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广州增城楼市乱象:“双合同”盛行 捂盘变相合法化

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连续17个月稳坐广州区域“销冠”的增城,终于走下“神坛”。

网易房产监测阳光家缘数据显示,6月1~23日,增城网签为505套,环比5月同期的1571套大降68%,落后于花都、黄埔、南沙三区,位列第四。

广州出台史上最严限购政策,不限购的增城、佛山受购房需求外溢效应影响,成为环广州最热门的区域,一时间价量激增。

随后,增城出台限购政策,外地户口限购一套。距离增城出台限购政策不足3个月,增城成交量大幅度下挫,价格出现小幅上涨。政策调控之下的增城为何出现价涨量跌的现象?近日,《每日经济新闻》记者对增城楼市实地调研,试图进一步揭开调控之下增城楼市的面纱。

 购置房产门槛提升

记者实地调查发现,增城大量楼盘采用双合同的方式签约,甚至有盘出现“三合同”,捆绑车位销售。

实地蔷薇国际于5月7日开盘,网易房产监测阳光家缘数据显示,截至6月23日,已成交53套,成交均价为12418元/平方米。

而实地蔷薇国际的销售人员告诉《每日经济新闻》记者,目前楼盘均价在2万元/平方米左右。实地蔷薇国际如何做到1.2万元/平方米的成交均价呢?

以一套86平方米的单位为例,折后总价约为186万元,折合单价约为2.1万元/平方米。签约是采用两个合同签约,合同价约为103万元,装修合同需支付约83万元。网签总价以103万元的合同价计算,网签数据则显示成交均价在1.2万元/平方米左右。

随着双合同的出现,购房者的首付以及购房成本大幅度提升。以四成首付计算,购房者首付需支付合同价103万元四成的42万元以及装修合同83万元三成首付的26万元,共68万元。

实地蔷薇国际的装修合同贷款需要在5年内还清,利息为7.6厘,高于合同价4.9%的贷款利息。意味着83万元的装修合同,需要在5年内每月支付1.2万元的装修合同月供;如果合同价格的103万元首付为四成,分30年还清,月供约为3200元。综合计算,前5年月供约为1.5万元左右。

增城一地产中介告诉《每日经济新闻》记者,在政策限价之下,增城大部分的一手楼采用双合同的形式签约。

位于增城的时代天启和时代廊桥项目则采用双合同以及捆绑车位销售的方式,除了双合同增加了购房成本,购买者还必须购买一个车位,价格在11万~13万元之间。车位需要付25%首付,其余款项需要在2年内还清。

与实地蔷薇国际不同,时代天启的装修合同款需要在1年内还清,以85平方米单位为例,合同价为101万元,装修合同款为44万元,44万元装修合同款需每3个月偿还11万元。装修合同也可选择5年期的贷款,需要支付高达16%的年利息,意味着贷款22万元装修合同款,5年需要支付10万元利息。

一位不愿透露姓名的增城看房者接受记者采访时表示,现在市场都是这样的双合同,虽然很无奈,但还是要选择接受这一签约方式。

 购房者风险增加

关于双合同乱象,中原地产广州项目总经理黄韬告诉记者,双合同是目前市场状态下的无奈选择,政策调控限预售证和限价,开发商需要卖房子,这是目前市场的过渡行为。

一位不愿透露姓名的知名房地产专家接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出,双合同无疑是市场的坏消息,统计数据无法反应市场真实情况,不利于政策调控对症下药。

同时,购房门槛大幅度提升后,对首次置业以及资金实力欠缺的刚需购房者构成了压力。

该专家指出,备案价和实际价格差别很大,不达到备案价不发预售证,这让捂盘变相合法化。表面上是市场成交萎缩,实际上是市场供应减少,影响了市场实际供应,更多的需求则被抑制,为未来房价大幅度的上涨埋下了隐患。

广东宏力律师事务所吕传文接受记者采访时分析指出,开发商和购房者签署的《购房合同》、《装修合同》都是合法有效的,但是签订双合同,对于购房者而言,存在很大的法律风险。

如果未来购房者需要退房,只能依据购房合同退房,装修合同能否全额退款将面临巨大风险;另外,未来房屋出售,装修合同款项将被视为增值部分,则需承担更多的税费。

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