房地产市场兵临城下 绿城中国向轻资产转型

本报记者 王丽新

“中国内地房地产市场正兵临城下，” 昨日，绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南在绿城中国中期业绩说明会上表示，大概至明年年初房价将往下走，通过土地增值获得红利的模式已经失去了效用，而未来2年-3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期，再之后则有机会。

曹舟南称，绿城中国在两年前就在等这样的市场到来，未来两年只要保持每年销售1000万平方米-1500万平方米的土地储备，然后再进行反周期投资，目前公司手握600亿元现金可提前布局。

值得关注的是，曹舟南强调，“抛开有质量的增长而追求的规模是很危险的”，因此绿城中国正在由“开发商”向“服务商”转型，同时进一步让资产变轻。

净利润近13亿元同比增56%

据绿城中国半年业绩报告显示，截至6月底，公司取得总合同销售595亿元，代建合同销售金额约153亿元。下半年，绿城集团预计整体可售货源约1010亿元，其中，代建项目预计可售货源约164亿元。

报告期内，绿城中国净利润为人民币12.70亿元，较2016年上半年的人民币8.13亿元增长56.2%；股东应占利润约人民币12.29亿元，较去年同期增长103.5%。每股基本盈利人民币0.46元，较去年同期的每股人民币0.20元大幅上升130%。

在财务数据方面，截至6月30日，绿城中国有银行存款及现金（包括抵押银行存款）人民币367.35的亿元（2016年12月31日：人民币249.71亿元）；净资产负债率为57.9%，较2016年12月底的58.1%有进一步改善；2017年上半年总借贷加权平均利息成本为5.6%，与2016年同期的6.3%有明显下降，较2016年度的5.9%也有进一步改善。

有熟悉绿城中国人士称，有大股东中交集团背书后，绿城中国的融资成本持续降低，目前具备低成本融资术。

曹舟南表示，绿城这样坚实的、稳健的公司，投资结构和土地储备、运营周转率和合理房价、财务费用的有效降低、负债率和负债结构的持续优化、和资产结构不断完善，公司的这些作为未来将完整、即时地反映在公司市值上。

多元化拿地降成本

就土地储备规模而言，截至2017年6月30日，绿城集团（包括绿城中国及其附属公司连同其合营企业及联营公司）共有土地储备总建筑面积约为3057万平方米，一、二线城市土地储备的占比由2017年初的43%提升至47%，土地储备结构逐步优化。

今年上半年，绿城中国新增12宗地块，总建筑面积约295万平方米，总土地款约245亿元，实现广州、重庆等核心城市的首次战略性落地。

按照绿城中国的设计，下半年，公司将坚持以“核心城市、核心地段”的投资战略，聚焦长三角、珠三角、京津冀等三大城市群及北上广深四大都市圈，聚焦于首进战略城市、重点城市品牌落地、开发模式创新等类型项目，重点倾向于高毛利率、高周转率的短平快项目，力求实现资产零沉淀，提升投资效率及效益，逐步实现“战略调仓、优化结构、稳健发展”的战略目标。

同时，集团将借鉴济南、沈阳、天津全运村的成功营造经验，积极对接全运村、亚运村项目建设，逐步形成具有绿城特色的体育赛事营造模式。

而除了招拍挂外，公司将尝试收并购、产城融合、轨道交通物业、城市三旧改造等多元化获取土地的方式。同时，集团将加大与行业标杆企业的合作，尝试与具有优质产业资源的企业实现跨行业合作，通过优势互补提升投资能力。

随着中国楼市逐渐饱和并进入政策收紧期，绿城正从开发商转型为服务商，顺应市场变化进行角色转换。事实上，绿城中国早已经切入轻资产领域，代建业务如今已经成为绿城轻资产化扩张和盈利引擎的砝码。

加快向轻资产转型

“公司希望把资产做轻，对于一些不能覆盖成本的资产会逐步进行出售，比如酒店板块，”曹舟南提出，“在过去的两年我们把负债结构调整得非常好了之后，下一步就是要进行资产机构调整，我要把绿城中国做得很结实，到2020年绿城中国都是很安全的”。

据悉，未来绿城中国将在五大板块的业务格局基础上，以多元化的发展模式顺应市场变革，加快战略转型：大力推进房地产开发的轻资产模式，顺应住房消费升级换代趋势开发特色小镇产品，积极布局存量市场，向理想生活综合服务商转型。

具体来看，绿城房产将紧紧围绕产品质量、服务质量、周转率等多方面的战略目标，不断提升房产开发的综合能力。

绿城管理的代建模式将进一步助力公司实现轻资产转型。未来绿城管理将进一步拓展资本代建、商业代建、政府代建等业务规模，从品质、效益、标准等各方面继续引领行业发展，确保行业第一地位，继续引领整个行业的发展方向。

绿城资产将进一步盘活绿城沉淀资产，释放资产流动性，优化资产结构，拓展多元化的融资渠道，构建绿城特色的地产金融化模式，打造内部金控平台，全方位对主营业务形成金融支持。

绿城小镇将顺应住房消费升级换代的趋势，利用国家利好政策，加强产业探索与特色小镇的获取，逐步形成小镇开发运营的特色模式。

绿城生活将围绕客户全生活链和房屋全生命周期，利用大数据与互联网技术，构建“美好绿城”高端社群生活在线服务平台，整合线下服务资源，不断提升业主生活品质，打造绿城中国未来核心竞争力。生活集团旗下的房屋4S公司将以房屋后期维护、翻新等业务，助力绿城中国开拓房地产存量市场。

据绿城方面表示，上述五大子集团将协同发展，共同推动落实“开发专业化、地产金融化、服务平台化”的发展战略。