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房企金融化三步走: 艰难“变形”存掣肘

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(原标题:房企金融化三步走: 艰难“变形”存掣肘)

地产和金融是一对“孪生兄弟”。由于房地产业的资金密集属性,其对金融的依赖一直有之,早期表现为融资和授信需求,如今则成为新的业务增长点。在楼市调控重压、盈利能力受限的情况下,对房地产资产证券化的尝试,甚至关乎企业的转型大计。

  在这种思路下,房地产企业在金融领域的尝试从未止步。

  一方面,房企收购金融牌照,参股控股银、证、保、信、基,成立产业基金、并购基金,实现负债多元化。

  另一方面,推动房地产资产证券化不断发展,借助ABS、MBS、CMBS、类REITs、私募基金等金融平台,实现轻资产、高周转,提高资产流动性。

  尽管已有大格局和大野心,但政策层面的限制,正在制约着房企在金融领域的尝试。业内人士认为,未来房企如何实现“金融化”转型,仍需观察。

  从融资到战略投资

  房企对于金融业务的布局早已有之。早在上世纪90年代,泛海就入股民生银行,成为其第二大股东。此后又步步为营,布局银行、证券、保险、基金、信托、期货等细分金融领域。

  如今,泛海成为在金融领域涉足最深的房企之一。在泛海集团内部,金融业务的规模和盈利能力均强于房地产业务。

  到2009年以后,房企开始相继涉足金融领域,绿地、华润、星河、鲁能、新华联、万科、恒大、华夏幸福等均有所布局。近年来,绿地、恒大甚至提出要获得“全金融牌照”。

  佳兆业在金融板块也有极深布局,根据其官网资料,集团已拥有股权私募基金、证券私募基金,以及小额贷款、商业保理、财富管理等业务,正在筹建银行、保险板块。

  但在不同阶段,房企有着不同的兴奋点,总体来看,其在细分领域的布局顺序也显得有迹可循。

  真正能反映这种脉络的,当属万科的布局步伐。

  2013年10月,万科公告称,以27亿人民币入股徽商银行,并参与其在H股的首次公开发行。2015年6月,万科与鹏华基金合作,发行国内首只公募房地产信托投资基金“鹏华前海万科REITs”。2016年8月,万科入股网贷平台鹏金所并成为其第一大股东。

  “从银行到基金,再到互金,代表了房企对金融领域布局的三个阶段,也反映出企业对金融业思路的变化。”某不愿具名的金融界人士向21世纪经济报道记者表示,房地产企业是银行的传统“大客户”,后者为其提供融资、授信等服务,早期布局银行,说明企业主要在融资层面有所考量。基金、信托等是基于不动产的金融服务,反映出企业对资产证券化领域的兴趣。互联网金融则是新兴领域,房企布局的背后,更多带有战略投资的意味。

  根据国外的经验,传统房地产企业的转型方向,即是从传统的开发销售模式,转向资产管理模式,因此资产证券化(第二阶段)的尝试最受关注。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向21世纪经济报道记者表示,在地产开发模式上,一直有两个思路,一种是“重资产、轻运营”,这是典型的中国开发商模式;第二种是“轻资产、重运营+金融资管”,这是金融界和资本市场最推崇的模式。

  政策限制难以突破

  房企向资产运营商的转型,有着一定的市场背景。土地、资金、人力成本不断提升,导致房企利润率不断下滑,有数据显示,从2015年开始,上市房企的平均利润率就已降至个位数,此后又不断下滑。

  更为重要的是,楼市的周期性涨跌变化,以及不期而至的调控政策,导致企业的业绩容易出现波动,缺乏连续性。这些因素会进而影响到企业的评级、融资等环节。

  易居克而瑞认为,房企试水资产证券化的优势有三,一是可以盘活存量,甚至完成轻资产化运营;二是在当前融资通道收紧的情况下,使得企业的融资方式更加多元化;三是可突破企业自身主体信用的限制,评级不理想的企业也可依靠其优质项目发行AAA级债券,控制融资成本。

  虽然外界关注不多,但最近几年,房企对资产证券化的尝试并未止步。

  2012年,华侨城成立了“欢乐谷主体公园入园凭证专项资产管理计划”,是我国第一单基于入园凭证现金流的专项资产管理计划。2015年,世茂推出“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”,成为首只以物业费收入为基础资产的资产证券化产品。

  2017年以来,华夏幸福连续推出两个“园区PPP资产支持专项计划”,成为首家成功发行园区ABS的企业。同期,碧桂园、金科、融信等房企也曾以购房尾款、租金等作为基础资产,开展资产证券化融资。

  但值得注意的是,在当前尝试中,金融业务能给企业提供的利润贡献仍然不大。如绿地在今年第一季度报告中透露,“大金融”业务第一季度实现利润总额5.2亿元。相比其房地产业务的贡献,仍然显得微不足道。

  有分析指出,目前,银行通道的开发贷和委托贷款、证监会的公司债和股权融资、表外融资的地产基金和资管计划均受到管控限制,房企尝试创新金融产品的方式较为有限,多集中在类REITs和CMBS上。

  此外,受限于政策管制,整体金融化程度仍较低。黄立冲表示,由于缺乏税务和资本市场方面的立法,在中国无法实行真正的REITs,目前只能存在债券的资产证券化,不可能存在地产股权的资产证券化。

  天风证券认为,“把低活的不动产变成高活的金融品”,才是真正的金融资本和产业资本的融合。但目前房地产业距离这一目标还有很远。

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