深圳楼市变局：新房均价十连跌 公共住房兴起

一场豪宅的销售闹剧，折射出深圳楼市的游戏规则正在改变。

8月16日，华润深圳湾悦府（备案名“柏瑞花园”）连夜开盘，有信息传播现场有“2000人排队”、“队伍长达3公里”、“3小时售罄”等内容。

8月17日，深圳市规土委紧急澄清：没有“千人排队”，没有“售罄”，市场整体平稳；随后，深圳华润也作了相关声明。

今年以来，深圳几个因限价而平价开盘的豪宅受到追捧，新房（以普宅居多）均价却出现了十连跌，市场整体走低并严重分化；与此同时，对普宅影响巨大的公共住房和租赁市场将快速发展，正在重构整个房地产市场的供应体系。

去年10月份率先开启新一轮调控的深圳，和广州、北京一样，努力践行着“房子是用来住的，不是用来炒的”这一核心调控理念，不管是短期的限价限购政策，还是公共住房、租赁市场这样的长效机制，深圳都表现积极。

深圳房地产研究中心主任王锋、万科董事会主席郁亮均指出，一线城市都应该建立多元的住房供应体系，发展普通住房、公共住房和租赁住房，以实现住有所居。

随着住房供应体系的重构，深圳的未来居住图景是香港模式还是新加坡模式？无论哪种模式，都意味着在整体住房体系中，公共住房和租赁房的占比都将大幅提升。

新房均价十连跌

位于深圳湾黄金区域、最低9万3、均价12万的悦府，在限价政策下凸显出其优势，受到一批自住及投资客的高度关注。

据深圳规土委南山管理局调查，悦府开盘当日，到访购房者411人，最终共达成购房意向263套，去化率约75%。

今年截至8月中旬，深圳豪宅市场仅万科瑧山府、安峦公馆、华侨城新天鹅堡二期、悦府二期四个新盘入市，销售均不错。

以6月27日开盘的华侨城新天鹅堡二期为例，均价在11万左右/平方米。据项目售楼人员介绍，开售当天130平米的房型基本已售完，目前只剩下大户型，整体去化率约为2/3。

被限价压制的价格是豪宅热销的重要原因。据中原地产数据显示，7月份豪宅均价为9.5万元/平方米，环比下跌1.9%。

相较于豪宅，普通住宅交易市场则显得十分冷清。据中原地产数据显示，7月份新建普通住宅共成交2023套，环比下降31.49%；成交面积为20.3万平米，环比下降30.39%。

8月天汇城、碧海君庭、依龙华庭、公园花半里以及中粮天悦广场五盘开卖，截至8月15日，整体销售率只有31%。

在整体限价下，新房均价持续下跌。深圳规土委数据显示，深圳7月新房成交均价54446元/平方米，环比下跌0.08%，同比下跌4.01%。这是自去年“10·4新政”以来，新房成交均价连续第10个月下滑。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，今年豪宅售价相对于以前两年偏低，所以购买更多。但在政策打补丁的形势下，未来高价房很难在市场上适销，因为投资投机和杠杆购房的人群会减少，所以豪宅本身的需求潜力未来并不会特别大。大部分豪宅都存在价位虚高，现在只是在一个价格回归正常的过程中。

公共住房与租赁兴起

除了通过限购限价对楼市进行强制性调控，深圳在长效机制的建设上也不断发力。在商品房市场之外，补足公共住房这一环，并发展租赁市场。

2016年9月，深圳市成立了人才安居集团，其目的是吸引人才，提供远低于市场承租价的房子给愿意来深圳的人才。

深圳市计划向人才安居集团投入现金1000亿元作为公司资本金，其中400亿元资金已到位，未来两年内将完成其余600亿元资金投入。

在初期市府出资后，人才安居集团后续可通过杠杆撬动6000亿-7000亿元的资金规模，用于人才住房的全过程一体化建设运营管理。

时隔近一年后，深圳继续推进安居房和公共住房。8月1日，深圳市住建局起草了“棚改新政”意见稿，根据这份文件，深圳将把一些20年以上的“老破旧”小区划入棚改范围，最终用“政府主导-国企实施-公共住房”的模式改造出一批住房，除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

同时，坚持租售并举原则，合理分配租售比例；其中福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障房只租不售。

更长远地，根据深圳“十三五”规划，将建设40万套保障性住房（含人才住房），其中70%为租赁住房。

上述连续性政策，暗含了发展公共住房和租赁市场两方面。多位深圳房地产业内人士指出，这是对过去20年以商品房销售为主的房地产市场的纠偏。

王锋表示，在去年发布的深六条和深八条中，始终在强调多元化的住房供应；而深圳“十三五”规划明确，“十三五”期间公共住房供应量要大于商品住房供应量。

郁亮指出，1998年我国房改的时候就提出了租售并举，但是为了应对亚洲金融危机重点发展了商品房市场，之后没有迅速调整回来，到现在积重难返，是必须要纠正的时候了。

深圳也是住建部等指定的12个租赁试点城市之一。政策和市场的力量正在推动深圳长租公寓蓬勃发展，很多独立品牌公寓如YOU+国际公寓、魔方公寓等在深圳已有数个项目。

深圳开发商也是长租公寓的积极入局者。万科、招商蛇口、金地、深圳控股等本地房企均已进入了这一领域；外来者龙湖，则携其冠寓品牌，9月份将在深圳一口气开出6间店，提供数千套房源。

构建多层次住房体系

王锋向21世纪经济报道表示，要真正实现“住有所居”，就要使住房供应多元化，建立多层次的住房市场，是楼市长效机制的重要组成部分。也就是说，除了商品房，还要发展公共住房，包括公租房、人才住房，以及培育租赁市场。

在深圳的公共住房体系设想中，人才房占比较重。住建局有关人士向21世纪经济报道表示，深圳市尝试将人才住房从保障性住房体系分离出来，形成人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。而在人才住房体系中，也分为租与售两种，并以租为主。

与目前保障房体系中的经适房、安居型商品房不同的是，可售的人才住房不能转为一般商品房上市流转，只能被政府回购或在平台体系内流转。

人才安居房的供应方也向社会开放，探索多种共有产权。比如鼓励房企等市场主体参与人才住房建设和运营等，形成政府与企业、政府与人才、单位与人才等多种共有产权模式。这与北京的“共有产权房”颇有共同之处。

若加上已有的廉租房、公租房，深圳市的住房供应体系将形成：廉租房、公租房、人材安居房、安居型商品房、普通商品住宅、豪宅这样的层次和体系，进一步简化可为：公共住房（含保障房和人才房）、安居型商品房、商品房、豪宅体系，其中公共住房的比例将逐渐加大，安居型商品房的比例会缩小。

“保障最低收入人群、实现住有所居是政府的责任。”在深圳一位大型房企董事长看来，合理的多层次住房供应体系应为10：10：50：30的比例。

其中，政府应保障10%的最低收入人群，根据房子租金不能超过最低收入的30%的差，政府提供现金补贴；第二个10%要分成两个5%，一个5%是人才用房，另外5%是公务员住房，给刚工作的年轻公务员，因为他们收入很低，却是维持社会稳定的重要力量；以及教师、医生，这些职业应有政府保证其拥有房屋，可以用共有产权或出租房的方式。

中间最大的50%是普通商品住宅，可以推算一下今年有多少人出生，刚需房大概多少，按照其购买力，来推出他们买得起的房子；剩下30%完全市场化，征消费税、高端消费税，奢侈税，有钱买大房子多交点税就行了。

上述人士指出，要实现多层次住房供应，关键要看政府的供地模式是否能跟上，在深圳，也要根据城市更新和轨道建设，相应配置公共住房资源。