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强监管去杠杆“铜铁时代”下地产商突围之道

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(原标题:强监管去杠杆“铜铁时代”下地产商突围之道)

在强监管、去杠杆背景下,房地产传统生存模式正遭受前所未有的考验。而发掘和关注新兴领域成为地产从业人士突围之路。

华本荣誉理事长、盛世神州基金董事长张民耕日前在“2017半年度宏观经济论坛暨联峰投资综合金融服务与项目发布会”感慨称:“强监管后,不是想做就能做了,哪怕是单个项目基金,做之前必须在证监会下属协会备案;另外,以前房地产企业包括我一直都在加杠杆,现在必须要去杠杆了。”

随着去杠杆全面深入,有地产商们甚至认为,房地产行业的“黄金”和“白银”时代都已经过去,并进入“铜铁”时代。

当房地产的红利期逐渐消退,“铜铁时代”呈现出更新的行业特征:房地产长达十几年的玩法和逻辑被打破,限购、限价等成为常态;地产商传统开发业务生存空间愈发艰难,利润空间也被一再挤压;市场集中度持续强化,大象起舞,并购频现。而在传统开发业务之外,寻求创新性突围,成为不少中小开发商的被迫选择。

未来一年

房地产市场走势向来是行业最为关注的话题,而这决定了不少企业的发展方向。自3月以来,调控深入已持续四个月有余。从统计数据上看,房价涨幅正稳步回落。但关于市场未来走势,业内看法不一。

从宏观层面看,国务院参事、经济学家姚景源保持乐观态度。他援引国家统计局数据:“中国经济增长已连续6个季度保持在6.7%-6.9%。今年上半年全国房地产开发同比增长6.1%,销售面积同比增长16.1%,销售额增长26.5%。因此房地产下半年会保持稳中求进的状态。”

高盛与姚景源预测基本一致,但对未来呈谨慎态度。高盛投资管理部亚洲区联席主管王胜祖表示:“统计局数据显示,消费对GDP增长的贡献最大,达到将近2/3,全年经济增长将在6.5%-6.7%。结合上半年6.9%的增速,这意味着下半年经济增长将放缓。基建和房地产投资会趋缓,从而对下半年经济造成下行压力。”

对房地产未来走势,张民耕保持乐观态度。他认为这是一场博弈,在这次博弈中,经济规律不可战胜。他的判断依据是,回顾历次调控,经常是各种政策叠加,最终都会放松。另外,从需求角度看,目前,一二线城市需求非常强,既有自住改善需求,也有投资需求。

但地产商已经深刻意识到调控的严峻性。联峰投资管理有限公司董事长胡宁峰表示,地产商将经历一段生死期,“这次调整很大,又是在杠杆高点做的调整,如果政府的手稍微糙一点,看得见的手稍微强大一点,可能会出现重大问题。未来一段时间会是高潮迭出、激动人心、惊心动魄的一年。”这期间,房企之间的并购在所难免。

对于本轮调控的严峻性,融创中国董事长孙宏斌早在去年年底就预计,非常严峻。“对于这次调控的严密程度,很多企业是预计不足的。本轮宏观调控严厉程度超过过往每一次。”

调控花样出新背景下,开发商也将面临更多的新课题。当代置业执行董事兼总裁张鹏表示:“未来一年,国家一定会出台长效政策,包括取消预售政策、租售同权、房地产税等,都有可能成为地产企业面临的新课题。”

生存之道

在铜铁时代中,大型地产商正加速规模扩张,以期通过提高市场占有率而降低市场风险。不过,一些中小地产商以及地产基金开始重新制定战略。比如,从开发转为运营,或者对房地产细分产业链创新。

胡宁峰判断,地产已经到了真正以运营为主、从增量变成存量、从开发产销变成深度运营的模式。

记者梳理,目前具有代表性的地产运营模式包括长租公寓、联合办公、在线度假公寓、新型商场零售、特色小镇等,已逐渐成为地产商转型运营的新载体。

比如,今年成立的联峰投资将运营两个名为“联合生活”和“盟客中国”的地产项目,前者属于商业地产,联峰计划收购商场,把餐饮、服装、医疗、教育、娱乐等业态集合其中,以共享和叠加等原则,实现商户与顾客、商户间的流通,客户定位90、00后。

盟客中国属于联合办公,对标Wework(Wework在上个月的市值已达到170亿美元,分布在全球45个城市)。联峰计划,除办公区域出租外,更加注重增值服务,如创业过程中需要的人力、法律、税务、孵化、投资,以及各个产业链上中下游企业的整合。“截至2017年初,盟客中国在北京、沈阳、成都等一二线城市开业三个项目,并完成百万平米场地储备。”联峰投资负责人告诉21世纪经济报道记者。

当代置业看到了年轻群体的消费潜力,张鹏补充,黑科技、新金融、新人群、新消费是地产商应该关注的机遇。

中民惠普金融董事长庄诺则瞄准了存量市场的机遇。他认为,中国家庭财富达到160万亿以上,其中57%是不动产,这些不动产存在于一个个社区中。

地产商也关注到了最近出现的一些新机会,如租售同权、共有产权房等。大成基金首席经济学家、人民银行金融研究所前所长姚余栋认为,北京的共有产权房,是地方政府让利给地产开发,以满足低收入群体需求,将来是一个大趋势。

“怎么根据租售同权和共有产权,生产出符合市场需求的房地产产品和金融产品,是我们下一步要深入研究的。”张民耕说。

在强监管、去杠杆背景下,房地产融资方式也在发生改变。众所周知,境内房地产基金多做债权类业务,采用“假股真债”模式,不愿意使用股权投资参与项目收益。但随着近年来房地产行业调控不断,金融管制逐渐加强,房企通道类生存空间愈发狭窄,房地产基金正回归“本真”,股权投资再次备受关注。

“不能再简单地用土地融资方法和中介性的私募基金了,这既不能满足目前地产现发展,同时还会带来风险?”张鹏表示:“金主也不能只能找信托、银行,应该多找股权的、长期的、创新的合作方。”

地产商们也打算借机收购做不下去的中小型地产商,这是企业做大的机遇期。张民耕主张现金为王,随时准备并购中小企业,“我们要面向中小企业做更多工作,可能我们的业务来源也在中小企业。”

路劲集团董事局主席单伟豹则瞄准了特色小镇的并购机遇。他透露,路劲集团今年原本计划建5个特色小镇,但考虑到市场未来可能存在的并购机遇,因而压缩到只建设3个特色小镇。他表示:“等人家因压力而破产时,我们去收购五六个。我坚信今年开3个,明年收购10个。因此现金很重要。”

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