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李宇嘉:围绕租售并举楼市长效机制渐进形成

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李宇嘉:围绕“租售并举”楼市长效机制渐进形成

李宇嘉

未来5年,我国各项改革将从全面启动期转入加速推进期。对房地产来说,就是要加快推进从短期调控向长效机制转换。

近期,多个地方出台一揽子政策,鼓励城市供地全面向租赁倾斜。在此背景下,租售同权、租房可落户、肃清房地产租赁市场秩序……一系列租赁新政此起彼伏,让一个围绕“租售并举”的楼市供应基础性制度和长效机制雏形正在形成。这也将是1998年房地产市场化、货币化改革以来,我国住房制度的二次变革。

目前,我国城镇住房自有率高达70%以上,但激昂的购房情绪仍不减。近年来,基于资产配置需求,楼市购买主力很大程度上来自投资需求,城镇拥有2套及以上住房的家庭增多,需求旺盛和财富效应导致高房价预期不减。

由此,不仅金融风险“敞口”扩大,实体产业“空心化”,而且城镇化快速推进期涌入城市的2.5亿外来人口、新就业大学生难以扎根城市,社会面临巨大风险。

目前,又到住房制度改革“窗口期”,在资产泡沫风险呈现“触顶”的态势下,未来已没有再浪费改革机遇的回旋余地了。因此,以住房回归居住属性为顶层架构和改革目标,以满足城镇外来人口、新就业大学生(即“新市民”)以及户籍无房户的住房需求为切入点,以“租售并举”、先租后买、“先居住后改善”为抓手,重塑我国住房供应体系的改革亟待推进。

未来,基于住房回归居住属性、新市民及户籍无房户为主体的有效需求,新住房供应体系应该包括以下几类产品:首先是租赁住房,既包括占比需要大幅度提升的政府公租房,又包括供应秩序完善、高中低档搭配的市场商品租赁住房;其次是市场化主导、政府扶持的商品住房,这类住房适应新市民、户籍无房户的支付能力,并以“先租后买”、产权共有等形式,循序渐进满足他们对产权住房的诉求;最后是完全市场化的商品住房。而按照发达国家的规律,前两者往往要占到70%左右的比例。

目前,已进入城市的2.45亿外来人口,约2000万新就业大学生和部分白领人群普遍租房居住,而热点城市更有高达40%的常住人口长期租房。事实上,基于小孩教育、父母养老和工作调动等因素,有一部分购房者即使已经成为业主,但现实生活中同样也选择租房。在未来的住房供应中,租赁住房应该成为绝对的主体。

不管是大城市近期供地配建租赁住房“常态化”,还是未来5年新增供地明显增加租赁住房建设比例(30%~60%),从中央到地方频繁发布的新政,首先都是意在增加租赁供应,其次意在将存量房更好地利用起来。

为此,既要培育规模化的企业租赁主体,净化市场环境、完善市场秩序,同时也要通过租售同享公共服务来更好地满足人们的住房需求。未来行业管理的重点,将从过去偏重于新房开发和销售,转变为存量房盘活和租赁。

租赁市场只是新的住房供应体系中的一环,目的是让外来人口能“扎根”在城市,否则新型城镇化可能“有名无实”。因为无法实现“住有所居”,他们就无法融入城市,消费和投资行为、人生规划等都是短期行为。这样,不仅城乡二元隔离无法改观,还会因各种“漂”而带来潜在的社会问题。

另外,租赁(特别是公租)能降低居住和“扎根”城市的成本,也降低新型城镇化成本,增加新市民和户籍无房户的积蓄,助力其“先租后买”,渐进成为“有产者”。

“有恒产者有恒心”,凡在城市长期居住的人,无不打算购房并成为“有产者”。目前来看,由于社会保障深度不够、税收调节不足、生产效率差距,即便为社会作出巨大贡献的人群,比如科技工作者、医务人员和教育行业的职员、初级公务员、纳税超过一定年限的常住居民等等,也有一部分人无法以自己的收入买到房,若经过多年努力依然无法跨越高房价而成为“有产者”,分享城市化红利,这是不公平的,并应当为此检讨过往的住房制度。

作为今年楼市调控和长效机制建设的代表之一,北京近期在发力租赁的同时,推出共有产权住房新政,这是一个重要信号,其最大亮点就是去除正常交易限制。北京未对共有产权住房出租有任何限制(租金按份额分配),5年后上市交易时,购房者还可随行就市地出售自有产权部分,或购买免费使用的政府产权部分,实现全部产权拥有。因此,购房者的产权部分与商品房无差异。

北京新政回归共有产权本源。购房者和政府产权比例,可以是6:4,也可以是5:5。这样,即便是高房价,很多新市民和户籍无房户也可以实现拥有产权住房的诉求。事实上,不管购房者承购多大的产权份额,都是根据自己支付能力选择的结果,这就是“先买小房子,再买大房子”。进一步,结合“先租后买”、“租售并举”,这就是新住房制度,也是楼市长效机制。

近期,深圳“棚改”新政中,中心区旧住宅区改造除安置外,全面建设租赁住房,这是深圳人口“倒挂”(2000万人口中户籍人口只有400万)背景下,顺应1600万非户籍人口租房需求,在供给端所做的革新。

租售并举、共有产权、深圳式棚改等住房供给侧领域的变革,除了分流住房需求、稳定预期和房价、构建理性和多层次的住房消费层次以外,更重要的是,它们给新市民、户籍无房户“扎根”城市一个可观的预期、一个可以实现的梦想。

笔者认为,租售并举、共有产权和租赁主体的政策创意很好,但“一分设计、十分落实”,各级政府要有真心实意,首先是在土地供给上要“让利”,不能继续坐地生财,要以让利给市场盈利预期;其次,逐步实现不同群体间公共服务均等化;最后,配套改革要跟上,如革新土地出让“招拍挂”机制、公共财政建设以及税收金融支持落地等。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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