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股权之争接近收官 万科进入深铁时代 国资影响加大

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持续近两年的万科股权之争渐渐落下帷幕,多个重要角色的身影也慢慢隐去,如华润、如恒大,甚至宝能。

曾因股权分散而引来纷争的万科,历史上第一次出现了股权高度集中的情形。6月9日,在受让恒大所持14.07%万科A股份后,深圳地铁集团(以下简称“深铁”)正式成为万科第一大股东,其持股比例升至29.38%,逼近实际控制人地位。

其余股东如宝能持股25.40%、安邦7.18%、万科事业合伙人4.14%、万科企业股中心2.98%、刘元生1.21%,再加上其他机构股东,预计占去近80%股权。

深铁表态,将对万科进行全方位的支持,正如华润以前所扮演的基石股东的角色一样。业界预计,股权结构优化后,万科在公司治理上将更加完善。

不过,持股比例远超此前华润、深特发等万科历史上国资股东的深铁,对于万科的影响可能也将超越前任大股东,万科这家公司的国资化特征将加强。尤其是万科“轨道+物业”战略之下,深铁将给予万科更多资源,有助于后者在房地产的二次机遇中获得先机,巩固龙头地位。

另一方面,万科现有的事业合伙人制度、项目跟投制度如何演变,与股东利益的关系如何,是否能得到深铁的持续大力支持,仍需要继续观察。

抢占制高点

早在2016年3月份宣布与深铁战略合作之时,万科便确立了“轨道+物业”的开发模式,在2016年年报中,万科更提出,轨道交通TOD模式是未来发展的一大方向。

万科管理层认为,轨道交通和都市圈的发展,是房地产行业继商品房之后的第二次历史机遇,而要获得先机,就必须绑定轨道交通集团。

因此,深铁对于万科不仅是临危受命的“白衣骑士”这么简单,更是长远发展的战略伙伴。深铁在轨道交通以及轨道沿线土地获取等方面具有非常明显的优势,万科则具有物业开发的深厚经验,万科董事会主席王石称,万科和深铁是战略协同的关系。

广发证券认为,在当前房地产行业集中度快速提升的阶段,叠加行业目前严厉调控的大背景,质优价廉的土地资源更显稀缺,而“轨道+物业”联合开发的模式,有助于万科突破因为土地资源稀缺而面临的增长瓶颈。

深铁入局后,万科“轨道+物业”有望提速。根据兴业证券研报,深铁目前在深圳核心和枢纽地段拥有10块土地,建面约427万平方米,此外还在城轨沿线车辆段、停车场及车站上方共创造14个地块、共555万平方米再造资源,将为万科补充优质土储。

截至去年,万科和深铁已就合作参与深圳地铁四期线路开发及沿线土地开发进行了初步探讨并签署战略合作备忘录,地铁轨道交通四期将延伸到东莞、惠州,未来双方有望合作进入其他城市,开拓海外市场,携手获得更多地铁上盖土地资源。

海通证券指出,未来深铁和万科合力打造的“轨道+物业”模式有望成为全国轨道交通“PPP+TOD”模式的建设标杆,从而形成巨大竞争优势,未来有望在全国复制输出管理运营模式,使公司在新一轮城市圈发展格局中抢占新的制高点。

国资影响力

华创证券认为,因深铁、万科管理层、刘元生等均是现任管理团队的支持者,合计持股比例达37.71%,已远超宝能系,万科股权之争终获解决。

作为新晋大股东,深铁对于万科的态度表现出了一致性。在3月份的万科业绩会上,总裁郁亮曾表示,深铁给予了万科四个支持:支持万科的混合所有制结构、城市配套服务商战略和事业合伙人机制,管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、深化“轨道+物业”发展模式。

在正式成为万科第一大股东之后,深铁再次声明强调了上述四个支持。

作为万科上一任大股东的华润,因不干涉万科公司经营深受好评。郁亮在今年3月的业绩发布会上表示,“过去十几年间,华润集团很好地扮演了万科基石股东的角色。比如在万科早期非常多的融资活动中,华润集团提供了实际性支持;在万科股权分置改革的时候,华润集团作为国有股东,同样履行着股权分置改革的责任。”

那么深铁将如何表现?

东兴证券分析师郑闵钢认为,深铁与华润同属国资体系,但华润原持股比例远低于深铁,深铁对于万科的控制力和影响力将大于华润,同时深铁未来有望将部分资产注入万科,进一步加深其影响力。

另外,深铁成为第一大股东,将使投资者对万科估值的评价体系发生变动,公司一度的“快周转”低估值将转为“资源型”房企,与招商蛇口、陆家嘴等房企的估值评价体系靠拢。同时,深铁的国企背景将为资本市场带来巨大的想象空间,公司有望成为深圳“国企改革”、粤港澳大湾区题材的受益标的之一。

而在公司治理层面,接近万科的人士13日向记者分析,深铁持股比例逼近30%而不超过,既没有控股对万科掣肘太多,又可以达到对“野蛮人”的威慑,而多个一致行动人同盟的存在,为万科股权构建了护城河。这种国资、民资、险资、机构股东的混合所有制结构,保持了万科公司治理的稳定性和连续性;历史上,万科一直是一家混合所有制公司。

这些明显的利好之外,一些不确定仍旧存在,比如股东结构变集中、复杂后,深铁等股东,对于万科事业合伙人以及跟投制度的支持力度究竟有多大。

在以往案例中,金地集团前两大股东曾联手否决金地的跟投制度,理由是跟投侵占股东利益。

截至目前,万科事业合伙人通过盈安合伙持有公司4.14%股份,以后还会否继续增持并不确定;截至2017年2月底,公司累计已有308个项目实施跟投。跟投项目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短,营销费用率也得到有效控制。

前述接近万科的人士认为,从目前深铁的表态来看,已经明确表示支持万科既有战略和制度,让管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理,那么接下来就是从具体的董事会层面去落实,包括从公司章程、制度管理等方面继续支持,甚至狙击可能的反对者。

其预计,在万科董事会成功换届选举后,公司战略和制度将持续保持,毕竟这有利于这家公司的长远发展。

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