长租公寓向资本市场融资 平台纷纷倾向金融化

每经记者 吴若凡 每经实习编辑 张杨运

8月15日，长租公寓品牌自如发行了房屋租金分期类ABS产品，首期发行规模5亿元。这也是继今年初魔方公寓发行首单公寓行业ABS之后的业内“第二例”。此前包括世联行在内，很多长租公寓已尝试通过定增、市场融资等方式开展融资。

据第三方平台新榜数据显示，统计此前全国各类规模的28家公寓的融资情况（覆盖从天使轮、Pre-A轮、A轮、B轮、C轮），融资总额远超25亿元。而据一业内人士透露，虽然部分公寓的融资金融并未公布，但目前或已超过50亿元，“光魔方一家已经超过30亿元”，另外，今年宣布获得融资的就有乐乎、遇见、未来域、麦家。

愈加频繁的融资，呈现出国内长租公寓盈利模式显著的金融化趋势。在这背后，长租公寓领域内人士向《每日经济新闻》记者直言，公寓前期投入大，依靠租金差产生的盈利，空间有限，回收周期较长，向资本市场“寻金”是平台做大的必然路径。然而是否能够靠自己运营实现盈利还未可知。

长租公寓并不“轻”普遍呈现“低回报率”

长期以来长租公寓因为“包租”的运行方式被视为“轻资产”行业。但实际上，公寓行业人士告诉《每日经济新闻》记者，一栋长租公寓大概100~150间房，一个房间算上装修和家电成本在6万元左右，整栋成本在600万~1000万元。

另外，从盈利模式上看，“目前长租公寓利润主要还是来自‘一进一出’的租金剪刀差。但租金不可能迅速上涨，所以租金差也无法快速提升，导致资本回收周期较长，且收益部分被卡死。”资深投行人士陈国华告诉《每日经济新闻》记者，如果再加上物业管理成本和逐年提升的人工费用，长租公寓其实算是微利行业。

的确，上涨缓慢的租金差，被成本压缩的服务费，以及如果“不持有”则很难享受的物业溢价，并不宽裕的利润使得国内长租公寓普遍呈现“低回报率”的局面。

根据华创证券报告，国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，远远低于美国8%~10%的水平，部分项目甚至达不到融资成本的水平，对资本市场的吸引力会减弱。这对于大多仍处烧钱阶段的长租公寓运营商而言，可谓是费力不讨好的。

“的确，长租公寓领域，具备高估值的企业不多。”陈国华认为，长租公寓运营商需要能够对成本和费用强管控，提高拿房议价能力，同时必须要有能够快速复制的模式，利用规模化来分摊成本，尽快实现盈利，才会获得资本的青睐和长足的发展。

但实现规模，更需要钱，长租公寓企业必须实现金融化，通过金融平台来解决资金问题。

长租公寓寻金路子繁多各类企业融资成本差距大

现在长租公寓有哪些主要融资渠道？国内一家不愿具名的品牌长租公寓负责人告诉《每日经济新闻》记者，传统的包租类的物业的一项重要资金来源是民间借贷，此外股权融资也逐渐成为主流，但因为还没有较好的退出渠道，股权融资的难度越来越大。

高力国际执行董事贺志蓉告诉记者，长租公寓的很多资金来源于财富管理公司。来自传统商业银行的资金占比较少，因为大多数长租公寓运营商没有物业产权，即没有抵押物，缺乏信用支撑，平台租金收益也具有不确定性，银行批贷很难。

“大部分长租公寓企业因为主体差异和资产质地不同，往往只能选择成本较高的融资方式，风险也相对较高，比如消费金融、小贷、互金、P2P、民间借贷等融资方法，整体而言融资渠道较少。”

不过也有类似魔方公寓、链家自如一类大型企业，既能取得银行贷款，甚至获得银行提供的租月贴现、租金分期、销售类分期，此外还能发行信托产品，进行股权融资等。据了解，还有单店做收益权和股权众筹，融资成本在10%左右。

此外，中型和大型企业还可以通过融资租赁和供应链金融来融资，这些渠道使得企业的资金成本相对更低。据了解，魔方公寓的综合融资成本不超过7%，银行还会提供相应的等比例配款。

ABS成新宠最大风险仍无解药？

在上述融资渠道之外，今年初“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”发行，开启了公寓行业的ABS融资。该计划系以魔方公寓在8个一线、二线城市运营的30处物业4014间公寓为底层基础资产，在上交所挂牌发行资产支持专项计划。

8月15日，“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”发行，链家自如的这款ABS产品期限两年，首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%，优先级票面利率5.39%，共计超过14家机构投资者参与。

不过，陈国华强调，ABS是很好的创新项目，但如果没有长期稳定的收益，大部分收益被信托公司和资管公司拿走了，运营方依然很难使成本和收益匹配。

实际上，长租公寓发行ABS的最大风险依然是没有抵押物。

ABS是预期的租约贴现，将应收账款作为固定回报的理财产品，在公募渠道发行。因而没有抵押物，收益具有不确定性，均是风险。

但另一方面，由于长租公寓的现金流丰富，能够资产证券化的产品很多，租金、装修、押金、服务费等都是能变现的环节。

因而目前不少企业，是以成熟项目的未来租金收益权作为基础资产，根据项目的净现金流进行融资，满足了存量物业运营商因无不动产所有权，而无法通过传统抵押担保获取资金的尴尬。

“整体而言，ABS模式还值得探索，因为其根源是现金流保证，企业的关键在于证明自己运营能够产生稳定现金流和回报，而这是需要时间和市场来证明的。”贺志蓉表示。

贺志蓉认为，资产证券化是长租公寓企业盘活存量资产、快速扩张规模、获取收益的有效途径。但目前许多实力较强的运营商入行时间尚短，房间数和物业运营时间都尚未满足发行ABS等产品的资格。但如果相关政策变化不大，各类新兴创新结构的出现，会加速行业金融化，预计明年就会出现较多的资产证券化产品。

的确，“金融化”仍是目前中国长租公寓的主要资金来源，在主要风险尚未排解，租金差、运营能力、降低成本的能力等方面无较大提升的情况下，靠自己运营出“金”，仍无期可测。