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李宇嘉:要让楼市调控与长效机制建设“并行不悖”

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(原标题:要让楼市调控与长效机制建设“并行不悖”)

本周一,中共中央政治局在召开会议研究当前经济形势、部署下半年经济工作时,明确提出“稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”。

从近一段时期70个大中城市住宅销售价格走势来看,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,9个城市环比下降或持平。当前楼市调控正坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的总基调,并利用调控政策压力下腾挪出的“窗口期”启动长效机制建设,而这也是下一步楼市管理的重点。其中在长效机制建设上,培育和发展住房租赁市场、实现“租售并举”被寄予厚望。

春节后多地密集进行的楼市调控到现在已接近半年时间,从数据看调控效果显著。热点城市新房成交量同比普遍下滑40%以上,国家统计局数据也显示,热点城市房价要么下跌,要么停涨。但很多迹象也表明,热点楼市表面上平稳或回调,然而反弹的压力同样不能忽视。

近期,新华社旗下的《瞭望》周刊报道,个别“限价令”下的楼市存在着以不断翻新的手法来“变相加价”的乱象。比如,录入网签系统是较低的、符合控制要求的房价,但实际房价却高于此。具体来说,就是通过附加装修合同、购车库的合同、员工购买后转入不限价的二手房等形式,变相提高房价。

与此同时,今年上半年个人住房贷款增速虽然回落4.9个百分点,但同比依然增长30.8%,占同期各项新增贷款近40%。考虑到热点城市有部分消费贷款也流入楼市,这显示出楼市杠杆率依然偏高。

另外,目前热点城市相继进入二手住房时代,14个城市二手房交易接近或超过新房的50%。国家统计局最新数据显示,70个城市中有55个城市的二手住房价格在上涨。同时,调控挤出的需求部分涌入了“类住宅”市场。

基于此,楼市调控下一步应该还会“打补丁”、“堵漏洞”。未来楼市如果要进一步趋于稳定,也应当利用当前这一难得的“窗口期”,把加快长效机制建设作为重点工作。

目前来看,住房领域最大的问题是供求错配。首先,热点城市住房需求两极分化。由于房价太高,新市民(如大学毕业生、新就业人群等)缺乏住房支付能力。其次,基于资产配置和杠杆支持,已拥有产权住房的中等或高收入人群继续购房。国务院发展研究中心统计,城镇拥有两套及以上房屋的居民家庭占比达到15%;另一方面,城镇居民户均住房拥有达到1.1~1.3套,总体购房需求开始触顶,但新市民是“刚需”主体,住有所居以及“扎根”城市的愿望强烈。

当前,大城市开发边界已基本划定,开发强度逼近天花板,“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈,而高房价背景下城市空间“二次利用”受阻。因此,大城市供地弹性非常低,中短期很难大规模增加供地,很难借助供地来降房价。

即便增加供地,“招拍挂”模式下也很难避免高地价、高房价。由此,即便未来商品住房供应增加了,也难以匹配新市民的住房需求。因此,为顺应新市民住房需求的特征,适时改变住房供应结构,解决新市民住房需求,让供应匹配需求,才能称得上是真正的长效机制。

目前,20大城市租房人群平均占比达40%,随着“3个一亿人”战略(到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化)推进,这一比例还将继续提升,未来租赁人群占比或达到50%。

大城市土地出让一块少一块,稀缺的供地应更多转向租赁住房(包括公租房),这不仅能匹配新市民的住房需求,也是对住房回归居住属性的深入贯彻。近期,热点城市不仅加快供地,供地结构也发生变化,配建租赁住房和企业自持租赁常态化,就足以反映出这一趋势。

比如7月4日,上海发布2幅拟出让地块公告,用途都为“租赁住房”,竞得人须将全部物业自持并出租。这是一个重要的信号,即在大城市,与其将稀缺的土地“一售了之”,还不如拿来建设可循环、流转率高、能够吸引人才、提高城市竞争力、降低实体经济运行成本的租赁住房。

近日,住建部等九部委联合发文,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,提出新增地块(含集体用地)建设、新项目配建、国企盘活闲置土地、商办改租赁、集体土地试点建设等多个渠道增加租赁住房供应。同时,深圳、广州、南京等12个热点城市被列入首批住房租赁试点城市。

此外,九部委文件还强调,要搭建政府住房租赁交易服务平台,解决监管缺失、管理无序、信息不对称下乱象丛生和侵权现象普遍存在的问题。同时,2016年国务院39号文、今年5月发布的租赁管理办法等均强调“租赁可享受公共服务”,再考虑到入户门槛在降低,租房将成为新市民的重要居住选择。

未来,“租售并举”的住房新制度将激活“3个一亿人”的城镇化,这不仅是夯实楼市需求基础的可行路径,而且有助于实现楼市泡沫的“软着陆”,能够避免新房开发空间触顶而导致楼市上中下游“断档”下滑,同时还有助于壮大内需和推进经济转型。

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