旭辉的长租公寓运营观：出租效率在议价能力之上

（原标题：旭辉的长租公寓运营观：出租效率在议价能力之上）

自今年8月以后，关于推动租赁市场发展的各项新政在全国范围内密集发布。随着政策红利不断释放，过去一年来，诸多房地产开发商也加速投身长租公寓运营中。

相比传统房地产开发，长租公寓高投入、低利润、收益回报周期长，成为大部分开发商面临的关键问题。旭辉领寓总裁张爱华在一次论坛上表示，长租公寓至少有20年以上的发展周期，要有更多耐心和更长的时间去打磨。

日前，张爱华接受21世纪经济报道独家专访时表示，成立于2016年的旭辉·领寓国际，计划在五年时间内运营20万间公寓，进入行业前五，完成国际化布局，同时实现上市。

开拓市场化房源

旭辉为什么要做长租公寓？张爱华解释道，从内部来看，地产系出身的旭辉领寓拥有丰富的渠道与资源。张爱华说，按照旭辉计划的千亿战略，今年能够开发500多万平方米房产，其中将会产生20%的自持物业，即100多万平方米。假设每年旭辉向领寓提供50万平方米的自持物业，累积到五年之后旭辉领寓运营的公寓数目就能达到十几万间。

自持物业的支撑让领寓有了扎实的基础。同时，从国家到地方政府出台的相关政策显示出对租赁行业的支持，在消费升级背景下，房租也会迎来稳定的涨幅。

张爱华认为，长租公寓行业发展空间巨大。她预计未来五年，公寓市场将会达到3万亿规模，十年后，品牌公寓的市场占有率也会由目前的2%上升至15%-20%。在这个巨大的市场中，做到行业前五的企业均能分得一大杯羹。

在消化存量物业的需求推动与利好政策鼓励之下，万科、龙湖、金地等标杆房企纷纷投身其中，竞争变得激烈起来。

对此，张爱华认为首要的是精准满足客户需要，提供好的产品与服务。为此领寓组建了一支以酒店系为主的专业运营团队。

目前自持物业在领寓所有项目中的比例为30%，为了扩大管理规模，张爱华表示，未来领寓会主动介入自持物业的开发，协同政府建设人才公寓，协同高校建设留学生、教师公寓，与中小地产商合作帮助其实现存量增值。

旭辉采用PPP模式与学校合作。据媒体披露，2016年旭辉与华东师大达成战略合作，在其闵行校区规划建设留学生公寓和教师公寓，并提供配套服务。

在与房企合作时，张爱华表示领寓会在拿地阶段介入，判断该地段打造长租公寓与配套商业的可能性，在设计施工过程中给出对产品的建议和客户的要求，而不是建成后再被动改造。

关键的三个维度

投入高、收益回报周期长是长租公寓行业的一大痛点。领寓为达到“五年20万间”的目标，需要有强大的资金支持。

据介绍，依靠旭辉集团背书，领寓优先对接国开行和其他商业银行获取低成本资金。为了响应国家政策，国开行将对租赁行业中规模化的开发商予以支持，旭辉的融资有很大一部分就来自银行。同时，领寓已与长城资产、招商财富、紫金信托等机构签约获取夹层资本。

目前，领寓开发了博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓三条产品线，并且在上海、苏州、杭州、成都、重庆、南京、北京、无锡、厦门九个城市布局。

谈及盈利问题，张爱华认为“当项目达到一定规模之后，自然就会盈利。” 她透露，领寓目前完成的项目，在开业一到两个月之后都能达到90%以上出租率，“这也是我们的目标。”

提高利润率方面，张爱华提到了三个维度：产品预期，议价能力和出租速度。“这个行业如果晚了两个月出房，其间减少的收入是不可能通过未来提高租金拿回来的。出租效率在议价能力之上。”张爱华说。

然而，房东东创始人全雳认为，房企布局长租公寓只是打通房地产产业链的一个点而已。事实上，长租公寓真正的第一个行业政策颁布于2015年10月，确定长租公寓为生活服务业，到现在为止，上海和北京还无法真正申请公寓管理公司，说明没有被完全开放。今年7-8月，中央和地方密集出台租赁政策，让更多人看到了行业未来。明年初，可能会出台《租赁法》，这样行业就有了规范和依据。

全雳认为，机构化运作更需要依托于多层次的征信体系，应先建立起房东端、租客端、运营端的征信体系。通过大数据和国家级征信系统，搭建真正的租房征信生态圈，形成闭环。