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专家:不要让高房价成为经济转型升级的障碍

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日前,中国社会科学院发布的《中国城市竞争力报告No.15:房价体系:中国转型升级的杠杆与陷阱》(以下简称报告)表示,适度的高房价有助于通过提高城市高技能劳动力的比重等途径助推城市发展,成为转型升级的杠杆,但过高房价则不利于城市发展,甚至会成为转型升级的陷阱。

中国经济正在经历一个漫长的转型升级过程,在新旧动能交替的空窗期,经济出现了脱实向虚的现象,一个主要表现就是一些中心城市房价飙涨,并向四周不断蔓延。房价过高对中国经济转型究竟会起到什么作用呢?经济转型升级是当前中国面临的最大任务,也是经济改革最重要的目标,楼市的涨跌必须服从于这个任务和目标,而不是相反。

报告中的说法比较辩证,房价体系是转型升级的杠杆也可能是转型升级的陷阱。所谓杠杆作用,是将房价作为一个城市发展的基本要素,房价上涨会带动其他与城市生活相关的要素价值都会上涨,从而推动生活成本上升。这种上涨会导致从事低端产业的企业和就业者无力承受,从而开始分流。而那些更具效率和竞争力的高端产业(与之相应的是从业者高收入)会填补空白。由于房价是城市发展的基本要素,因此,通过房价杠杆作用,可以起到产业和人口更新迭代的作用。

但是,在我国集聚高端产业的城市,最近几年房价出现过快上涨,与当地居民平均年收入相比,房价已经太高。这主要是一部分投机资金大量涌入导致的结果,无疑超出了普通刚需购房者的合理承受力。在一定程度上,不仅是低端产业与低收入人群无法承受而被迫离开,就是高端产业与高收入人群也叫苦不迭。报告撰写人之一,国务院发展研究中心原副主任、中国发展基金会副理事长刘世锦对此表示,有些城市想转型升级,想做新的行业,苦于房价太高,竞争力转不过来;甚至原有的支柱企业开始外撤。

这种现象在一线城市已现端倪。比如从去年开始,任正非、曹德旺等企业家都对房价过高提出质疑,认为地价过高会对制造业产生挤出效应,与此同时,楼市的财富效应又吸收大量资金的流入,使得资源配置发生扭曲,加速经济脱实向虚。也因此,中央推出了严格的楼市调控政策,试图让房子回归居住的属性,而不是用来炒作的资产。

一些人依然将核心城市的高房价看作是理所当然的事情,比如拿纽约、东京、中国香港等与北京、上海等城市相比较,认为聚集了过多资源的中国核心城市房价就应该高。事实上,中国核心城市居民收入远远低于这些国际大都市,不具有支撑高房价的基础。更重要的是,在北京、上海、深圳等城市,现在依然是中国大部分技术创新型公司的基地,而纽约、东京、中国香港等都是以高效率服务业为主的城市,美国、日本等国创新中心与制造业基地并不在这些核心城市,这与中国截然不同。

当中国核心城市聚集了大量技术研发与技术性企业总部后,如果房价过高就会阻止年轻人才的流入,而在中国其他地区和城市又不具有这些创新资源与平台,因此,就会出现年轻人才与创新平台日渐隔离现象,人才培养后继无人,企业也缺乏人力资本的投入与改善,创新驱动战略就会难以落实。大城市的高房价问题便成为影响经济转型升级的重要因素。

比如任正非就说过,“(房价带来的)高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路,活力分布的时代已经形成了,但不会聚集在高成本的地方”。

中心城市房价泡沫化具有一定的必然性,这是因为中国城市大多数属于地区单一核心,而不是多中心群网化的分布,导致创新资源聚集在中心城市,而中心城市又吸引了太多资本和人口流入,后者抬高了城市成本,对创新资源的人才与创新成本形成抑制。针对这种困境,雄安新区就承担了承接北京创新资源的功能,并且从一开始就杜绝楼市投机,落实房子是用来住的原则。

为了避免核心城市跌入高房价的转型陷阱,必须加快核心城市周边城市群的建设,将资源分散开来,降低过度聚集带来的过高成本阻碍创新与企业竞争力的提升。目前看,京津冀正在加速一体化,粤港澳大湾区建设也提上了日程,上海也开始向浙江嘉兴等地产业转移等等,都将有助于推动经济转型,落实创新驱动战略,而核心城市在经历资源分流以及建立楼市长效机制之后,过高的房价无疑会逐步回归合理。

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