直接融资补住房租赁"短板" 机构"热望"房租ABS

房地产市场发展模式的悄然变化正在让机构瞄准了新的业务机会。

日前，住建部联合发改委、公安部、财政部、人民银行等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称153号文），称将多举措加快发展住房租赁市场。

事实上，此次通知是39号文（《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》）的落实延续。业内人士认为，该通知也会让潜在的住房租赁项目建设需求进一步提高。

在上述九家发文单位中，证监会也在列。分析人士指出，这一方面标志着监管层正在促使直接融资成为住房租赁市场建设主要融资模式；另一方面，租赁市场现金流的长期化也给证券经营机构的资产证券化（下称ABS）业务带来新的机会。

“直接融资”走向台前

和过去以销售为主的房地产市场相比，国内市场化的住房租赁市场存在较大的供给短板，大中城市的租房房源也主要依赖于存量二手房的闲置。153号文明确指出，当前“租赁房源总量不足”。

对此，新政正在鼓励更多的主体进入租赁市场掘金。153号文提出，“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。”

然而作为房源供给方、运营方，无论是开发商还是物业公司均要面临租赁现金流长期化所带来的融资问题。

值得一提的是，在153号的九家发文部委中，一行三会中除央行外，证监会亦位列其中，这被视作监管层试图依靠资本市场解决租赁市场融资的信号。

“依靠直接融资，依靠资本市场，而不是过去开发商赖以生存的信贷资源，将成为租赁市场融资模式的一大特征，这也是证监会成为发文单位的原因。”一位接近监管层的券商资管负责人分析称。

“如果是传统的房地产开发模式，通过抵押机制授信的商业银行必然会参与，”北京一家国有大行人士表示，“相反租赁市场10年、20年乃至更长时间的回报周期，银行通常是不会碰的，这种现金流最终只能通过ABS的方式卖向资本市场以解决流动性问题，并保险资金等负债期更长的机构来对接。”

事实上，153号文中也明确了多种对租赁市场的资本红利。

“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务，”153号文提出，“鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。”

而在诸多业务中，以住房租赁收入为基础资产的类REITs成为了上述多种被鼓励融资模式中最被看好的业务。其潜在空间已诸多券商、基金子公司等机构所觊觎。

“当下最现实的利好是住房租赁收入的类REITs，一方面是因为产权类REITs还没有起步，另一方面之前不少机构也有过商办项目的类REITs经验，”华北一家券商固收业务负责人表示，“如果未来住宅租赁市场做大，这部分需求是非常明显的，而拿自持地的开发商也会越来越多地成为原始权益人。”

PPP+REITs模式

对于大中城市住房租赁项目的潜在商业价值，一些房地产行业人士表达了认可。

“大城市转向存量房市场后，未来基于资产运营能力的租赁项目的机会就会出现，”北京一家央企系开发商项目负责人表示，“未来市场应该不会缺项目，政策其实已经在朝这个方向扭转了，比如项目招标在自持率上竞争很激烈，我们也拿了自持住宅用地，未来大概率会做一些长租项目。”

但也有分析人士指出，商业住房租赁对于物业运营能力要求较高，而这将提高管理人、投资者识别项目风险的难度。

“商业类租金考验运营能力，运营质量好则租金高，反之亦然，这对于ABS项目来说存在一定的不确定性，”汇金系一家券商固收分析师表示，“主要是目前商业化的租房市场尚未成型，所以谈该领域的类REITs还为时尚早，当然不排除它成为拿自持地的开发商披着ABS外衣的一个融资管道。”

而和商业化租赁项目相比，当下受到政策支持的，以廉租房、公租房为方向的PPP证券化项目机更被机构人士所期待。

“和交通高速收费、园区建设这些具有一定产业风险的项目不同，我们比较看好一二线城市可能推动的公租房PPP项目，”上述固收业务负责人表示，“一是因为核心地区有相对可比、稳定的租金保障和测算，二是发展租赁市场也成为解决当前房价问题的一种大趋势。”

事实上，正式版的REITs也曾在鼓励公租房的文件中被提出。早在2015年，财政部、国土资源部等六部委就曾发文明确支持“以未来收益覆盖融资本息的公共租赁住房资产发行房地产投资信托基金（REITs），探索建立以市场机制为基础、可持续的公共租赁住房投融资模式”。

在一些业内专家看来，部分PPP的证券化更有与REITs模式合作的可能性。

“PPP项目中有相当一部分属于市政基础设施项目，以及保障房、养老地产等地产类民生工程项目，属于 不动产物业 大的范畴。”中国PPP基金郭上撰文指出，住房和保障性住房等资产属于REITs投资的资产范围。

“从目前的监管表态来看，不排除在推动PPP下，REITs会有更大层面的制度红利被释放，所以目前多积累相关的项目资源也能备不时之需。”上述固收人士认为。