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华侨城斥数千亿全国圈地造镇 扩张与挑战并存

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(原标题:华侨城斥数千亿全国圈地造镇)

华侨城频繁砸重金布局文旅项目,“圈地造镇”行动在多地火速启动。在最新签署的一份协议中,华侨城集团与西安市政府达成了2380亿元规模的全面战略合作,大手笔落子西安。这同时也是华侨城再次采用央地混改,将自身“文化+旅游+城镇化”发展模式布局西北。实际上,华侨城的文旅项目已在全国多地布子,从京津冀、四川、云南到西安,华侨城动辄上千亿元的项目比比皆是,而如此多大项目背后也能看到华侨城的长袖善舞,从参与本地国企改革到PPP模式,华侨城通过多种渠道跑马圈地。对此,业内人士表示,对于华侨城来说,资本支持是当前项目发展的关键因素,同时旅游地产项目虽然能够聚集人气,但是后续的成本回收以及地产项目的入驻率问题还需进一步考量。

多个千亿项目快速圈地

近两年来在文化旅游、城镇化建设方面加速布局的华侨城集团,再一次将目光聚焦在了古都西安。6月19日,北京商报记者获悉,华侨城集团与西安市政府签署了一份2380亿元规模的全面战略合作协议。根据双方签署的协议,未来五年,华侨城将在西安市投资2380亿元,围绕西安本地历史文化资源和现代化城市建设需要,通过一系列项目的打造,将公司“文化+旅游+城镇化”的发展模式移植于西安。项目覆盖了西安的“西咸”、“未央”、“碑林”、“莲湖”、“曲江”等多个区域。同时值得注意的是,华侨城集团还将联手西安市政府实施央地混改,对本地文化旅游类公司进行战略重组。

华侨城方面表示,此次签约作为华侨城集团近年来最大手笔的签约,涉及西安市多个重点行政区,涵盖产业综合开发、金融战略投资等多种合作形式,对西安市乃至西部地区的文化产业格局具有深刻影响。华侨城集团党委书记、总经理段先念称,华侨城集团的“文化+旅游+城镇化”发展模式,正在全国各地寻求合作机会、布局投资项目。

实际上,华侨城在全国各地大手笔布局的文旅项目已经不在少数,投资金额动辄就是千亿元规模。资料显示,在发布投资西安2000余亿元项目的两天前,华侨城北方集团集中发布了围绕京津冀区域目前已确定的7个重点项目,包括北京门头沟斋堂文化旅游综合开发项目、北京昌平十三陵门户区文化旅游综合开发项目、京杭大运河(天津西青)大型文化旅游综合开发项目、河南郑州中原新区起步区文化旅游综合开发项目、秦皇岛·华侨城南戴河滨海国际旅游度假区等。其中,天津西青京杭大运河项目砸下500亿元,河南郑州中原新区起步区文化旅游综合开发项目投资不少于500亿元。

此前,华侨城还通过金融运作云南三个国资平台,控股了上市公司云南旅游,华侨城表示“非常看好并坚定不移地把云南打造成第二总部”,2017年起在云南投资逾千亿元 (含1000亿元PPP项目)。在成都市场,2016年华侨城与成都市签订合作协议,投资超千亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大名镇。

大额的投资项目也从华侨城营业成本的构成上显现出来,呈现旅游综合业务支出增长的趋势。华侨城集团旗下的上市公司深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城A”)2016年年报显示,华侨城A五大支出板块中房地产业务负增长9.38%,而旅游综合业务去年共投入94.9亿元,同比增长33.97%。

推多种模式拓宽“钱途”

近年来,华侨城提出围绕“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的战略转型发展,同时,也在运用自身央企的身份通过央地混改、PPP模式、投资并购等模式推动自身文旅项目的跑马圈地。

华侨城集团身为央企,参与地方国企改革具有先天优势,华侨城与西安携手有望开创央企与地方政府合作的新模式,同时也成为华侨城扩局布点的方式之一。在与西安政府签订的协议中,华侨城集团参与西安本地国企改革,对西安文化旅游类公司进行战略重组。华侨城相关负责人透露,该集团将战略重组西安曲江文化产业投资(集团)有限公司和另一家本土文化旅游产业公司。事实上,这也是今年以来,华侨城集团继在云南参与云南世博、云南文投战略重组之后,参与地方国企改革方面的再一动作。今年4月,华侨城集团宣布与云南世博、云南文投实施战略重组。后二者同为云南省国资委下属公司。重组完成之后,华侨城集团将持有云南世博、云南文投各51%的股权,其余股权则由云南省国资委持有。值得一提的是,在与西安的战略合作中,华侨城集团届时将会通过重组之后的西安文旅产业公司,整合云南文投的优质资源。

“对于华侨城来说,参与地方性的国企改革等,和华侨城的企业性质比较匹配。华侨城这样的央企在文化旅游等方面资源较多,参与地方国企改革能整合全国性的资源,与西安进行联动的同时也能进行战略布局。而对于类似云南和西安等省市来说,长期存在的问题是有较好的资源和政府发展的急迫愿望,可投资方面还是会有很多障碍,比如说资金进不去或者说不敢进,所以与华侨城的合作也是快速招商引资的路径。”上海易居房地产研究院总监严跃进表示。

其次,PPP模式是华侨城在进行特色小镇等文旅项目建设时的惯用方式。此前,华侨城拟以PPP模式联合国开行、中建、中铁、中铁建、中冶等央企,投资1000亿元完善云南文化旅游基础设施和公共服务;拟投资超千亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇也是通过PPP的模式进行开发;华侨城此前还表示通过PPP模式推出“100个美丽乡村”城镇计划。

华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱对北京商报记者表示,华侨城很多动辄千亿元的项目都是PPP模式,这能够降低大约1/3的投资成本。严跃进也分析,PPP模式是政府和社会资本合作模式,PPP模式一方面降低了地方政府的资金成本,也使得华侨城能够通过项目参与获得更大的自由度。此外,PPP模式下的项目拿地成本也有可能为零,房企主要支付项目的建设成本。

扩张与挑战并存

“大投资、大策划、成片运营”是华侨城一直以来投资项目的主要模式,但该公司撬动投资巨大项目的关键因素还是在于获得资本支持。业内人士表示,这对于华侨城来说也是一个挑战。2016年底,华侨城集团分别获得中保投资有限责任公司和国家开发银行的授信,额度高达1000亿元和1200亿元,国家开发银行还将针对华侨城与各地政府及合作伙伴已签署的约4000亿元合作协议项目进行梳理,共同组建华侨城“十三五”投融资规划合作小组,制定整体投融资方案。

业内人士分析称,早期扩张中,华侨城通常会拿下成片巨幅土地,一边进行旅游开发一边进行地产开发,但这种模式前期投入巨大,旅游并不能迅速形成效益,如不能快速通过地产开发回笼资金,财务压力就会陡增。在最新战略中,华侨城将“旅游+地产”开发模式升级为“文化+旅游+城镇化”,考虑采用异地补偿,寻求跨省、跨区域的平衡。从“文化+旅游+城镇化”,再到“旅游+互联网+金融”,华侨城最终希望构建从证券、银行、保险、信托等金融体系,广泛连接市场要素和资本要素,加快实现产融结合。这极大考验着华侨城团队的管控能力。

同时,PPP模式也是华侨城降低投资成本的方式,但也存在一些问题。赵焕焱表示,PPP模式管理难度在于项目时间长。信托、基金等资金周期最多为五年,PPP项目周期一般为20年。土地、融资、法律、制度等方面的配套政策有待于进一步完善。

此外,华侨城和西安签下一系列战略合作项目协议,全面参与西安文化产业发展建设和格局重构。但是,西安旅游产业结构比较陈旧,深度体验游、互动游欠缺,华侨城此次披露的合作企业即西安旅游股份有限公司、西安饮食业绩都处于亏损状态,一直处于转型困难,华侨城的参与能否真正实现改变并且实现融合需要时间考验;此外,严跃进还直言,“对于华侨城来说,做复合型地产业务是其优势,但切入点很多都和旅游资源有关。当前的问题在于旅游项目能够聚集人气,但往往不能保证给地产导入大批购房者,所以后续此类投资和圈地还要考虑此类问题”。

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