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海南产权式酒店22年发展史:曾经风靡一时 终以谢幕离场

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9月29日凌晨,海南省人民政府出台《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》,意见明确提出停止产权式酒店报建。自此,在海南有着22年发展历史的产权式酒店,正式画上句号。

产权式酒店,是指由开发单位开发建设后将部分客房产权分割出售、配套经营性用房及设施由开发单位所有,自营或委托统一经营管理的酒店。产权式酒店在登陆海南初期,因三亚华宇皇冠假日酒店获得巨大成功而风靡一时,但此后出现的矛盾纠纷,酒店快速扩张等弊端,导致产权式酒店无法获得更大的发展空间,加之海南房地产发展急需转型,这一特殊的产物被正式宣告终结。

开发历史:2003年风靡全岛2010年发展提速

产权式酒店起源于欧洲,作为一种舶来品,于1995年正式登陆海南,但由于当时海南正处于房地产泡沫破裂的特殊时期,且受当时的政策制约,最终无疾而终。

直到2003年,投资5亿多元的三亚华宇皇冠假日酒店以产权式酒店的开发模式打入市场大获成功,也令产权式酒店一炮而红。当时三亚华宇皇冠假日酒店开盘价为每平方米2万元,最小户型不到50平方米,这个价位在彼时的三亚市区,可以买上3至5套不低于100平方米的3居室。三亚华宇皇冠假日酒店的成功刺激了市场,一时之间,产权式酒店风靡,海口、三亚、陵水、万宁、琼海等地开始相继出现一批产权式酒店。

△主要集中在三亚湾一带的三亚的产权式酒店
△主要集中在三亚湾一带的三亚的产权式酒店

2010年国际旅游岛获批后,产权式酒店伴随着巨大的资本流入开始迎来新一轮的生长时期。在北起海口、南到三亚的数百公里海岸线上,产权式度假酒店星罗棋布。虽然其中一部分的产权式酒店获得了成功,但快速扩张的酒店行业也出现了过剩的危机。2011年有数据显示三亚客房数量3.2万间,相当于每1万三亚人拥有470间客房,这个比例全国第一,且淡季时大部分酒店的入住率仅30%。

危机:承诺高额回报率游走在法律边缘 低回报率爆发矛盾

起初,产权式酒店大多承诺年8%-10%的高额回报率,且业主还能获得一定天数的免费入住,而开发商既能快速回笼资金,又能获得酒店的运营权,一举多得。但我国法律明令禁止房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段,因此产权式酒店在发展中一直伴随着是否合法的争论,而一旦投资者、开发商、运营者三者之间爆发矛盾,投资者的利益往往难以保障。

早在2004年,就爆发了我国第一例产权式酒店纠纷,“南海传说温泉疗养度假中心”的开发商以投资增加、名称改变等缘由拒绝履行合同,并要求购房者提高价格或终止合同,最终被7位购房者告上法庭,案件纠纷一直持续多年。产权式酒店爆发矛盾的焦点大多源于酒店经营不善,无法实现当初给予投资者的高额回报承诺,最终导致矛盾爆发。

海南产权式酒店22年发展史:曾经风靡一时 终以谢幕离场

谢幕:2016-2017年 从限制企业自持面积到停止审批

据海南锦诚数据显示,2015年末,海南全省库存量3639.23万平方米,全省平均去化周期高达49个月。高企的库存令楼市供需关系不得不重新调整,存在诸多问题的产权式酒店也受到了限制。

2016年4月,海口市出台《关于房地产市场调控的实施意见》,意见中规定海口产权式酒店项目批准建设面积不得超出75万平方米,其余必须用于经营使用。仅允许旅游用地建产权式酒店,不再允许商服用地、住宅用地、金融办公用地批建产权式酒店。

2016年8月,省政府办公厅印发《关于印发海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定的通知 》,通知中规定产权式酒店售房数量不得超70%,硬件配置水平不低于三星级标准,开发单位应按装修后的客房套内建筑面积计价销售,不得含有公摊。

2017年新一轮限购来袭,4月24日琼海出台限购细则,规定琼海的产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售客房总数的30%,其余70%必须用于自持经营使用。之后,三亚、琼中、白沙、保亭三市县也相继跟进,海口更是将自持经营比例提升至90%,仅10%的面积可用于销售。

2017年9月29日,海南省政府出台《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产平稳健康发展的意见》,意见明确指出,严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅,停止产权式酒店项目规划报建审批。

历经22年,产权式酒店从风靡一时,到负面缠身,再到如今,终于以“停止报建审批”的谢幕方式退场。

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