李一戈：小产权房转正是没有希望的

李一戈

民间的想象力真的很强大。

8月28日，国土资源部和住房城乡建设部公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。决定在全国第一批13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。从字面推测，不排除还会有第二第三批试点城市加入，这且不表。

看到这个消息后，有朋友立即问我：这是不是表明，小产权房要放开了？

所谓小产权房，这是民间的说法。是指在集体用地主要是集体建设用地上开发建设的住房。如果是农村集体组织自用，没啥可讨论的。通常意义上，它是指城镇居民购买的、在集体用地上建设的非商品住房，没有产权证，无法转让流通。

全国有多少数量的小产权房，没有权威统计。怎么处理这个历史遗留问题，颇伤脑筋，终究没有找到好的办法，于是搁置至今。转正的传说一波又一波，这次试点方案出来，又引发新的一波臆想。

汉语真的是精妙。“小产权房”，一个“小”字，性质已定。所谓转正，当然是说商品房才是“正”的。而转正，应该是指给小产权房补发不动产权属证书，允许上市流通。在这个意义上，不得不遗憾地掐灭你心中的这个幻想，小产权房转正是没有希望的。

上市呢？分两个层面看。

如果是存量部分，对不起，仍然没戏。已建成的小产权房，不属于此次试点范畴，更谈不上允许放开上市了。朋友又问，将已建成的存量小产权房变成租赁住房对外（主要是向城镇居民）出租呢？不成。本来房子就是违法建的，出租就是违法的延伸。

如果是增量部分，有戏。但是，请不要使用那个已被污染的词，小产权房。

两部门试点方案说得很清楚，集体建设用地建设的租赁住房，需要履行项目报批程序，健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。全套手续几乎跟商品房开发建设相近。想利用集体用地建租赁住房，也没那么容易。

集体建设用地建的租赁住房，对现有租赁市场和长租公寓有何影响？试点初期，用地和规划都需要审批，前期的供应量不会大，应该是逐步增加。如果试点城市重视，进展顺利，明年下半年就会有一批集体建设用地上的租赁住房上市。

北京试点早已开始。从2011年起，北京市先后在5个集体建设用地地块开展了租赁住房项目试点，可供应租赁住房1.28万套。更重要的是，今后5年，北京市计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。每年10万套，这个供应量就很大了。它不仅影响到长租公寓，而且会影响整个租赁市场，影响到整个房地产市场。

任何一个成熟经济体，租赁市场都是房地产市场的重要组成部分。总体来说，租赁房源增加了供应，客观上有助于缓和甚至抑制租金的上涨。由于存在一定的价格优势，它会分流一部分原有的二手房租赁客户，直至达到市场新的供求平衡。

试点方案提出，要探索保障承租人获得基本公共服务的权利。所谓基本公共服务，主要是指享受医疗、教育的权利，这被理解为“租购同权”。然而，理论上的倡导与实际执行，有一定距离。像京沪深这类大城市，不是没有教育医疗资源的问题，而是优质的教育、医疗资源，投入不足、分布不均衡。集体用地租赁住房恐怕还得安静地等待较长的一段时期。

集体建设用地入市，是对建立房地产长效机制的一种极好的探索。房地产长效机制，不可能缺少住房租赁市场。长期以来，我们的住房租赁市场是以散户为主的市场，机构租赁占比不足3%。所以，前段时间，中央政府部门鼓励发展机构住房租赁市场。集体建设用地建租赁住房，既是不改变集体建设用地基本制度基础上的重大探索，也是培育机构租赁市场的尝试。

两部门推出的这项试点，一定是经过更高层面的首肯。它对健全发展住房租赁市场，稳定房地产市场，进而稳定房价，有着不可低估的重大意义。无论是在机制改革制度创新，还是在缓解、解决房地产市场现实困境（高房价）方面（但请不要简单地等同于降房价），都有着深远的意义。但很多人没有意识到。

写到这里，请允许我小小地得意一下。去年以来，尤其是今年，我写了多篇文章，再三呼吁尽快推行集体建设用地建设租赁住房的试点。甚至直接借鉴北京市的做法，全面推广。但我不会自大地认为两部门是听了我的建议而推出试点方案的。

顺便提一句，我还多次呼吁利用空置商业用房、厂房改建租赁住房，虽有深圳、广州等城市提倡，但还没看到具体实施案例，推广力度也不够。