<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易海南房产 > 正文

商办调控僵局: 成交冰冻 开发商的迷茫与等待

0
分享至

(原标题:商办调控僵局: 成交冰冻 开发商的迷茫与等待)

“除了观望,也没有更好的办法。”对于商办调控困局,多家房企这样回复21世纪经济报道记者。

今年以来,自北京、上海开启的对商办类物业调控严查正呈蔓延之势,如今已覆盖至全部一线城市。

在此环境下,这些地方的商办物业市场瞬间冻结。同策咨询数据显示,从存量来看,目前上海“类住宅”有87.42万平方米存量面积(截至5月17日已批预售许可证并且未售的面积),去化速度相比去年全年月度均值已大幅降低。北京亦如此。中原地产统计显示,“3·26”限购新政以来,市场成交全面降温,所有商业类项目的签约数据合计仅2014套,环比调控前两个月的9905套,跌幅达80%,而且剔除其中的写字楼、商业,实际商办类签约接近于0。

商办物业的出路成为业界关注的重点。对此,21世纪经济报道记者采访了诸多房企。得到的普遍回应是,目前尚未找到合适解决办法。

陷入僵局

一线城市对商办类物业的调控和整顿令此类市场几乎陷入僵局。

5月17日下午,上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,停止审批公寓式办公项目;加强商业办公项目建设、销售监管,重新审核尚未上市销售的项目。

酝酿近5个月的上海“类住宅”整改细则终于落地。同策咨询研究部总监张宏伟感慨称,“类住宅”的话题势必还会成为近期上海市场的热点。原因在于政策从严执行后,大部分项目销售停滞,上海现有60-70个类住宅活跃项目的开发商非常迷茫。

同策咨询研究部数据显示,因政策管控严格,“类住宅”市场从年初至5月17日网签备案每个月仅有2万-3万平方米,为2015年3月以来网签值的最低阶段。

中原地产研究中心统计显示:北京“3·26”商住调控后近2个月内,北京商办市场彻底冰冻,实际市场成交跌幅99.9%,接近0成交。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为,商住项目的存在有其合理性,当传统开发商依然依赖现金流并且商业销售也越来越难之时,转向类住宅(或称商住房)就变成不得已的选项。同时因为类住宅用地属于商业产权,年限较短、售价较低,在住宅供不应求、房价高企的城市,类住宅成为年轻人居住的重要替代产品,并且往往出现在地铁站点等交通便利区域。而目前的严查其实是因为住宅供求失衡导致需求转向商住,政府为了控制城市人口规模、同时控制炒房和房企商改住而采取的措施。

欧阳捷认为,在控制人口规模的城市,依然会长期限制商住购房,也会控制商改住。不符合商业或办公规划的产品,包括突破层高、配套厨卫居住功能、不满足消防要求等,都不会放松管制。未来一二线城市真正用于公寓建设的项目会越来越少,因为商业和办公用地不能建公寓,开发商又舍不得用纯住宅用地建公寓,三四线城市即使商业或办公用地可以建公寓也卖不掉。

短期难解套?

对此破局成为业界关注的焦点。

北京市一家房企高管向21世纪经济报道记者坦承,目前看各家都没有找到合适的解决办法。“对于好位置的商办类物业,开发商可以当做写字楼销售。但对于远郊区的商办类物业,去化难度非常大,且这类物业自持难度也非常大。由于租金跟不上,地价都收不回来。”

欧阳捷表示,长期来看,公寓还是居住市场的一个组成部分,当然也应该是可以投资的。在热点城市,符合规划要求并满足居住条件的项目仍有需求,能够销售的项目,开发商当然首选销售。

欧阳捷认为,要求自持的商住公寓,目前来看只有两条路可走。一是长租,开发商自己或委托运营。公寓运营的关键首先是客户定位与产品定位,一旦客户定位不准,而产品已经建成,租客客源不足之时,渠道推广成本会侵蚀运营成本。其次是运营管理,好的运营才能口碑相传,但其精细化需要投入成本、平衡收支,对于自营则要付出学习成本。二是资产证券化,不过依然首先要有运营利润才能实现。证券化只是为开发商套现继续开发提供现金流,同时资本运作创造了一个市场机会。但运营效益决定了证券化的市场机会,在房租收益偏低的一二线城市,证券化不会带来更多机会;三四线城市的公寓更是难有证券化的可能。

中原地产首席分析师张大伟也表示,“现在处于调控加码周期内,我了解的到目前还没有一个企业有办法应对政策,所以商办土地市场已经明显降温。存量的商住目前体量依然很大。目前针对已经网签的部分政策已经清晰可以保留居住功能;但对于未网签部分现在还没有明确政策,所以各家企业针对这部分如何消化还没有办法,只能等待政策继续细化。而从运营角度看,商办的调控方向是恢复商办本来定义,所以商住公寓肯定不是主要选项,未来企业手中运营的商住类物业被监管的可能性很大。”

亚豪机构市场总监郭毅也对商办类物业“解套”存疑。“从政府调控政策看,商办类物业并不允许居住用途。因此,企业只能还原其原本土地规划时的要求,通过自持经营来获取租金和资产升值收益。但从市场情况看,到目前为止,房企还没有找到合理的以及房企通常所习惯的快速回笼资金的方式。政府对于商办类物业调控最明显的目的是,促使开发商将快速开发转变为通过资本经营获取更高的增值收益。”

郭毅认为,从现实市场情况看,资产证券化通常针对成熟运营资产基于租金收益,给投资者稳定回报。房企在资金运转上,需要用资产证券化套现,从而实现规模化扩张。但对于土地层面,很难用资产证券化解套。此外由于国内相关政策并未出台,运营条件还不成熟。

“短期内还看不到商用办公解套的方式。”这几乎是业内共识。

咨询热线:4001-666-163转3

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
“女朋友说发大水困住了,给我发了这张图片,我是不是被绿了?”

“女朋友说发大水困住了,给我发了这张图片,我是不是被绿了?”

解忧段子杂货铺
2023-09-22 07:35:13
欧文的新旧logo 你认为哪个更好看呢?

欧文的新旧logo 你认为哪个更好看呢?

直播吧
2023-09-22 12:09:05
红事变白事!河南新娘因彩礼未到位拒上婚车,新郎悲痛咬舌自尽!

红事变白事!河南新娘因彩礼未到位拒上婚车,新郎悲痛咬舌自尽!

可乐谈情感
2023-09-22 11:29:17
没人为公道发声,民族将失去灵魂!央媒问钟爷爷调查:不可告人?

没人为公道发声,民族将失去灵魂!央媒问钟爷爷调查:不可告人?

大风文字
2023-09-13 21:02:55
中国女排输球原因:龚翔宇形同虚设、刁琳宇抽风!蔡斌应培养新人

中国女排输球原因:龚翔宇形同虚设、刁琳宇抽风!蔡斌应培养新人

金毛爱女排
2023-09-22 08:04:48
健身丑闻,男教练贴身指导女学员疑下身有反应,网友:恶心

健身丑闻,男教练贴身指导女学员疑下身有反应,网友:恶心

帝迟
2023-09-22 17:04:15
历史老照片:清军神机营章京即将被德军处决,神色安详无惧死亡!

历史老照片:清军神机营章京即将被德军处决,神色安详无惧死亡!

凯撒历史屋
2023-09-22 13:30:31
苹果iPhone15 Pro Max游戏中发烫高达48°C,引发热议

苹果iPhone15 Pro Max游戏中发烫高达48°C,引发热议

小宋聊数码
2023-09-22 12:14:59
英语将被踢出主科?专家:一旦成真,就像钢琴一样,普通人学不到

英语将被踢出主科?专家:一旦成真,就像钢琴一样,普通人学不到

简读视觉
2023-09-20 13:55:03
在联合国,拉夫罗夫狠狠地幽默了一把,足以证明:中国的判断没错

在联合国,拉夫罗夫狠狠地幽默了一把,足以证明:中国的判断没错

千里持剑
2023-09-22 13:47:15
常规赛报销! 广东重磅交易宣告失败, 周琦生涯转折

常规赛报销! 广东重磅交易宣告失败, 周琦生涯转折

冯乐谈科技
2023-09-22 02:42:14
惊世一幕!女子为儿缝补裤子竟染上狂犬病,几日后不幸离世

惊世一幕!女子为儿缝补裤子竟染上狂犬病,几日后不幸离世

万千艺术
2023-09-22 15:46:00
再见皇马!拜仁出手,9000万转会费,沃克替代选择,安切洛蒂不满

再见皇马!拜仁出手,9000万转会费,沃克替代选择,安切洛蒂不满

夏侯看英超
2023-09-22 22:45:43
全国都在咽喉炎!又一轮病毒要来了吗?

全国都在咽喉炎!又一轮病毒要来了吗?

我家的中华田园犬
2023-09-22 20:09:47
我在澳洲当妓女,曾一次接过6个黑人,最怕的却是这种人

我在澳洲当妓女,曾一次接过6个黑人,最怕的却是这种人

颤巍巍
2023-08-28 14:00:31
侯友宜称两岸互不承认主权, 柯文哲反驳, 称台湾对大陆拥有治权

侯友宜称两岸互不承认主权, 柯文哲反驳, 称台湾对大陆拥有治权

双鱼座电影
2023-09-22 16:28:39
想要幸福?千万别嫁给这13种面相的男人

想要幸福?千万别嫁给这13种面相的男人

山九观主
2023-09-22 15:04:13
9月22日:朝鲜凌晨忽然动手,美韩怕了?就在刚刚,国际传来消息

9月22日:朝鲜凌晨忽然动手,美韩怕了?就在刚刚,国际传来消息

晗史如烟
2023-09-22 22:58:10
打了500多天,战局已经很清楚,朝鲜若军援,俄罗斯要了也不奇怪

打了500多天,战局已经很清楚,朝鲜若军援,俄罗斯要了也不奇怪

天下有警官方
2023-09-22 11:41:18
妙龄女赤裸被杂交犬折磨而死,警方调查后感慨:已经突破人伦底线

妙龄女赤裸被杂交犬折磨而死,警方调查后感慨:已经突破人伦底线

历史八卦社
2023-09-19 21:35:07
2023-09-22 23:38:44

海南房产

海南省居民购买住房商贷首付降至25%

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

叙利亚总统乘坐中国国航飞机访华 三个细节值得关注

头条要闻

叙利亚总统乘坐中国国航飞机访华 三个细节值得关注

财经要闻

中美成立经济领域工作组 释放什么信号?

体育要闻

恨了詹姆斯20年,如今他终于放下了…

娱乐要闻

伊能静发声明回应争议:以身为中国人为荣

科技要闻

iPhone 15首销破发,Pro卖断货

汽车要闻

大空间、够稳定 15万级买逍客够省心

态度原创

房产
数码
健康
教育
旅游

房产要闻

海口楼市新政持续加码,刚需买房,该怎么选?

数码要闻

iPhone 15/15 Plus首发体验:Pro级实力认证,加量不加价

防猝死,要远离不良生活方式

教育要闻

注意西安交通大学新规定,取消英语四六级与学位证挂钩,有何影响

旅游要闻

辽宁盘锦:红海滩美景迎客来

无障碍浏览 进入关怀版