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宋卫平瞄准雄安 先把地圈了再说

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雄安三个县的农民及务工人员如何与特区规划有机结合在一起?用特色小镇的方式如何解决?

(原标题:宋卫平瞄准雄安 先把地圈了再说)

地产壹线 吴波 发自上海

特色小镇正前所未有地裹挟着政府、企业、社会资本、专家等多方力量的介入。正在疯狂涌入的地产开发商是一股不容忽视的力量。而各方对特色小镇有着不同诉求、特色小镇开发的复杂命题,让地产开发商开发的特色小镇饱受争议。

房企的问题在于仍无法抛弃圈地、造空间、卖空间、交付给物业的原有地产开发模式,特色小镇演变为郊区大盘。既无法满足政府对导入产业、带动一方经济发展的诉求,也未满足小镇人文需求,形成完整的小镇生态。

探索十余年,打造多个特色小镇标杆的蓝城,也仍在质疑之列。除了对“十年、百镇、万亿”计划在数字上的否定,在一场特色小镇论坛上,有企业家提出,蓝城本质上仍是房地产开发。

作为少有走在特色小镇开发前列的房企,之于蓝城始终存在两种声音。另一方面,蓝城又被不少政府,资方,同行等奉为“座上宾”,或谋求合作、或给予资金支持,或学习其特色小镇开发模式,也不乏企业打着蓝城的幌子寻求特色小镇开发机会。

面对外界的或棒杀或捧杀,蓝城集团董事长宋卫平要求集团上下少说话多做实事。做实事的成效如何?在日前一场特色小镇高峰论坛上,蓝城执行总裁傅林江参与其中,在其演讲中透露了现阶段的新进展。

其一是小镇产业发展进行具体而微的迭代升级,其二是小镇项目版图拓展至雄安特区。

产业迭代

15个专业公司、12大产业要素、9大产业解决方案

特色小镇站上风口,大概能够称之为窥探中国城镇化发展的一个窗口。包括政府、企业、专家等多方力量都喜欢用英美的“逆城市化”来反推中国提前布局小城镇发展具有强大的战略意义。

英美两国均经历了城市化、城市郊区化、逆城市化三个城市发展阶段。公开资料显示,在城镇化率达到76-80%的水平时,城市人口逐渐往郊区、小城镇迁移。

英国上世纪60年代开始,家用汽车逐渐普及,人口开始大量向小城镇迁移,大中城市周边的卫星城镇迅速兴起;诸多跨国企业也把总部设在了小城镇。美国90年代,有超过1800万人从大都市迁移到小城镇或乡村;《财富》杂志中500强公司中,有2/3的公司总部从纽约搬迁到乡村都市。

中国似乎正在逼近英美“逆城市化”阶段。目前城镇化率达到56.1%,大城市病出现,城市二元结构问题开始凸显。但又不同于西方大国——国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令指出,中国的现状是城市人口暂未大量迁移至郊区及小城镇,大公司总部也仍选择北上广深等一二线核心城市。

这也就意味着,在郊区或小城镇布局特色小镇,地产开发商面临的挑战则是一系列围绕“人和产业”的问题。而产业又肩负着“吸引人来、留住人、带动经济”的重要使命,是最为重要的关键词。

负责操盘过包括梦想小镇在内的多个浙江特色小镇的产业,蓝城作为地产开发商转做产业运行商,在思路上有极大转变,从组织架构到产业要素甚至细化至产业发展解决方案的体系都具体而微。

目前的蓝城算是一家专门开发特色小镇的房企。其组织架构已转变为特色小镇开发、养老产业、科技农业产业、大健康产业、产业发展、轻资产运营“六位”一体化格局。其中养老产业、科技农业产业、大健康产业、产业发展都是其特色小镇中的产业供给。

随着业务不断走向纵深,蓝城下设的专业公司及分公司也在增多。目前下设有15个专业公司,61个分公司,形成全产业链模式。

15个专业公司涉及到生活建设和产业发展,其中生活策划研究院、生活建设研究院、生活服务研究院、农业研究院、产业发展运营中心,以及围绕产业设置的健康、教育、产业、商业、物业5大服务板块,是蓝城核心的特色小镇建设优势。

产业构成又拓展到12个要素,农业、颐养、健康、文化、旅游、文脉、商业、宗教、艺术、产业、科技、教育,集中于农业、养老、文旅等三大核心产业。

傅林江称,根据项目情况组合12大要素里其中某几个要素形成特色,因地制宜。也就是说,每个小镇根据自身的资源优势进行复合。据网易房产了解,乌镇雅园主打颐养,核心产业在健康和颐养;以倡导教养理念为主题的安吉天使小镇,除了导入育华学校等教育资源,还计划发展关注孩子和老人的特色教育产业。

就农业而言,蓝城要用1平方公里的开发,带动三到五平方公里的农业改造,最终做成一个几万人口的小镇。农业则是蓝城小镇的核心产业。蓝城目前拥有2个现代生态农业基地,100余个联盟基地。打造了蓝城农庄的嵊州农业基地便是其中之一。

农业资源的复合则体现,在建的春风长乐将是第一个真正意义上1.0版本农业小镇。未来还将产生2.0版本的农业小镇,这也是产业迭代的体现。因乌镇雅园是颐养小镇、桃李春风定位为复合小镇,均采取小型农场的形式,不同程度引入农业因素。

为助力产业发展,蓝城还有一整套产业发展解决方案。调结构、去产能&发展新兴产业、传统产业和新兴产业并驾齐驱、技术推动(大数据、物联网、移动互联网、云计算、智能制造)、依托人才、全方位解放思想(联合多方政府、企业、相关机构力量)、政府引领(政策、产业基金、资源等)、资本(设立专项基金)、形成平台势能,9大方案渗透至产业发展的各个方面。

雄安特区特色小镇

解决农民及务工人员安置问题

2016年9月,蓝城推出“百镇万亿”计划,对外公布10个特色小镇。从发轫于浙江到进驻全国多地,今年平台公司增至15个,拓展的新项目有如龙坞茶镇、巧克力小镇等,质及量均在预设规划内。

在特色小镇高峰论坛上,傅林江用一连串的问句向外透露了又一个蓝城新项目。

“在雄安特区城市规划讨论会上,专家提出了一个问题:雄安三个县的农民及务工人员如何与特区规划有机结合在一起——农民是全部搬掉还是留下来,若留下又如何处理?特区建完后,所有的务工人员如何处理?住在哪里?”

雄安新区将会注入更多新生事物。在雄安特区的城市规划中,正处于风口的特色小镇也将被装入其中。蓝城正是一家有望与雄安特区发生关联的企业,它被要求在雄安特区打造特色小镇标杆项目。

“若无意外,我们将在那里(雄安特区)打造一个特色小镇新标杆。”在雄安特区或是在特色小镇上有所谋划,是2017年足以让地产开发商愿意举集团之力去推动的。尽管该项目并未进入最后敲定环节,傅林江仍多次兴奋强调。

雄安特区规划范围涵盖河北省雄县、容城、安新等3个小县及周边部分区域,涉及到的原住民及务工人员不在少数。傅林江认为雄安特区出现的这些问题可以用特色小镇的方式来解决。

以解决农民和务工人员的安置问题作为切入点,在很大程度上符合蓝城的开发理念——打造“宜居、宜养、宜旅”的复合型理想生活小镇,重点规划郊区大盘和新农村改造。

特色小镇正处于急速发展期,规模不论大小、顶层设计是否合理,资金是否充足,想要分食一杯羹的企业日益剧增。有地才有资格言及开发,特色小镇地块争夺没有铺上台面,但蓝城拿到好地块竞争压力不言而喻。

“胆子大的企业都在做(特色小镇),先把地圈了再说。”傅林江称政府、企业都在一哄而上开发小镇。区别仅在于数量,小企业拿地少,大企业则拿地多。

(地产壹线)

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