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海南本土房企生存录:生于“烂尾” 衰于安乐

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(原标题:海南本土房企生存录:生于“烂尾” 衰于安乐)

“国际旅游岛”之后,海南本土老牌房企面临来自岛外房企的巨大挑战!

作为一个全国性市场,海南绝大部分的房子销向岛外,相对自带全国识别基因及岛外渠道的全国性房企而言,本土房企并不具备优势,随着越来越多的外来房企大鳄进驻海南,本土房企生存空间被压缩,在现行市场上,本土老牌房企渐落下风。

1996:生于“烂尾”

1993年,全国最大的一场房地产泡沫在海南引爆,数千家开发商卷款逃离,率先撤离了满是烂尾楼的“战场”,但却有人选择留下,在一片烂尾中落地、生根,默然坚守。

据一位不具名的海南资深地产人士表示,1996年-1998年,在遍地烂尾楼中,昌茂、昌炜、兆南、置地、长信、珠江等本土房企相继拿地开发房产项目,小规模、低成本、低利润开发运作,在狭缝中求生存。这一时期的房地产“掌门人”大多是从体制中走出来的,他们有野心、有抱负,但那一场“毁灭性”的地产泡沫,太过壮烈,冒进不得。他们当中的大多人选择小心翼翼、靠自有资金滚动开发,银行贷款尽量控制在可接受范围之内,但这也为后来房企没有迅速壮大埋下隐患。

即便束手束脚,但本土房企却在依然在“废墟”中开出了花。

据媒体报道,昌茂在1995年至2003年间,开发了昌茂花园、昌茂牡丹园、昌茂澳洲园等中高端的产品,并在1996年率先在《海南日报》刊登售房广告,成为海南地产泡沫后第一家在报纸上公开刊登售房广告的开发商。这几大楼盘也成为当时海口屈指可数的优质项目,不仅获得了良好的市场口碑,还收获了中国住宅100强称号。1997年,在海口西海岸片区还是一片荒凉的情形下,长信启动1.5亿元资金,在海口西海岸开发长信·海景花园高档住宅项目,1998年长信·海景花园首期别墅公开发售,开盘不过20天即售出五成。

和上述企业自主拿地开发新项目不同,衍宏地产走出了另一条成长路径。2002年,衍宏依靠大量收购处置半拉子工程项目,高速周转赚取利润,成为当时少有的依靠半拉子工程收购开发获得成功的房企,海口万国大都会被视为其中的典型。

经过近10年时间,以昌茂、长信为代表的本土房企逐渐壮大,形成最早一批有实力的本土企业,并在2005年达到巅峰。据资深地产人士回忆,2005年紫荆花园二期销售金额高达4亿元、四季华庭销售金额3个亿、昌茂、兆南旗下的项目总销售量也将近3亿元。据2006年海口市统计年鉴数据,2005年海口的商品房销售面积131.89万㎡,房价为2553元/㎡,粗略计算,这几大房企的销售额占到了市场三成左右的份额,成为历史最佳。

海南本土房企生存录:生于“烂尾”死于安乐

(2003-2005年数据来源:2006年海口市统计年鉴;2006年数据来源:海口市统计局《2006年海口市经济和社会发展统计公报》;2007年数据来源:海口市统计局《2007年海口市经济和社会发展统计公报》)
(2003-2005年数据来源:2006年海口市统计年鉴;2006年数据来源:海口市统计局《2006年海口市经济和社会发展统计公报》;2007年数据来源:海口市统计局《2007年海口市经济和社会发展统计公报》)

2006:衰于安乐

人无远虑必有近忧,本土房企的好日子没有持续太久。2005年之后,以万科、合生创展、中海等为代表的开发商凭借一级城市的巨大需求,快速融资开疆拓土,迅速做大做强。但反观海南房企却安守一隅,墨守陈规。2005年10月21日,香港老牌房企新世界率先敲开了海口的大门,以楼面价820元/平米,总价为18.08亿元竞得海甸岛3307亩地块。2006年后,首开、宝安、泰达、盛高等外来房企也开始进入海口,形成早期的竞争格局。2007年之后,综合实力更强的万科、雅居乐、观澜湖等品牌房企也开始在海南圈地造城,形成“南有雅居乐北有观澜湖”的万亩大盘盛况。进入2010年后,外来大鳄更是凶猛异常,从早期的自主拿地到借壳收购,在海南上演了一出出跌宕起伏的收购大戏。

本土和外来房企之间的博弈形势开始逆转。虽然在这段时间内,昌茂推出了昌茂城邦、水木清华两个项目;衍宏地产旗下7个项目共同上阵,并开始向保亭、兴隆、昌江、琼海等地拓展,长信的半岛美庐也在此时亮相,但在外来房企的强势夹击下,这些项目并没有在市场上形成太大反响,反而身影越发失落。

现状:老牌房企优势不再 新秀房企扩张海外

和如今被逼无奈跨界转型的地产商不同,海南本土房企早在90年代就已经开始了跨界多元发展。曾打造海口畅销项目阳光经典的第一投资控股集团,在此之后很长一段时间鲜有大型地产项目推出,转型成为成涵盖地产、医疗、养老、金融等多产业的企业集团。无独有偶,曾经风光无限的兆南集团也于早期跨界,围绕房地产上下游行业,打造了水泥搅拌、园林、工程等几乎涵盖房地产的全产业链。昌茂则进入教育领域,算是海南最早的地产+教育实践者,从97年运作至今,拥有昌茂幼儿园、小学、中学;衍宏跨界金融领域,试图打造实体开发与金融运转的行业先行者。但三者的跨界,都未能挽救在地产领域的颓势。昌茂自昌茂城邦、水木清华之后,再无新项目;衍宏集团在布局海南多个二级市场后,也并未形成品牌影响力,在海口也鲜有动作;兆南集团虽然涉及房地产全产业链,但作为曾经的房地产开发主体优势不再。

时移世易,海南老牌房企虽然不再是市场的领导者,但本土新秀房企却呈现出多种形态。一种是立足本土向国内一线城市扩张布局,形成住宅+商业多维开发运营的国内房企翘楚,比如海航。新贵海航地产背靠海航集团母公司,在国兴片区储备有超3000亩的优质土地,让其在群雄逐鹿时代也能保持强大的竞争力。短短9年时间,海航地产就已经在海南拥有海航万绿园1号、海航豪庭、海口双子塔、海口南海明珠生态岛等29个项目,还在北京、上海等11个重点城市布局,成为海南唯一家中国百强房企,也是新一代本土房企的领头羊。

△海航地产城市布局分布图
△海航地产城市布局分布图

另一种是发展较晚但借助良好的资源背景快速崛起,并抓住机会实现转型,开启海外布局之路的房企,比如恒迅地产。恒迅地产在打造了海南西线明星项目长岛蓝湾后,快速向国外扩充自己的业务,并在2017年把触角伸向海外,成为海南本土少数几个走向海外的房企之一。当然,也不乏本土其它行业巨鳄在实现企业转型升级时以房产为突破口,发挥土地资源优势,当喧嚣落去,稳健杀出,重塑本土品牌,比如华盛。海南华盛集团是海南最大的水泥、熟料供应商,海南水泥行业绝对的大佬。华盛中央公园项目是其在房地产领域的开篇之作,也成为了西海岸片区的品质楼盘代表。

一场繁华的旅游地产背景之下,属于老牌本土房企的辉煌也许已成过去,而本土新贵们仍在外来巨力冲击下坚守前行,凭借自身活力与早期蓄力,或独善其身,或联合创新,呈现鲜明的海南力量!

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