依赖,成为短期“做政绩”的优选。于是,工业挤占住宅用地,连同大城市紧缩供地和“招拍挂”,一起推高房价。

笔者认为,黄奇帆这次演讲折射出的信号,是房地产长效机制建设有很多制度条件的前置制约,比如改革地方政府职能和政绩考核,改革财税体制和公共财政建设,改革税收制度和金融监管制度等等。甚至,一些基础性制度也形成了制约,如租房可享受同等公共服务,打击开发商集资乱象,随意变换容积率等等。此外,不同职能部门的目标相左,造成很多措施难以落实,比如“招拍挂”避免腐败,但推高了房价;金融创新鼓励多渠道融资,但造成资金违规进入楼市;资产质量考核下银行愿意投放房贷,但助长加杠杆。说到底,长效机制建设和体制改革是一盘棋。

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