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高地价可能削弱房地产调控的政策效果

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国家统计局最新发布的数据显示,2017年上半年“一、二线城市控房价、三、四线城市去库存”的政策已经达到预期效果。然而,值得警惕的是,过去一年全国土地市场的火热行情,不仅进一步强化了地方政府的土地财政问题,还可能对一、二线城市控房价、三、四线城市去库存目标产生不利影响。

地方政府土地财政有强化之势

财政部数据显示,2017年上半年,全国国有土地出让收入达到了1.88万亿元,同比增幅达34%,而同期地方本级财政收入为5.04万亿元,增幅为10%,土地出让收入占地方本级财政收入比重高达37.3%。

从增长速度看,2016年7月起,土地出让收入增幅超越地方财政收入增速,二者的差距有不断扩大之势,今年6月末已达到24个百分点。由此可见,土地市场火爆一定程度上缓解了地方财政压力,但硬币的另一面则是地方政府的土地财政状况令人忧虑。

从不同等级城市来看,三、四线城市土地财政问题相对一、二线城市更为突出。2017年1-6月份,全国100大中城市三线城市(70个城市)土地成交总价高达3585亿元,占100个城市土地成交总价比重为29%,为近年来最高水平。从增长速度看,今年一、二季度,三线城市土地成交总价同比增速分别高达91.3%和108.9%,远高于一、二线城市土地成交总价增幅。由此可见,土地出让收入在三四线城市财政支出中的比重越来越高。

土地市场量价齐升

助推房地产投资平稳增长

土地出让收入的上升,还可能削弱房地产开发投资对实体经济的正面拉动作用。从历史上来看,房地产投资中,土地购置费增速明显高于整体投资增速的情况出现过三次:第一次是2009年“四万亿”经济刺激计划、房地产市场销售火爆之后的2010年;第二次是2012年-2013年房价快速上涨之后的2014年;第三个时期为2016年下半年以来至今,这一阶段同样是经历了前期房价的快速上涨。

相应地,2017年5月份和6月份的房地产投资中,新增土地购置费的比重分别达到20%和19.9%,而2016年下半年以来该指标平均值为19.8%。由此进一步分析土地购置费上升的原因,可以发现,本轮土地市场呈现“量价齐升、价快于量”的态势。具体而言,2017年上半年全国房地产开发企业土地购置面积同比上升了8.8%,土地成交价款则上升了38.5%,成交均价4231元/平方米,同比增长27.3%,其中6月份更是高达4855元/平方米,仅低于2016年10月的6114元/平方米,处于历史次高水平。

然而,当前房地产开发投资增速已经出现了连续两个月的回落,换言之,房企土地购置费的快速增长,贡献了总投资增量的主体部分,若扣除土地购置费的增长,房地产投资增长对钢材、水泥等建材的需求贡献十分有限,这一趋势预计在未来一年内还将延续,并对后期房地产市场产生深刻影响。

土地市场将如何影响

不同等级城市的房价?

对于不同等级城市来说,当前土地市场“量价齐升”的影响可能不尽相同。

一线城市土地市场状况有利于控房价目标的实现。相较于二、三线城市,本轮土地市场热潮中,京沪深等一线城市表现温和,地王现象并不多见,这不仅与一线城市大规模增加土地供应、压低地价有关,还与当前一线城市房价基数过高、房价下跌风险更大密不可分。因此,过去一段时间内,一线城市土地市场交易情况较为平稳,这有利于一线城市控房价目标的实现。

二线城市土地市场的关键问题是“面粉价格过高”,不利于控房价。对于二线城市而言,尽管扩大土地市场供应有利于抑制房价的上涨,缓解供需矛盾,但土地价格的大幅上涨,也将成为未来房价居高不下甚至继续上涨的主要动力。如2016年9月份,南京土地成交楼面均价达到1.5万元/平方米,土地成交率溢价率居高不下,2016年7月份至2017年6月份一年内土地累计成交额突破了1500亿元。又如,过去一年中杭州土地成交楼面均价有5个月突破1万元/平方米,厦门土地成交价格更是屡创新高。典型二线城市土地成交溢价率居高不下,显然将不利于后期房地产调控目标的实现。

三、四线城市土地市场的关键是“量价齐升”,将进一步加大后期去库存压力。不可否认,三、四线城市棚户区改造创造的住房需求,加上这些城市房价相对一、二线城市性价比凸显,使得三、四线城市成为当前全国房地产销售继续保持平稳增长的主要动力。然而,这些城市的土地财政状况并不乐观,大规模的土地出让,最终都将形成新的库存供应,同时,土地出让价格的大幅攀升,将进一步推高房价快速上涨压力,显然这也不利于更长远的去库存目标实现。

(作者系苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员)

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