陈涛：住宅超配潜藏财富幻觉与流动性隐患

（原标题：住宅超配潜藏财富幻觉与流动性隐患）

　　2007-2016年我国住户存款和非金融企业存款增速　　我国住户存款占各项存款的比重　　数据来源：Wind

（作者系中央财经大学经济学博士）

从历史经验看，国际大都市的房价一般都会经历周期性波动。但剔除物价因素，这些大都市的房价长期运行走势整体平稳。当前，我国房价上涨预期尚未逆转，虽经历本轮严厉调控，但我国居民家庭配置住宅不动产的动力依然充足。

目前，一些热点城市的住宅不动产仍具有投资属性，但超配热点城市的住宅不动产，势必以放弃家庭流动性为代价。而账面投资收益以交易变现为前提，它取决于中低端人群的购买力。而在房价过度偏离基本面的情况下，热点城市住宅置换链条运行必然受阻，加上政策调控收紧，加剧房地产市场流动性压力，财富效应或将是一种财富幻觉。

2016年以来我国热点城市房地产市场的持续升温及房价的大幅上涨，更多受到房地产市场投资投机需求的驱动，再一次展示了市场根深蒂固炒房惯性的力量。巨大财富效应、房地产路径依赖、预期自我实现机制，构建了炒房惯性三大支柱，导致家庭超配住宅不动产动力充足。

一是巨大财富效应释放了空前的房地产投资投机需求。

1998年我国启动住房制度改革以来，住房不动产投资无疑是近20年内最富价值的投资品种。特别是2003年以来，我国出现了住房价格普遍上涨现象。作为国际大都市的北京、上海、深圳，以及作为区域经济金融中心的南京、杭州、厦门、天津等二线城市，住房价格均出现了巨幅上涨。

回顾住房价格历史运行轨迹，除2008年四季度因执行适度从紧货币政策致楼市资金阀门收紧引发房价小幅回调外，二十年间我国住房价格大体呈现单边明显上涨态势。以北京为例，1998年北京市城镇职工年平均工资为12285元；2015年北京市城镇职工年平均工资为85038元，较1998年上涨了5.92倍。2003年，北京市原内城四区住房均价为5600元；2015年，北京市内城住房均价约为6万元，较2003年房价上涨了9倍多。

特别是经历2016年房价大幅上涨后，北京原内城四区住房均价从6万元跳升至10万元以上，而城镇职工年平均工资涨幅却远远小于房价涨幅。类似情况在其他热点城市均有不同程度体现，显示出住宅不动产投资的巨大财富效应。

二是房地产路径依赖引发集中的市场道德风险。

2003年以来，房地产业迅猛发展，并带动国内需求扩张，支持了经济持续较快增长，城市发展面貌也得以迅速改观。在这个过程中，地方经济发展与房地产业高度关联并逐步形成路径依赖，房地产投资在全社会固定资产投资中占据重要份额，加上房地产作为社会融资广为接受的抵押品，房地产金融迅速膨胀。

在这些因素综合作用下，形成了房地产路径依赖自我强化的运行轨迹。而房地产业路径依赖所形成的发展模式惯性，引发了集中的道德风险，使得房地产投资投机意愿处于低风险、甚至是无风险的运行状态，完全背离了市场经济内在需要风险与收益相平衡的规律，导致我国房地产市场运行在相当长时间内进入“拒绝调整”模式。

三是预期自我实现机制给炒房惯性添注动力。

资产价格是市场对资产价值的评价，反映出市场对资产价格未来走势的预期。当市场中大多数投资者预期资产价格上涨，则交易将促使实际资产价格向预期方向变化，直至当期资产价格在剔除时间价值后等于市场预期价格，这就是所谓的预期自我实现机制。我国热点城市住宅价格运行就显示出显著的预期自我实现特征。

以国际大都市住宅价格为参照物，市场普遍预期一线热点城市房价将与国际大都市接轨，由此大量社会资金涌入，加上市场投资投机炒作，一线城市房价超越基本面支撑出现大幅上涨，透支了未来购买力。而房价上涨预期的自我实现机制，导致实际住宅交易价格出现高位接力上涨现象，反过来又进一步强化了房价上涨预期，为炒房惯性添加了充足动力。

虽然住宅兼具投资与消费属性，但考虑到住宅不动产高昂价值，无论是住宅投资，还是住宅消费，归根到底还是家庭财富配置结构问题。1998年我国住房制度改革以来，住宅不动产作为家庭财富配置主要品种呈现出快速上升态势，货币财富比重明显下降。在房价高位上涨压力下，举债购房导致家庭流动性最低限度运行的情况并不鲜见。特别是在一线热点城市，二手房市场成交活跃度明显高过新房，而其中的住宅置换链条支撑城市房价高位上涨。

一是我国家庭住宅不动产配置比重偏高。

研究表明，住房自有率水平高的国家，几乎都是经济发展水平比较低的转轨国家，而住房自有率低的国家则大多为经济发达国家。英美等发达国家住房自有率在60%-70%，而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上。据统计，截至2010年末，我国城镇居民家庭自有住房率为89.3%。2012年，西南财经大学发布的《中国家庭金融调查报告》称中国自有住房拥有率高达89.68%。

2014年，交银中国财富景气指数调查显示，我国大多数城市居民家庭十多年来积累的不动产迅速增值，因而资产价值较高，大约占家庭总资产的3/4，同时，绝大多数家庭持有的不动产为房产，仅少数拥有商铺、写字楼等商业地产。我国家庭投资性房产占比过高。据调查，2015年我国家庭可投资资产中投资性房产占比高达71.5%，远远高于美国，2013年美国家庭的投资性房产占比仅为15.5%。中国家庭将大部分资金投向房产，而在股票、基金、债券上的配置相对较低。

二是住户存款增长放缓。

住宅不动产购置实际上也是住户存款向房地产开发企业存款转移的过程。从数据看，我国住户存款和非金融企业存款增速在整体放缓大趋势下，呈现出一定反向变化关系。特别是在商品房旺销的2009年和2016年，非金融企业存款增长速度明显超过住户存款。同时，住户存款在各项存款中的比重也呈现出下降的趋势。2017年1月，我国住户存款占各项存款的比重为41.4%,较2007年1月下降7个百分点。

三是热点城市房价主要依靠住宅置换链条支撑。

目前，我国包括北京、上海、深圳在内的热点城市，房价高位上涨更多依靠住宅置换链条来支撑。2016年，北京市二手房销售27.2万套，而新建商品住宅成交约11.47万套，简单来说，每成交2.37套二手房才能支持1套新建商品住宅交易。

这种情况表明，住宅置换链条对热点城市高房价的支撑力度，事实上取决于链条最底端刚性购房人的支付能力。反过来又在一定程度反映出中等及以下收入群体家庭流动性的捉襟见肘，表明当前一线热点城市房价高位运行存在脆弱性。

四是预期住宅投资收益更多依靠买卖差价。

随着2016年这波房价的大幅上涨，热点城市住宅的租金收益率已经明显低于银行存款利率。特别是一线热点城市动辄千万元一套住宅，全年租金总额在12万元左右，若剔除住宅自然折扣和其他费用，实际租金收益率在1%左右。

虽然一线热点城市拥有大量就业机会，对就业人口有强烈吸引力，但城市就业机会主要在服务业，特别是低端服务业，导致住房租赁市场难以跟随房价“水涨船高”。在实际租金收益率过低情况下，预期住宅投资收益实现要更多依靠住宅买卖价差，存在巨大不确定性。这也在一定程度上反映出住宅超配难以带来家庭流动性的改善。

五是住户流动性决定了热点城市房价上涨高度。

房地产市场不同于一般商品市场，房价由少量交易决定，而非一般商品市场基于大规模、连续交易来实现供求均衡。虽然这一交易特征给予房地产开发企业某种程度垄断定价权，但考虑到预期住宅投资收益变现和家庭增加流动性都需要以增加住宅供给为前提，将不可避免对这一定价体系形成强烈冲击。

1991年日本房地产泡沫破灭后，日本家庭流动性也显著下降。据日本金融广报委员会2013年专项调查，日本有三分之一的家庭没有金融资产。据日本总务省调查，2014年度日本平均每户家庭为1565万日元存款，六成以上低于平均值。

日本房地产泡沫破灭后，长期以来日本房价回升动力不足，除人口老龄化因素外，家庭流动性不足也制约了房价上涨空间。

考虑到当前我国北京、上海、深圳等地核心区房价已经和国际大都市接轨，房价高位上涨对家庭流动性的挤压，使得热点城市房价继续上涨的空间日渐逼仄。历史上，东京等国际性都市都曾出现房价大幅回调现象。

六是家庭房价高位加杠杆透支了流动性。

2016年我国新增贷款12.65万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%。家庭在房价高位时加杠杆，不可避免对未来流动性进行了透支。应该看到，还款能力是个人住房贷款前置条件。全世界商业银行在发放个人住房贷款时，都要对借款人还款能力进行审查，主要基于过去收入状况来合理推测借款人未来还款能力。但在还款能力审查上，各国商业银行略有不同，如在借款人银行账户明细时间跨度上，有要求三个月，有要求一年，存在一定差异。但各国及地区的银行越来越重视个人所得税缴纳证明的鉴证作用。

如美国的商业银行通常要求借款人提交前几年的纳税申报单，我国香港的商业银行要求借款人提交最近期的税单或雇主报税表，我国台湾的商业银行要求借款人提交所得税扣缴单据或薪资入账存折等。这是因为个人所得税缴纳状况是借款人收入真实性的最有效证明，也显著减轻了银行审查借款人收入真实性的负担。

但我国商业银行在借款人还款能力审查上，往往习惯于形式上审查，借款人收入证明只需加盖单位公章，无需提供个人所得税缴纳证明，往往通过合作律所电话联系借款人单位相关联系人以核实收入真实性，存在虚假收入证明蒙混过关的隐患，使得并不具备还款能力的借款人获得巨额个人住房贷款，或为借款人借助金融杠杆炒作房产提供方便之门，这实际上也是严重透支未来流动性的表现。

一是政策环境收紧与炒房惯性形成背离。

多年来的房价高位持续上涨，使得房地产市场已经成为家庭财富配置的纽带和社会经济生活绕不开的焦点话题。中央经济工作会议明确指出，“房子是用来住的，不是用来炒的。”年初国务院出台了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。”

为打击炒房者，重庆市政府紧急发布人民政府令，从2017年1月14日起对无户籍、无企业、无工作外地人新购首套及以上普通住房征收房产税，剑指“炒房”牟利行为七寸。3月中旬以来，以北京为代表的全国四十多个热点城市陆续升级房地产调控措施，而以“限购、限贷、限价、限售”为主要特征的政策调控，将明显收紧房地产市场流动性。

二是住宅供给总量平衡与炒房惯性存在背离。

目前，所谓供给不足并非热点城市房价上涨的主要原因，而只是房价炒作噱头。毋庸置疑，北京、上海、深圳等城市就业机会充足，基础设施建设优良，人文环境优越，对社会就业人口有强烈吸引力。虽然从经济承载力看，决定一个城市人口集聚规模的关键，是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距。

中心城市与其他地区收入差距越大，人口流入意愿越强。全球大多数城市的经济份额占比与人口份额占比的比值多处于1.0至1.4区间，而北京、上海均高达2以上，收入差距作用将引致外来人口不断净流入。但也要看到，城市就业人口收入存在巨大差异性，热点城市很多从事服务业的就业转移人口，根本上无法承受当前高房价。1978年-2016年，北京市新开工住宅面积合计50881.2万平方米，若以三口之家人均30平方米计算，大约可满足1696万人居住需求。2016年，北京市常住人口2172.9万人，剔除外来人口807.5万人，户籍人口大约1365.4万人。

三是住宅置换链条不可持续与炒房惯性存在背离。

热点城市房价高位上涨对居民收入的过度偏离，更多反映在对支撑住宅置换链条底端人群收入的偏离度上。以北京为例，2016年北京市商品房均价为3.47万元，假定城镇就业人口收入完全均匀分布，按照人均30平方米面积来计算，一套房产总价为312.3万元，按照目前北京房贷政策，最少需要109.3万元首付款，同时按照最长30年借款期限，现行基准利率下每月至少还款10773.2元。2016年，北京市居民人均消费性支出为35416元。2015年北京市城镇职工年均收入为85032元，假定2016年为10万元，那么新婚家庭可支配收入为70812元，每月可支配收入为5901元，按照每月按揭还款支出不超过家庭可支配收入的50%，那么实际可承受的贷款总额为55.62万元。除非北京城市通勤足够远，导致房价降至可承受范围，否则大多数外来人口并非具备经济意义上的北京市房地产市场实际住宅需求群体。

不难看出，从经济意义分析，北京市住宅供给总量并不稀缺，但分布存在显著不平衡，少量人拥有多套房产，大量外来投资进入北京房地产市场，导致住房供给存在一定程度稀缺。而北京、上海、深圳等城市房价的与国际大都市的完全接轨，已经过度背离收入分配底端人群，这决定了未来住宅置换链条的不可持续。

四是城市人口总量约束与炒房惯性存在背离。

城市发展并非越大越好，虽然发展大城市有巨大经济意义，但在环境保护、社会管理和公众安全等也存在明显问题。而且资源环境对人口的承载能力存在自然约束，盲目扩大城市规模实际上也是对资源环境的不科学利用，即使是东京、首尔这些城市，实际上也在应对“大城市病”同时，深刻反思城市发展模式。不仅如此，发展大城市实际上也存在对周边地区资源的虹吸作用，造成环大城市边缘地区经济发展普遍缺乏后劲，导致总体经济发展存在一定程度脆弱性。

当前我国特大城市资源环境承载能力已经达到自然极限，加强人口总量规划和约束是必然要求。2016年北京人口调控效果继续显现，随着疏解非首都功能各项措施的推进，北京市常住人口的增速、增量继续实现双下降。2016年末北京市常住人口为2172.9万人，比上年末增加2.4万人，增长0.1%，增量比上年减少16.5万人，增速比上年回落0.8个百分点。2015年，上海外来常住人口出现了负增长，同比下降1.5%，这是十五年来的首次。这些情况表明，城市人口总量约束与以人口流入为炒作噱头的炒房惯性正在形成背离。

一是严控资金流向房地产市场炒作。

中央经济工作会议指出，“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。”在土地出让环节，要采取切实有效措施防止杠杆资金进入土地一级市场炒作，关键是要加强委托贷款、信托贷款和私募资金监管，按照穿透原则查实资金来源，对不符合监管要求的违规出资行为进行严厉处罚。在个人按揭贷款环节，加强借款人还款能力审查，可考虑将个人所得税证明作为还款能力审查要件。将个人所得税证明作为还款能力审查要件，并不会改变现有金融监管政策和差别化住房信贷政策。

过去我国商业银行在发放个人住房贷款时过度看重抵押的第二还款来源，往往忽视对借款人真实还款能力的审查。增加个人所得税证明要件，一方面可以提高银行在借款人收入审查上的效率，通过个人所得税缴纳证明，银行可以合理分析推测借款人具备的真实还款能力，防止出现向不具备还款能力的借款人发放个人住房贷款的可能性，也明显增加借款人利用金融杠杆炒作房产的难度；另一方面也有利于借款人提高主动纳税意识。通过与税务部门联网，发挥税务稽查作用，对大肆进行投资投机炒作的借款人形成威慑。无论怎样，银行都需要切实加强借款人收入真实性审查，以抑制资产价格泡沫，并有效防范住房金融风险。

二是加快热点城市房地产税试点。

房地产税增加住房交易及持有成本，调节房产投资收益，因而利用税收杠杆抑制住房市场投机炒作，是各国普遍做法。不可否认，房地产税将对住房市场运行形成冲击，高房价可能因投资炒作受到抑制而失去支撑，并出现价格回调，进而影响到商业银行房贷资产质量，特别是不具备还贷能力借款人在房价高位加杠杆时可能会引发一定程度违约风险。

尽管如此，应该看到我国现行个人住房贷款最低20%，热点城市最低30%的首付比例，以及二套房贷更高的首付成数，理论上至少可以承担整体房价20%以内的降幅，足以提供金融机构房贷资产充足的安全垫。当前热点城市房价上涨动力充足，利用税收杠杆增加炒房成本，降低房产投资收益率，不失为一个值得探索的方向。

三是推动卫星城建设。

简单增加城市土地供应，并不能有效解决房价高位上涨，反而可能会加重大城市的病症。目前我国大城市功能和基础设施过于集中，城市产业布局也过于聚集。虽然产业和功能聚集可以提高资源配置和运行效率，但不可避免导致人口过度集中。

随着科技发展和交通运行方式改变，可以考虑更合理布局城市功能和产业承载位置，通过将部分与生活相关的教育、医疗等基础设施向外迁移，城市核心区主要集中高附加值产业，通过卫星城承接城区分流人口，提高土地利用价值，消除热点城市“泛豪宅化”现象。

四是密切关注家庭住宅不动产的流动性转换态势。

随着本轮房价过快上涨，房价运行风险已经有所显现，要高度关注热点城市家庭住宅不动产的流动性转换态势。美元三次加息启动了全球量化宽松货币政策向正常化回归之旅，国内金融市场利率中枢有所抬升，未来资产价格不可避免要承受巨大压力。