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潘石屹因回报率低卖资产 SOHO中国向轻资产模式转化

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(原标题:潘石屹因回报率低卖资产 SOHO中国正从重资产向轻资产模式转化)

频繁出售资产不仅带来大量现金,同时还让SOHO中国变“轻”。

昨日,在SOHO中国中期业绩会上,关于出售资产,SOHO中国董事长潘石屹表示,“说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了,这是误解”,“我们能往哪儿跑去?说我们是从重资产模式向轻资产模式转,向平台化的共享经济模式,这是对的。”

SOHO中国总裁阎岩表示,出售项目是因为租金回报率很低,已经出售的虹口SOHO租金回报率只有3%。此外,定期出售项目,会让公司经营更灵活,使得资金、资产和负债等各方面达到平衡。

值得一提的是,出售虹口SOHO后,SOHO中国曾派息。而在业绩会之前召开的董事会上,SOHO中国决定要派发总金额18亿元,每股0.346元的特别股息。

  上半年租金收入8亿元

据SOHO中国中期业绩报告显示,截至6月30日,SOHO中国实现营业额约10.7亿元,同比上升47%;;投资物业除新近启动招租的SOHO天山广场外,平均出租率达97%,租赁毛利率为80%;净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。

SOHO中国财务总监唐正茂表示,目前来看,SOHO中国的借贷成本只有4.4%,因为物业优质,通常在抵押物业做银行贷款时可以享受5%的折扣。另外,外币贷款仅占到总借款额的4.6%,没有任何外汇风险。

值得关注的是,今年上半年,SOHO中国实现租金收入约为8.18亿元,同比上升约17%,延续去年的满租状态。SOHO天山广场于2016年底完工,2017年3月底开始出租,目前出租率正在稳步提升。

然而,租金收入虽有所上升,但SOHO中国仍在积极销售物业。6月24日,SOHO中国以35.73亿元整售上海虹口SOHO,高于成本53%;7月4日,潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。

唐正茂称,出售资产的目的是为了让公司变的更轻一些,公司判断重资产将来价值提升不是特别高,而租金回报也很低,所以基于对现在市场的考虑,SOHO中国选择出售一些物业。同时,SOHO 3Q属于轻资产,其价值提升空间非常高,出售资产,拓展SOHO 3Q,可以使业务轻重结合。

  向轻资产转型

潘石屹进一步表示,中国的房子建得太多了,商场严重过剩,传统的办公物业也是过剩的。“万达的77家酒店卖了199亿元,一座酒店相当于香港的一套房子,从这就可以看出,回报率是非常低的,甚至没有回报率”,因为重资产模式的资源利用率是特别低的。

在潘石屹看来,租金回报率低于3%,或可实现其资产增值收益,而出售资产获得现金后,这些资金主要用于偿还贷款,降低负债,尤其偿还境外贷款,规避汇率风险,另外的目的就是向轻资产转型,拓展SOHO 3Q。

事实上,据《证券日报》记者观察,SOHO中国的第一次转型是由销售物业向持有物业运营转型,而在潘石屹看来,SOHO中国的第二次转型,即是SOHO 3Q业务的诞生,经过两年的运营管理,SOHO 3Q已经成熟。潘石屹正打算全面拓展SOHO 3Q,虽然目前该业务仍未给SOHO中国贡献太大利润,甚至收入占比非常小,但在潘石屹的设计中,该业务将是SOHO中国未来盈利的重要来源。

据潘石屹透露,SOHO 3Q对外拓展有几个原则,除了一个中心租赁面积不得低于4000平方米外;在租金方面,要控制租金成本,确保拓展的每一个中心将来都是盈利的。

根据SOHO中国公布的数据,目前共开设19个SOHO 3Q中心,约17000个工位,平均出租率约80%,已经成为北京和上海最大的共享办公品牌。最近,潘石屹已经启动了北京、上海、南京和杭州四个城市招标租赁程序,同时,潘石屹正在广州、深圳等各地考察共享办公市场,试图拓展SOHO 3Q。

潘石屹称,从现在开始,要把建好的房子,每一平方米最大限度地利用起来。“最近把我自己的专用办公室消灭了,我给全公司发了个Email,我走到哪,我的双肩包出现在哪,哪里就是我的办公室。不然我一出国,我的办公室放在那里就是浪费。在未来还可以工作的年华里,我会跟我的同事一起,把共享办公这一件事情做好就很伟大了,不想再做别的事情了。”

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