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商业体量过剩! 我们是否还需要那么多商业

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(原标题:我们是否还需要那么多的商业)

李一戈

由于工作关系,最近陪朋友去看了一些商业运营情况。实话说,差异巨大,行业活跃度总体不是特别乐观。

先说几个例子。北京某大型商业项目,重整,修改,3年了,还是休息状态。另一个项目,某著名商业品牌撤出,重新招租,两年过去仍然空置。

最令人怵目的是两个商业大厦,从原来的百货商场,改为购物中心,节节败退,5层的大楼如今只剩下顶层的电影院,三四层零星的儿童业态,一二层的餐饮,略有人气,其他楼层或完全闲置,或正在撤柜。

值得一提的是,这几个项目都位于北京四环以内。看着空荡荡的楼层,我禁不住心口发紧,如此亏损经营能坚持几天?宝贵的城市资源如此虚掷,岂不令人心疼。

这样的商业项目,在各个城市绝非个别现象,而是普遍存在。它显露的,从产业来说是传统商业转型的阵痛;从城市规划和布局来说是功能、业态的重组。

早在几年前就有机构统计说,有些城市的人均商业综合体面积,已建在建加起来,超过了发达经济体的水平。有的项目交付之日即是亏损之日。包括地产商在内的投资机构,并非完全不了解这种状况,只是行动过于迟缓。原因还是,他们不能不做这么多的商业。因为土地出让规划就是这样规定的。

一个住宅小区配备多少商业和配套设施,是有明文规定的。记得大约是90年代末、21世纪初,商业部都已经撤销了,但小区需要配套建设若干比例粮店的部门规章仍然适用。曾听有地产商很疑惑地说:粮票都取消多年了,建粮店做啥用?明显是计划经济的做法嘛。

如今,当然没有哪个城市还会规定,住宅小区需要配套建设粮店。但不少地方对住宅小区配套建设商业的热情还是很高。这主要体现在土地出让中。

某特大城市的远郊区县,在其一幅综合用地出让招标文件里明确载明,商业配套面积占一半比例。而其实,该区域已经建成交付的多个项目,商业设施大面积闲置,根本招不了商。一家小地产商为了生存,咬牙拿下这幅地块后,心怀忐忑,期望的是地方政府部门能够从实际出发,修改规划。

理论上说,优质商业对增加区域税收、带动就业、促进消费、提升城市形象等,都有积极作用。譬如,华润万象城、中粮大悦城、万达广场、龙湖天街等,甚至成为了区域城市名片。从这点来看,发展商业尤其是大型商业的诱惑还是很大的。

但前面提到的商业案例却显露出刀刃的另一面。大量商业项目运营难以为继,亏损、关闭,对投资企业是重大损失,对城市资源是浪费。虽然这与开发投资机构的招商、运营管理水平密切相关,但如果是在商业过剩区域不切实际地配置过多商业,水平再高,恐怕也徒呼奈何。

针对城市商业配备,我个人的建议是:

已交付多年但大量闲置的商业项目,政府部门允许其在城市总体规划范围内进行改造。我已多次呼吁,这类商业大楼可允许改为长租住房或长租公寓。如果担心全面推开有风险,就先试点,但动作要快。如果区域内缺乏合适的写字楼,也可改造成面向中小企业、创业创新企业的办公楼,比如像优客工场。

新建项目,尤其是新出让的土地,要赶紧把商业占比降下来。电商的出现,表面看是对传统商业的冲击,本质上却代表一种商业趋势,是消费升级的必然结果。无论“新零售”是不是商业的未来,新建项目商业比例的调整,都是无可避免的。

我们常常说,企业应该研究消费趋势,顺应消费升级的方向来配置商业业态。这方面,政府部门也不能做观众。我们的城市是否还需要那么多的商业,门店、超市、购物中心、大型商城?不应是在办公室内拍脑袋,决定是30%还是50%的比例,而应该前瞻未来,认真听取开发企业和商业运营机构的看法。

至少在我看来,目前在一二线热点城市的土地出让中,适当降低商业和产业占比,相应提高住宅占比,是有空间的。商业空置率偏大的城市,更应尽快付诸行动。(编辑 祝乃娟)

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