商品房开发销售模式面临挑战 房企转型瞄准存量市场

（原标题：房企转型瞄准存量市场）

当前传统的商品房开发销售模式正面临挑战。业内人士认为，为了创造新的业务增长点，房企纷纷挖掘存量市场。存量经营涉足土地、园区、房屋、固定设施等各类不动产；个人、企业和政府等各类客户；租赁、佣金、管理、服务费等不同服务，相较于增量开发，其盈利模式的核心要素更丰富。

转型契机凸显

土地供应与房地产开发高度相关，西南证券分析师胡华如认为，土地供应总量明显不足、新开工面积开始落后于销售面积或导致新房紧缺，溢价率居高不下使得房地产企业的土地可获得性降低，传统的商品房开发销售模式正面临发展的“天花板”。

自2016年起，住建部、发改委等部委多次发文支持特色小镇发展，各地地方政府纷纷跟进相关文件，“大城市+特色小镇”已逐渐成为我国区域经济发展的新模式，城镇化转型发展也成为房企转型的契机之一。

胡华如认为，房地产企业正在面临由增量开发转向存量经营的变局。增量开发是指以新增建设用地和房屋的重新建造为前置条件，以开发商为主导、以传统开发销售模式为主，意在短期快速变现的商业行为；而存量经营是以达到使用条件的经营性不动产为基础条件、以运营商或服务商为主导、以租赁使用和相关服务为主，意在持续稳定变现的商业行为。

具体来看，存量经营涉足土地、园区、房屋、固定设施等各类不动产；个人、企业和政府等各类客户；租赁、佣金、管理、服务费等不同服务，相较于增量开发，其盈利模式的核心要素更丰富。

另辟蹊径求发展

在政策和市场的双重因素催化下，特色小镇、长租公寓、教育医疗、文化旅游等成为房企抢滩的热门业务，目前看来，各大房企谋划的转型路径呈现出多元化特点。

泰禾集团推出了基于多元化产业布局的“泰禾+”战略。泰禾集团副总裁、泰禾北京公司总经理张晋元介绍，泰禾在以房地产为主业的同时，布局了商业、医疗、文化、教育等诸多领域，受益于“泰禾+”战略的首发项目——泰禾昌平拾景园将一站式解决业主的医疗、教育、购物、社交、文化等全方位生活需求。

特色小镇的开发建设尤其受房企欢迎，房地产行业的龙头公司如万科、碧桂园、恒大、绿城集团等均涉及特色小镇市场。东方证券分析师竺劲指出，当前房企普遍拿地困难，同时在融资端也受限严重，再叠加销售回款放缓，导致资金压力陡增。而特色小镇受政府政策扶持，建设用地和信贷指标均向其倾斜，房企通过参与特色小镇开发，有望同时解决拿地及融资两大问题。2016年绿城集团成立绿城理想小镇公司，专业开发理想小镇项目，未来5-10年，绿城计划将在上海、杭州和北京周边打造5-10个“农业小镇”；2016年8月，碧桂园宣布将在5年内投资1000亿元建设智慧生态科技小镇，选址为一线城市和强二线城市周边30-80公里区域，并计划2017年完成全年20个科技小镇的布局。

租赁市场方面，世联行和万科率先布局长租公寓。截至上半年，世联行旗下出租公寓平台世联红璞已落地27个城市，在九部委推进租赁市场试点的12个城市中，世联红璞进驻其中10个，签约房间4万多间；上半年长租公寓业务共实现收入为6767万元，同比上升近5倍。今年上半年，万科旗下长租公寓品牌泊寓已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。