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刘世锦:房价一般不会无缘无故大跌

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(原标题:刘世锦:房价一般不会无缘无故大跌)

网易财经6月28日讯 2017年夏季达沃斯论坛6月27日至29日在大连举行。本届论坛的主题是:“在第四次工业革命中实现包容性增长”。中国发展研究基金会副理事长刘世锦在接受网易财经专访时表示,今年下半年,房地产投资将逐步回回归常态,即投资增长幅度将在百分之二、三,甚至会出现零增长或者负增长。

刘世锦认为,中国房地产历史需求峰值在2014年已经达到最高,此后整个房地产投资增长速度基本上就是持平、下降。事实上,2015年9月份,房地产投资当月同比已经出现负增长。即便是在2016年一季度,在一线城市房价大幅上涨的背景下,房地产投资又开始回升,但这并没有改变房地产投资达到历史需求峰值的大格局。

此外,刘世锦表示,前段时间房价问题比较突出,是和中国城市化进程中的大都市圈加快发展有关。目前房价上涨主要集中在大都市圈范围内,如珠三角、长三角、京津冀以及内地一些大都市圈。而大都市圈外的一些地区,即便是省会城市,房价也涨不上去,甚至有些地区库存现象还相当突出。刘世锦认为,房地产调控如果仅从需求发力,短时间内会起到一些作用,但是根本上还是要从供给端推动改革。

房价过高会带动城市所有价格的上涨,导致城市竞争力下降。刘世锦认为,房价过高对城市的整个资源配置、产业发展、长期经济发展、转型升级以及创新驱动都会带来负面影响,这也是现在的当务之急。但他也认为,除非出现一些特殊情况,目前情况下房价不会无缘无故的大跌。

以下为刘世锦接受网易财经采访实录:

网易财经:今年上半年政府对房地产市场进行了一些调控,这对中国房地产市场产生了什么样的影响?

刘世锦:我想讲房地产的问题,首先还是要注重规律。我们一个基本的判断,中国房地产历史需求峰值,也就是说在整个工业化、城镇化过程中间,房地产投资那个需求量最大,或者说增长速度最高的时候是在2014年。具体有一个指标,就是构成房地产投资70%左右的城市居民住宅的历史需求峰值,是1200到1300万套住房,2014年已经达到了。达到以后整个房地产投资增长速度,基本上就持平,然后下降。

事实上在2015年的9月份,房地产投资当月同比已经出现了负的增长。但是2016年一季度,房地产投资又开始回升,背景就是一线城市房价的大幅度上涨。但是这样一个变化并没有改变房地产投资达到历史需求峰值这样一个大的格局。所以我们的判断,房地产投资在今年下半年,逐步回回归常态。所谓常态就是增长个百分之二、三,零增长,甚至负增长,这是一个房地产,从大的方面来讲一个总的增长潜力。

前一段时间房价问题比较突出,但是你仔细看一看它有一个特点,其实是和中国城市化进程中的一个新现象,就是大都市圈在加快成长这个特点相关的。现在房价涨的都是大都市圈范围之内的城市,你看珠三角、长三角、京津冀还有内地一些大都市圈,它的核心城市、一线城市房价往上涨,涨的整个力量是比较强的。处在这个都市圈里面有些二线城市、三线城市甚至四线城市一些小镇子,它房价也往上涨。

但是反过来说,有些在这个大都市圈之外的一些地区,有些地区库存的现象还相当突出,房价也涨不上去,在有些地方省会城市,在本地也算一线城市,房价也涨不上去。所以政府条在过去一段时间特别强调因城施策,我觉得是对的。但是这个房地产调控如果仅仅是从需求发力,短时间之内也会起一些作用,但是我更强调要从供给侧推动改革。

当然供给侧改革内容也比较多,比如说你要提高住宅占整个建设用地的比例,农村土地制度的改革,特别是城市结构的一个改变,包括房地产税等等,这些方面的改革是要加强的。这样的话才能从供给侧能够提供一些新的动力,从中长期能够适应中国房地产现在发展的这样一个新的格局。真正解决一个就是中央讲的房子是用来住的,不是用来炒的,达到这个目标。

网易财经:接下来房价的走势将会是什么样的?

刘世锦:这个房价的走势取决于供求两个方面,现在在一线的城市,特别是刚才我讲的大都市圈的核心城市,人都朝这个地方走,特别是年轻人是朝这些地区来聚集的。他为什么要来呢?通俗的说就是他能挣到钱,或者我们说就业创业的机会比较多,他朝这个地方来,就是这个需求是在上升的,刚需是在上升的。

所以我刚才特别强调供给侧改革,就是你得增加有效供给。有效供给跟上来了,房价就不会大涨,有些地方可能还会逐步的回落。但是如果这个有效供给跟不上的话,这个需求是在上升的,有些地方你说房价让它往下降恐怕也比较难,特别是有些一线城市。如果供给侧改革没有实质性的进展,供给跟不上,也不排除一些地方,你把一些需求性的政策稍微一放松以后,房价又起来了。

所以我刚才特别强调为什么供给侧的改革呢?这个实际上跟房价有直接的关系的。

网易财经:之前有观点说,楼市现在最大的风险是价格的暴跌,您觉得中国楼市会出现价格暴跌吗?

刘世锦:我不知道谁有这样的观点,我倒想讲一讲,就是房价如果暴涨的话,对我们的经济有什么影响。现在你像一线城市房价涨的这么高,可能你放在十年前,就是很大胆的一些预测者也未必能想到房价能涨到目前这个程度。这个房价涨起来以后,好像大家多数人是高兴的,除了没买到房子的人不高兴,剩下的人都不高兴。

政府高兴吧,因为卖地收入增长了;有房子的人也高兴,很多人睡了一晚上房价涨了,而且涨的幅度可能比他几年挣的工资还多;房地产开发商更不用说了。但是房价涨了以后,就一定是好事吗?房价过高它是一个基础性的价格,这个城市几乎所有的价格都得跟着往上涨,涨上去以后这个城市的竞争力是在下降的。已经有的产业,你的竞争力在下降,如果你还想搞新的产业,有些本来能够搞起来的,房价过高以后就搞不起来了,这方面的例子是很多的,国内国外都有。

所以我现在觉得我们倒是要关注房价过高,从经济学的观点来讲,就是高出它的均衡水平以后,对整个资源配置,对你的产业发展,对长期的经济增长,对转型升级、创新驱动所带来的这种负面影响。这个可能是现在是当务之急,首先的问题。当然有人就说房价不敢大跌,特别是有房的人。但是除非出现一些特殊的情况,在目前的情况下房价一般也不会无缘无故的大跌。

但是我想说,刚才讲了,房价如果过高以后,如果供给侧改革跟上来了,有些房价由于供给改善了以后,它回到一个均衡的水平,就是不是过高了,而是达到一个正常水平的话,那也是应该的。我们现在不是讲有些地方是有泡沫了吗,那你这个泡沫长期存在正常吗?恐怕也不正常。当然你得注意戳这个泡沫的时候得注意这个节奏,考虑这个承受能力,考虑缓冲的能力,这某种意义上是个技术问题,或者是个战略战术的问题。战术问题就是你要判断,这个房价过高对你的长期发展到底是不是可取的。

网易财经:中国的楼市现在已经在往一个健康的方向发展吗?

刘世锦:这个取决于很多因素,刚才我讲的供给侧改革讲了好几条。关键这几条你能不能落到实处,落到实处以后中国的房地产就会逐步进入一个我们称之为健康的,是符合我们原有目的的,或者现在不是讲不忘初心嘛,房地产盖房子是为了什么?是为了住,不是为了炒。真正是能够满足人民群众对解决住的问题,而且住得要好一些这样的需求,它是要满足这个需要的,这是健康发展的最重要的标志。

再一个就是它是基本上是比较平稳的,可持续的,要把这些问题解决好。

(网易财经 王文华 wangwenhua@corp.netease.com)

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