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长租公寓向资本市场融资 平台纷纷倾向金融化

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每经记者 吴若凡 每经实习编辑 张杨运

8月15日,长租公寓品牌自如发行了房屋租金分期类ABS产品,首期发行规模5亿元。这也是继今年初魔方公寓发行首单公寓行业ABS之后的业内“第二例”。此前包括世联行在内,很多长租公寓已尝试通过定增、市场融资等方式开展融资。

据第三方平台新榜数据显示,统计此前全国各类规模的28家公寓的融资情况(覆盖从天使轮、Pre-A轮、A轮、B轮、C轮),融资总额远超25亿元。而据一业内人士透露,虽然部分公寓的融资金融并未公布,但目前或已超过50亿元,“光魔方一家已经超过30亿元”,另外,今年宣布获得融资的就有乐乎、遇见、未来域、麦家。

愈加频繁的融资,呈现出国内长租公寓盈利模式显著的金融化趋势。在这背后,长租公寓领域内人士向《每日经济新闻》记者直言,公寓前期投入大,依靠租金差产生的盈利,空间有限,回收周期较长,向资本市场“寻金”是平台做大的必然路径。然而是否能够靠自己运营实现盈利还未可知。

长租公寓并不“轻”普遍呈现“低回报率”

长期以来长租公寓因为“包租”的运行方式被视为“轻资产”行业。但实际上,公寓行业人士告诉《每日经济新闻》记者,一栋长租公寓大概100~150间房,一个房间算上装修和家电成本在6万元左右,整栋成本在600万~1000万元。

另外,从盈利模式上看,“目前长租公寓利润主要还是来自‘一进一出’的租金剪刀差。但租金不可能迅速上涨,所以租金差也无法快速提升,导致资本回收周期较长,且收益部分被卡死。”资深投行人士陈国华告诉《每日经济新闻》记者,如果再加上物业管理成本和逐年提升的人工费用,长租公寓其实算是微利行业。

的确,上涨缓慢的租金差,被成本压缩的服务费,以及如果“不持有”则很难享受的物业溢价,并不宽裕的利润使得国内长租公寓普遍呈现“低回报率”的局面。

根据华创证券报告,国内长租公寓租金回报率仅在3%左右,远远低于美国8%~10%的水平,部分项目甚至达不到融资成本的水平,对资本市场的吸引力会减弱。这对于大多仍处烧钱阶段的长租公寓运营商而言,可谓是费力不讨好的。

“的确,长租公寓领域,具备高估值的企业不多。”陈国华认为,长租公寓运营商需要能够对成本和费用强管控,提高拿房议价能力,同时必须要有能够快速复制的模式,利用规模化来分摊成本,尽快实现盈利,才会获得资本的青睐和长足的发展。

但实现规模,更需要钱,长租公寓企业必须实现金融化,通过金融平台来解决资金问题。

长租公寓寻金路子繁多各类企业融资成本差距大

现在长租公寓有哪些主要融资渠道?国内一家不愿具名的品牌长租公寓负责人告诉《每日经济新闻》记者,传统的包租类的物业的一项重要资金来源是民间借贷,此外股权融资也逐渐成为主流,但因为还没有较好的退出渠道,股权融资的难度越来越大。

高力国际执行董事贺志蓉告诉记者,长租公寓的很多资金来源于财富管理公司。来自传统商业银行的资金占比较少,因为大多数长租公寓运营商没有物业产权,即没有抵押物,缺乏信用支撑,平台租金收益也具有不确定性,银行批贷很难。

“大部分长租公寓企业因为主体差异和资产质地不同,往往只能选择成本较高的融资方式,风险也相对较高,比如消费金融、小贷、互金、P2P、民间借贷等融资方法,整体而言融资渠道较少。”

不过也有类似魔方公寓、链家自如一类大型企业,既能取得银行贷款,甚至获得银行提供的租月贴现、租金分期、销售类分期,此外还能发行信托产品,进行股权融资等。据了解,还有单店做收益权和股权众筹,融资成本在10%左右。

此外,中型和大型企业还可以通过融资租赁和供应链金融来融资,这些渠道使得企业的资金成本相对更低。据了解,魔方公寓的综合融资成本不超过7%,银行还会提供相应的等比例配款。

ABS成新宠最大风险仍无解药?

在上述融资渠道之外,今年初“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”发行,开启了公寓行业的ABS融资。该计划系以魔方公寓在8个一线、二线城市运营的30处物业4014间公寓为底层基础资产,在上交所挂牌发行资产支持专项计划。

8月15日,“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”发行,链家自如的这款ABS产品期限两年,首期发行规模5亿元,其中优先级获得AAA信用评级,占比90%,优先级票面利率5.39%,共计超过14家机构投资者参与。

不过,陈国华强调,ABS是很好的创新项目,但如果没有长期稳定的收益,大部分收益被信托公司和资管公司拿走了,运营方依然很难使成本和收益匹配。

实际上,长租公寓发行ABS的最大风险依然是没有抵押物。

ABS是预期的租约贴现,将应收账款作为固定回报的理财产品,在公募渠道发行。因而没有抵押物,收益具有不确定性,均是风险。

但另一方面,由于长租公寓的现金流丰富,能够资产证券化的产品很多,租金、装修、押金、服务费等都是能变现的环节。

因而目前不少企业,是以成熟项目的未来租金收益权作为基础资产,根据项目的净现金流进行融资,满足了存量物业运营商因无不动产所有权,而无法通过传统抵押担保获取资金的尴尬。

“整体而言,ABS模式还值得探索,因为其根源是现金流保证,企业的关键在于证明自己运营能够产生稳定现金流和回报,而这是需要时间和市场来证明的。”贺志蓉表示。

贺志蓉认为,资产证券化是长租公寓企业盘活存量资产、快速扩张规模、获取收益的有效途径。但目前许多实力较强的运营商入行时间尚短,房间数和物业运营时间都尚未满足发行ABS等产品的资格。但如果相关政策变化不大,各类新兴创新结构的出现,会加速行业金融化,预计明年就会出现较多的资产证券化产品。

的确,“金融化”仍是目前中国长租公寓的主要资金来源,在主要风险尚未排解,租金差、运营能力、降低成本的能力等方面无较大提升的情况下,靠自己运营出“金”,仍无期可测。

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