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深圳楼市变局:新房均价十连跌 公共住房兴起

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一场豪宅的销售闹剧,折射出深圳楼市的游戏规则正在改变。

8月16日,华润深圳湾悦府(备案名“柏瑞花园”)连夜开盘,有信息传播现场有“2000人排队”、“队伍长达3公里”、“3小时售罄”等内容。

8月17日,深圳市规土委紧急澄清:没有“千人排队”,没有“售罄”,市场整体平稳;随后,深圳华润也作了相关声明。

今年以来,深圳几个因限价而平价开盘的豪宅受到追捧,新房(以普宅居多)均价却出现了十连跌,市场整体走低并严重分化;与此同时,对普宅影响巨大的公共住房和租赁市场将快速发展,正在重构整个房地产市场的供应体系。

去年10月份率先开启新一轮调控的深圳,和广州、北京一样,努力践行着“房子是用来住的,不是用来炒的”这一核心调控理念,不管是短期的限价限购政策,还是公共住房、租赁市场这样的长效机制,深圳都表现积极。

深圳房地产研究中心主任王锋、万科董事会主席郁亮均指出,一线城市都应该建立多元的住房供应体系,发展普通住房、公共住房和租赁住房,以实现住有所居。

随着住房供应体系的重构,深圳的未来居住图景是香港模式还是新加坡模式?无论哪种模式,都意味着在整体住房体系中,公共住房和租赁房的占比都将大幅提升。

新房均价十连跌

位于深圳湾黄金区域、最低9万3、均价12万的悦府,在限价政策下凸显出其优势,受到一批自住及投资客的高度关注。

据深圳规土委南山管理局调查,悦府开盘当日,到访购房者411人,最终共达成购房意向263套,去化率约75%。

今年截至8月中旬,深圳豪宅市场仅万科瑧山府、安峦公馆、华侨城新天鹅堡二期、悦府二期四个新盘入市,销售均不错。

以6月27日开盘的华侨城新天鹅堡二期为例,均价在11万左右/平方米。据项目售楼人员介绍,开售当天130平米的房型基本已售完,目前只剩下大户型,整体去化率约为2/3。

被限价压制的价格是豪宅热销的重要原因。据中原地产数据显示,7月份豪宅均价为9.5万元/平方米,环比下跌1.9%。

相较于豪宅,普通住宅交易市场则显得十分冷清。据中原地产数据显示,7月份新建普通住宅共成交2023套,环比下降31.49%;成交面积为20.3万平米,环比下降30.39%。

8月天汇城、碧海君庭、依龙华庭、公园花半里以及中粮天悦广场五盘开卖,截至8月15日,整体销售率只有31%。

在整体限价下,新房均价持续下跌。深圳规土委数据显示,深圳7月新房成交均价54446元/平方米,环比下跌0.08%,同比下跌4.01%。这是自去年“10·4新政”以来,新房成交均价连续第10个月下滑。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为,今年豪宅售价相对于以前两年偏低,所以购买更多。但在政策打补丁的形势下,未来高价房很难在市场上适销,因为投资投机和杠杆购房的人群会减少,所以豪宅本身的需求潜力未来并不会特别大。大部分豪宅都存在价位虚高,现在只是在一个价格回归正常的过程中。

公共住房与租赁兴起

除了通过限购限价对楼市进行强制性调控,深圳在长效机制的建设上也不断发力。在商品房市场之外,补足公共住房这一环,并发展租赁市场。

2016年9月,深圳市成立了人才安居集团,其目的是吸引人才,提供远低于市场承租价的房子给愿意来深圳的人才。

深圳市计划向人才安居集团投入现金1000亿元作为公司资本金,其中400亿元资金已到位,未来两年内将完成其余600亿元资金投入。

在初期市府出资后,人才安居集团后续可通过杠杆撬动6000亿-7000亿元的资金规模,用于人才住房的全过程一体化建设运营管理。

时隔近一年后,深圳继续推进安居房和公共住房。8月1日,深圳市住建局起草了“棚改新政”意见稿,根据这份文件,深圳将把一些20年以上的“老破旧”小区划入棚改范围,最终用“政府主导-国企实施-公共住房”的模式改造出一批住房,除用于搬迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。

同时,坚持租售并举原则,合理分配租售比例;其中福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障房只租不售。

更长远地,根据深圳“十三五”规划,将建设40万套保障性住房(含人才住房),其中70%为租赁住房。

上述连续性政策,暗含了发展公共住房和租赁市场两方面。多位深圳房地产业内人士指出,这是对过去20年以商品房销售为主的房地产市场的纠偏。

王锋表示,在去年发布的深六条和深八条中,始终在强调多元化的住房供应;而深圳“十三五”规划明确,“十三五”期间公共住房供应量要大于商品住房供应量。

郁亮指出,1998年我国房改的时候就提出了租售并举,但是为了应对亚洲金融危机重点发展了商品房市场,之后没有迅速调整回来,到现在积重难返,是必须要纠正的时候了。

深圳也是住建部等指定的12个租赁试点城市之一。政策和市场的力量正在推动深圳长租公寓蓬勃发展,很多独立品牌公寓如YOU+国际公寓、魔方公寓等在深圳已有数个项目。

深圳开发商也是长租公寓的积极入局者。万科、招商蛇口、金地、深圳控股等本地房企均已进入了这一领域;外来者龙湖,则携其冠寓品牌,9月份将在深圳一口气开出6间店,提供数千套房源。

构建多层次住房体系

王锋向21世纪经济报道表示,要真正实现“住有所居”,就要使住房供应多元化,建立多层次的住房市场,是楼市长效机制的重要组成部分。也就是说,除了商品房,还要发展公共住房,包括公租房、人才住房,以及培育租赁市场。

在深圳的公共住房体系设想中,人才房占比较重。住建局有关人士向21世纪经济报道表示,深圳市尝试将人才住房从保障性住房体系分离出来,形成人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。而在人才住房体系中,也分为租与售两种,并以租为主。

与目前保障房体系中的经适房、安居型商品房不同的是,可售的人才住房不能转为一般商品房上市流转,只能被政府回购或在平台体系内流转。

人才安居房的供应方也向社会开放,探索多种共有产权。比如鼓励房企等市场主体参与人才住房建设和运营等,形成政府与企业、政府与人才、单位与人才等多种共有产权模式。这与北京的“共有产权房”颇有共同之处。

若加上已有的廉租房、公租房,深圳市的住房供应体系将形成:廉租房、公租房、人材安居房、安居型商品房、普通商品住宅、豪宅这样的层次和体系,进一步简化可为:公共住房(含保障房和人才房)、安居型商品房、商品房、豪宅体系,其中公共住房的比例将逐渐加大,安居型商品房的比例会缩小。

“保障最低收入人群、实现住有所居是政府的责任。”在深圳一位大型房企董事长看来,合理的多层次住房供应体系应为10:10:50:30的比例。

其中,政府应保障10%的最低收入人群,根据房子租金不能超过最低收入的30%的差,政府提供现金补贴;第二个10%要分成两个5%,一个5%是人才用房,另外5%是公务员住房,给刚工作的年轻公务员,因为他们收入很低,却是维持社会稳定的重要力量;以及教师、医生,这些职业应有政府保证其拥有房屋,可以用共有产权或出租房的方式。

中间最大的50%是普通商品住宅,可以推算一下今年有多少人出生,刚需房大概多少,按照其购买力,来推出他们买得起的房子;剩下30%完全市场化,征消费税、高端消费税,奢侈税,有钱买大房子多交点税就行了。

上述人士指出,要实现多层次住房供应,关键要看政府的供地模式是否能跟上,在深圳,也要根据城市更新和轨道建设,相应配置公共住房资源。

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