海南本土房企生存录：生于“烂尾” 衰于安乐

（原标题：海南本土房企生存录：生于“烂尾” 衰于安乐）

“国际旅游岛”之后，海南本土老牌房企面临来自岛外房企的巨大挑战！

作为一个全国性市场，海南绝大部分的房子销向岛外，相对自带全国识别基因及岛外渠道的全国性房企而言，本土房企并不具备优势，随着越来越多的外来房企大鳄进驻海南，本土房企生存空间被压缩，在现行市场上，本土老牌房企渐落下风。

1996：生于“烂尾”

1993年，全国最大的一场房地产泡沫在海南引爆，数千家开发商卷款逃离，率先撤离了满是烂尾楼的“战场”，但却有人选择留下，在一片烂尾中落地、生根，默然坚守。

据一位不具名的海南资深地产人士表示，1996年-1998年，在遍地烂尾楼中，昌茂、昌炜、兆南、置地、长信、珠江等本土房企相继拿地开发房产项目，小规模、低成本、低利润开发运作，在狭缝中求生存。这一时期的房地产“掌门人”大多是从体制中走出来的，他们有野心、有抱负，但那一场“毁灭性”的地产泡沫，太过壮烈，冒进不得。他们当中的大多人选择小心翼翼、靠自有资金滚动开发，银行贷款尽量控制在可接受范围之内，但这也为后来房企没有迅速壮大埋下隐患。

即便束手束脚，但本土房企却在依然在“废墟”中开出了花。

据媒体报道，昌茂在1995年至2003年间，开发了昌茂花园、昌茂牡丹园、昌茂澳洲园等中高端的产品，并在1996年率先在《海南日报》刊登售房广告，成为海南地产泡沫后第一家在报纸上公开刊登售房广告的开发商。这几大楼盘也成为当时海口屈指可数的优质项目，不仅获得了良好的市场口碑，还收获了中国住宅100强称号。1997年，在海口西海岸片区还是一片荒凉的情形下，长信启动1.5亿元资金，在海口西海岸开发长信·海景花园高档住宅项目，1998年长信·海景花园首期别墅公开发售，开盘不过20天即售出五成。

和上述企业自主拿地开发新项目不同，衍宏地产走出了另一条成长路径。2002年，衍宏依靠大量收购处置半拉子工程项目，高速周转赚取利润，成为当时少有的依靠半拉子工程收购开发获得成功的房企，海口万国大都会被视为其中的典型。

经过近10年时间，以昌茂、长信为代表的本土房企逐渐壮大，形成最早一批有实力的本土企业，并在2005年达到巅峰。据资深地产人士回忆，2005年紫荆花园二期销售金额高达4亿元、四季华庭销售金额3个亿、昌茂、兆南旗下的项目总销售量也将近3亿元。据2006年海口市统计年鉴数据，2005年海口的商品房销售面积131.89万㎡，房价为2553元/㎡，粗略计算，这几大房企的销售额占到了市场三成左右的份额，成为历史最佳。

（2003-2005年数据来源：2006年海口市统计年鉴；2006年数据来源：海口市统计局《2006年海口市经济和社会发展统计公报》；2007年数据来源：海口市统计局《2007年海口市经济和社会发展统计公报》）

2006：衰于安乐

人无远虑必有近忧，本土房企的好日子没有持续太久。2005年之后，以万科、合生创展、中海等为代表的开发商凭借一级城市的巨大需求，快速融资开疆拓土，迅速做大做强。但反观海南房企却安守一隅，墨守陈规。2005年10月21日，香港老牌房企新世界率先敲开了海口的大门，以楼面价820元/平米，总价为18.08亿元竞得海甸岛3307亩地块。2006年后，首开、宝安、泰达、盛高等外来房企也开始进入海口，形成早期的竞争格局。2007年之后，综合实力更强的万科、雅居乐、观澜湖等品牌房企也开始在海南圈地造城，形成“南有雅居乐北有观澜湖”的万亩大盘盛况。进入2010年后，外来大鳄更是凶猛异常，从早期的自主拿地到借壳收购，在海南上演了一出出跌宕起伏的收购大戏。

本土和外来房企之间的博弈形势开始逆转。虽然在这段时间内，昌茂推出了昌茂城邦、水木清华两个项目；衍宏地产旗下7个项目共同上阵，并开始向保亭、兴隆、昌江、琼海等地拓展，长信的半岛美庐也在此时亮相，但在外来房企的强势夹击下，这些项目并没有在市场上形成太大反响，反而身影越发失落。

现状：老牌房企优势不再 新秀房企扩张海外

和如今被逼无奈跨界转型的地产商不同，海南本土房企早在90年代就已经开始了跨界多元发展。曾打造海口畅销项目阳光经典的第一投资控股集团，在此之后很长一段时间鲜有大型地产项目推出，转型成为成涵盖地产、医疗、养老、金融等多产业的企业集团。无独有偶，曾经风光无限的兆南集团也于早期跨界，围绕房地产上下游行业，打造了水泥搅拌、园林、工程等几乎涵盖房地产的全产业链。昌茂则进入教育领域，算是海南最早的地产+教育实践者，从97年运作至今，拥有昌茂幼儿园、小学、中学；衍宏跨界金融领域，试图打造实体开发与金融运转的行业先行者。但三者的跨界，都未能挽救在地产领域的颓势。昌茂自昌茂城邦、水木清华之后，再无新项目；衍宏集团在布局海南多个二级市场后，也并未形成品牌影响力，在海口也鲜有动作；兆南集团虽然涉及房地产全产业链，但作为曾经的房地产开发主体优势不再。

时移世易，海南老牌房企虽然不再是市场的领导者，但本土新秀房企却呈现出多种形态。一种是立足本土向国内一线城市扩张布局，形成住宅+商业多维开发运营的国内房企翘楚，比如海航。新贵海航地产背靠海航集团母公司，在国兴片区储备有超3000亩的优质土地，让其在群雄逐鹿时代也能保持强大的竞争力。短短9年时间，海航地产就已经在海南拥有海航万绿园1号、海航豪庭、海口双子塔、海口南海明珠生态岛等29个项目，还在北京、上海等11个重点城市布局，成为海南唯一家中国百强房企，也是新一代本土房企的领头羊。

△海航地产城市布局分布图

另一种是发展较晚但借助良好的资源背景快速崛起，并抓住机会实现转型，开启海外布局之路的房企，比如恒迅地产。恒迅地产在打造了海南西线明星项目长岛蓝湾后，快速向国外扩充自己的业务，并在2017年把触角伸向海外，成为海南本土少数几个走向海外的房企之一。当然，也不乏本土其它行业巨鳄在实现企业转型升级时以房产为突破口，发挥土地资源优势，当喧嚣落去，稳健杀出，重塑本土品牌，比如华盛。海南华盛集团是海南最大的水泥、熟料供应商，海南水泥行业绝对的大佬。华盛中央公园项目是其在房地产领域的开篇之作，也成为了西海岸片区的品质楼盘代表。

一场繁华的旅游地产背景之下，属于老牌本土房企的辉煌也许已成过去，而本土新贵们仍在外来巨力冲击下坚守前行，凭借自身活力与早期蓄力，或独善其身，或联合创新，呈现鲜明的海南力量！