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背负高价地 时代地产如何打通“输血”渠道?

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房地产行业正在进入一个“强者恒强,弱者消亡”的时代。当龙头房企掀起兼并重组和业务创新之时,众多中小型房企同样也要解答规模增长的命题。

“兵马未动,粮草先行”。此番背景下,扩张土地储备成为中小型房企的必然之选。

时代地产也不例外。这家2016年销售规模为300亿元的房企,正走在攻城略地的路上。其不仅在“招拍挂”市场一举拿下广州的“单价地王”,在城市更新领域,也动作不断。

支撑时代地产大规模扩张土地储备的资金又从何而来?

斥重金高频扩充“粮仓”

时代地产2016年的年报显示,截至2016年12月31日,时代地产土地储备达到1306万平方米;2016年,时代地产新购入广州、佛山和东莞等珠三角7城14宗地块,新增建筑面积为343万平方米,收购成本为184.52亿元。

对标销售规模与其相当的房企,时代地产的土地储备并不占优势。以同样深耕广州的越秀地产为例,截至2016年12月31日,该公司总的土地储备为1462万平方米;而以“旧改”见长的深圳本土房企佳兆业,同期总的土地储备则为2130万平方米。

虽然时代地产也有转型的尝试,但住宅开发依旧是其主业。在2016年的业绩发布会上,时代地产董事会主席岑钊雄指出,珠三角的地价并未虚高,区域分化是行业发展的趋势,核心都市圈的价值未来将进一步凸显,今年公司还计划拿出130亿元购置土地。

基于此种判断,时代地产在“招拍挂”市场频频拿下高溢价地。2017年3月29日,时代地产以20亿元拍得广州新晋单价“地王”,项目楼面单价55437元/平方米,刷新了此前广州住宅地块的最高单价。

《每日经济新闻》记者走访位于广州石岗路的该地块现场时发现,目前此幅地块尚未动工。

实际上,自2016年以来,时代地产在“招拍挂”市场的动作十分频密。2016年,时代地产在佛山两次拿地,年初,公司以64亿元总价、1.5万元/平方米的楼面地价拿下佛山金沙洲一地块,成为整个佛山的总价和单价新地王;此后,时代地产以总价16.83亿元、2000平方米配建竞得南海区里水镇里广公路邓岗地段地块,折合成交楼面价12688元/平方米,刷新了里水的楼面地价新高。

据中国指数研究院统计,今年上半年,时代地产购置土地共花费80亿元。而据《每日经济新闻》记者统计,这些土地均位于广州、佛山和清远等珠三角片区。

加快周转下的资金渴求

时代地产2016年年报显示,截至2016年12月31日,公司的现金及银行存款为119亿元,融资成本为8.32%,计息借款合计为204.88亿元。

克而瑞数据显示,时代地产今年上半年实现销售金额170.3亿元。如果考虑到时代地产上半年耗费土地款80亿元及预售回款并不能随意使用,该现金供给端与需求端数据出入并不大,但作为一家加速扩张的中型房企,为高周转回流资金,项目需要加速开工,在预售之前,就需要更多资金。

从布局来看,时代地产重心在华南的热点区域,且调控密集,力度空前。那么钱从何来?《每日经济新闻》记者通过整合时代地产的年报、公告、债券报告及Wind数据,梳理出时代地产大致的融资渠道。

其中,银行贷款是时代地产主要的融资渠道。据上交所披露的一份《时代地产2016年债券年度报告》,截至2016年末,公司合并口径获得的金融机构总授信额度为301.93亿元,其中已使用额度为141.1亿元。

除了贷款,债券也是时代地产的“补血”的另一重要通道。据Wind统计,目前时代地产仍在存续期的公司债券规模为80亿元。

如果按照授信已经使用额度加上公司债券的规模,截至2016年12月31日,时代地产的有息负债已经超过年报上的数额204.88亿元,且年报上银行贷款数额为69亿元,小于金融机构授信已用额度。

《每日经济新闻》记者向时代地产的信息披露负责人求证,其表示年报的主体是时代地产控股有限公司,而国内的债券报告针对的是广州市时代地产集团有限公司,前者包括的范围比后者要大,且两份报告的统计口径不一样。“负债数据应以香港年报上的为准。”此名负责人强调。

《每日经济新闻》记者询问多名银行、券商分析师,一致的观点是金融机构授信已用额度包括的不仅是银行贷款,还有其他的一些表外融资项目,因而两组数据出现不一致也是可以解释的。

今年以来,时代地产也“遍寻资金”。2017年5月,上交所披露的另一份关于时代地产债券的公告指出,截至2017年4月30日,时代地产本年度银行贷款净新增约40.04亿元,委托贷款净增加约1.5亿元,无融资租赁借款也无小额贷款。

7月31日,时代地产公告称该公司(作为借款人)、若干财务机构(作为受托牵头安排人、牵头安排人、安排人及账簿管理人)与一名融资代理就美元及港元双币可转换定期贷款融资订立协议,原有承担总额为1.85亿美元,承担增加权为不多于1亿美元。

另外,《每日经济新闻》根据时代地产公告整理发现,今年以来时代地产分别发行了总额为2.25亿美元,票面利息为5.75%的票据和票面利息为6.25%,总额为3.75亿美元的票据。

此外,信托计划也为时代地产提供了部分资金。据Wind统计,今年以来,时代地产发行的信托计划有时代胜誉特定资产收益权投资信托及汇业46号时代清远荣景信托,后者的募集规模为2.4亿元。

据前述债券公告,截至2017年4月30日,时代地产本年度其他借款净新增约5亿元。

多名券商、投行分析师则指出,目前公开市场如股权、债券融资等渠道都在慢慢收紧,对于房企而言,这是不小的挑战。

具体到时代地产,新世界评级在一份针对时代地产债券的报告中指出:“在跟踪期内,时代地产土地储备指出较大,且在建房地产项目数量多,公司面临较大的资金支出压力;此外,项目开发对外部融资的依赖度较高,整体债务规模较大,融资能力对外部融资环境变化比较敏感。”

在时代地产今年1月份发行了美元票据后,评级机构惠誉在一份研报中指出,中国房屋建筑商的评级受惠于良好的交易历史,但受限于需要不断地补充优质地段土地储备,因此导致杠杆的波动。如果时代地产能将其净负债与调整后库存比例维持在45%以下,并保证其有足够三年的土地储备,其将采取进一步的正面评级行动。

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