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多年后中粮地产板块再启重组 解决同业竞争问题

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(原标题:多年后中粮地产板块再启重组 解决同业竞争问题)

作为首批国有资本投资公司改革试点,中粮集团地产业务整合大幕正式拉开。8月21日晚间,中粮地产(集团)股份有限公司(000031.SZ,即“中粮地产”)与大悦城地产有限公司(207.HK,即“大悦城地产”)同时发布公告,宣布进行重大资产重组。

初步交易方案为:中粮地产向中粮集团(香港)有限公司或中粮集团有限公司下属的其他关联方发行股份及/或支付现金购买资产;标的资产初步确定为大悦城地产的控股权或持有大悦城地产控股权的持股公司股权,具体标的资产范围可能根据交易进展情况进行调整。据悉,本次交易不涉及两家上市公司层面重大人事调整。

大悦城地产方面称,目前,中粮地产专注于住宅开发业务,大悦城地产专注于商业地产开发业务,本次交易能够最大程度解决二者的同业竞争问题,使双方站在同一角度更加有效地分配住宅和商业资源,给大悦城地产的业务拓展与业态配比带来更多的灵活性和更大空间。

发展路径

中粮集团地产业务板块的发展路径曾经历过多次调整。早在2011年3月,时任中粮集团董事长宁高宁就提出,中粮地产、中粮置业(大悦城地产前身)两大地产业务平台合并完成后,将会以A+H的方式整体上市,但终未能成行。

2014年9月12日,中粮置地以124.6亿港元代价收购了大悦城旗舰品牌项下的北京、上海、天津、烟台及沈阳六项综合体项目组合和三个非控股权益商业项目。至此,中粮置业和中粮置地最终合并,成为中粮集团商业地产的海外上市平台。2014年12月9日,中粮置地更名为大悦城地产。

此后,大悦城地产与中粮地产切割成商业地产与住宅两条不同产品线的上市平台。据大悦城地产官微资料显示,中粮地产主要业务范围包括住宅地产、工业地产和部分自持物业的经营;大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向。

虽然中粮集团是两家上市公司同一控制人,但中粮地产与大悦城地产在股权上并没有直接控股关系。资料显示,中粮集团直接持有中粮地产45.67%股份;大悦城地产则注册在百慕大,由中粮集团在境外设置的得茂有限公司持有66.83%股份。

公开信息显示,目前在中粮集团层面,地产板块被统一称为“中粮置地”。此“中粮置地”并无实体公司,更像是一个统一管控体系。中粮置地董事长周政,同时身兼中粮地产和大悦城地产两个上市平台的董事长。总经理曹荣根,除了担任中粮地产总经理和成都分公司总经理,还兼任大悦城地产执行董事。

21世纪经济报道记者梳理发现,两个平台的业务虽各有侧重,却也多有交叉。

2016年5月,位于北京顺义的中粮祥云国际生活广场落成,中粮集团副总裁、中粮地产董事长、大悦城地产董事会主席周政在致辞中透露,“中粮会继续在商业方面加大力度,除了大悦城这一旗舰商业主线以外,还会有祥云小镇这种在城市近郊开发的微度假、慢生活模式。”也就是说,中粮地产和大悦城地产未来将会出现更多的业务并线。

整合大幕

从政策层面看,中粮集团业务板块整合是大势所趋;而从中粮集团旗下房地产业务板块发展路径来看,整合也更有利于企业提高效率、扩大经营。

据大悦城地产披露,2014年,中粮集团被国务院国资委选为首批国有资本投资公司改革试点央企;2016年,集团完成了《国有资本投资公司改革方案》等重大政策配套,重点打造18家专业化公司。本次交易后,融合了中粮地产及大悦城地产核心业务、境内外一体化的房地产专业化公司将成为“18路军”的中流砥柱,贯彻落实国企改革“做强做优做大”及“提质增效”的发展方针。

在房地产行业,整合也是大势所趋。中粮知情人士说:“我们要想纵横百舸,离不开强强联手,为什么?今天我们看到所有热点地块、热点项目都会有很多开发商合作,这不仅是风险共担,更重要是资源共享,挖掘更大价值。”

前述知情人士表示:“对于中粮而言,目前有两个地产板块上市平台,我们一直说要规避同业竞争。但实质上其他没有任何血缘关系的地产商都在联合,我们也很开放地与其他企业合作。”

显然,整合可以解决中粮集团旗下地产板块同业竞争问题,同时优势互补发挥协同效应。大悦城地产方面表示,这有利于激励机制的完善和运营效率的提升。通过增大体量、增强信用,整合后的企业融资成本有望降低,财务管理也将更加优化;整合后将更加有效地分配住宅与商业地产的资源,市场地位及市场份额也得到进一步提升;人才方面,双方将在保持公司治理独立性的基础上建立优秀人才的共享机制;整合后的公司土地获取能力进一步增强;两个品牌将深度融合,将整合后的公司打造成为中国综合性房地产的旗舰平台。

香颂资本董事沈萌认为,中粮集团地产板块整合有多重作用。“第一,将在海外上市的优质资产、特别是地产资产回归A股,有利于资产价值优化。第二,中粮地产与大悦城地产存在利益冲突,中粮集团需要解决。第三,中粮作为国资委选定的国有资本运营平台,也需要通过资产整合放大旗下资产价值。”

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