新市民“扎根”城市需求将释放

国庆“黄金周”楼市成交惨淡。据中原地产统计，相较于2016年和2015年同期，今年国庆期间，30个热点城市新房成交量平均跌幅分别达到近80%和50%，创2014年以来最低。其中，北京、上海、广州成交同比分别下跌72%、78%、78%，均为2009年以来的最低值，南京等热点二线城市成交量下跌60%左右。尽管三四线楼市成交量仍在高位，但相比去年国庆，也有30%-40%不等的下跌。事实上，进入三季度，此前一直保持上升态势的三四线楼市，已出现回落迹象。CRIC监测的重点三四线城市，今年三季度成交量同比和环比跌幅分别达45%和31%。

今年1-9月份，一线和二线热点楼市成交量普遍下滑40%-60%。根据国家统计局最新数据，在去年高增长、高基数的基础上，今年以来，之所以全国商品房成交面积还能保持两位数增速，1-8月份的增速达到12.7%，很大程度上靠三四线楼市支撑。未来，限售等调控政策开始向三四线城市蔓延，加上按揭利率普遍上浮、整治消费贷违规进入楼市等，三四线楼市下滑或是大趋势。由此，2018年及未来，全国商品房成交面积增速继续下滑，甚至出现负增长，都是有可能的。进一步讲，三四线楼市从高位运行下滑，将直接关系到我国楼市新增空间的大小。

国庆期间，笔者回到内蒙古老家（偏居西北的三线城市）调研，对三四线楼市走向、我国未来楼市发展空间等，有了全新的认识。笔者老家所在城市，矿产资源、机械制造、农产品加工等传统产业主打的局面一直未改。近年来，矿产价格下跌，制造业产能过剩，加上2009年-2011年资源财富效应下出让太多土地，近几年楼市不景气。2014年-2016年，“去库存”政策铺开，“高库存、低需求”的局面缓慢解冻。2017年以来，棚改货币化、鼓励返乡置业、进城置业等一揽子新政推出，库存“堰塞湖”水位大幅降低，楼市开始回暖，库存已消化，开发商开始拿地补库存。

笔者老家这样的城市，尽管不像东中部三四线城市那样，今年以来楼市火爆，但“库存下降、需求回升”是不争的事实。由此可见，持续三年多、旨在降低中西部和三四线楼市库存的“去库存”政策，其目的达到了。不过，很多人认为，这种局面维持不了多久。但笔者调研发现，老家所在城市，不管下属县市居民，还是乡镇（村）村民，很多人向往城市。在不放弃乡下农耕地、宅基地的同时，就近进城打工、进城陪读、进城养老或给子女带小孩及结婚进城买房等是近年来的普遍现象。在他们眼里，这是“进可攻、退可守”的最优城镇化选择。

值得注意的是，这些人群刚进入城市，租房是普遍选择。但是，凡在城市居住超过三年的，都会考虑如何告别租房而去买房。除了少数高收入的买商品房外，很多人群买无房本的拆迁安置房，甚至小产权房等。像笔者老家这样的三四线城市，人口不过200万，产业结构很传统，绝大多数老百姓收入水平较低，但大家买房诉求还如此强烈，遑论东部、中部其他三四线城市？由此，笔者想到，“租售并举”的住房新制度下，“先租后买”确实是理性的消费模式。借助政策扶持的租赁，这些新市民能稳定和安顿下来。未来三年左右，他们必将是购房的主力军。

目前，全国有2.45亿城镇流动人口，1.5亿留守妇女、儿童和老人，每年还有700万-800万大学毕业生，中长期潜在的新增需求在4亿人左右。未来，随着“租售并举”长效机制渐次落地，这部分人群将在政策扶持下，以较低成本在城市安顿下来。但凡在城市长期居住，就有通过买房“扎根”城市的强烈诉求。目前，在北京、上海全面推开的共有产权住房，已扩展到深圳、海南、厦门等地。笔者认为，高房价的背景下，共有产权住房模式未来或将在全国推广。事实上，这就是适应需求实际情况，着力于住房供给侧改革的有效举措。

类似笔者老家这样的三四线城市，低收入居民购买无房本的拆迁安置房、小产权房，貌似成为“有产者”，但产权瑕疵将给未来产权功能带来很多障碍、社会问题。小户型、低价位的共有产权住房是可行选择。一旦真正实现了拥有住房，未来获得完整产权，改善住房条件的诉求就接踵而来，这就是三四线楼市的未来，也是我国楼市的新增空间。此次调研，笔者另一个感受，就是在小城镇建设、农村危房改造的政策扶持下，加上互联网拓宽视界，乡镇和农村居民生活方式向城市靠拢，城市下属县市、乡镇、村组的房地产也有长足发展。借助街巷硬化、危房改造、安全饮水、通信村村通等“十个全覆盖”工程，乡镇和村组向城市靠拢。

一方面，进城农民多了，从人口管理、节约资源、改善居住条件的角度，乡镇、村组的房地产有很大空间。近年来，小村并大村，集中建设临近柏油马路的新村，启动街镇和社区规划建设，新居建设下水管道，垃圾集中处理等如火如荼。另一方面，进城农民增多，土地承包普遍，农业开始产业化、规模化。富裕起来的村民很多到所属县、市买房。热点城市新房开发火热20年后趋于平稳，但其余热蔓延到三四线等中小城市、城镇和乡村。过去，我们重视大城市和工业，中小城市发展有限，三农强调农业生产。现在，农民生活是重点，少不了生活和居住条件的改善。

因此，此轮三四线楼市回升，尽管有“去库存”政策、大城市需求溢出、高铁和轨道交通扩大楼市半径等影响，因调控政策、“去库存”减弱，未来三四线楼市销售量或许将下降，但就整体而言，新市民进城购房并“扎根”城市的需求释放才开始。不管大中小城市，其楼市都将受益于这类需求。同时，顺应这种需求的“租售并举”、共有产权的住房新制度、按揭贷款在农村也被普遍接受，则加速了需求的释放。另外，根据笔者调研，三四线城市及下属小城镇、村组，存量房屋的质量及公共配套确实太差且亟待改善。因此，即便未来楼市新增空间触顶，但存量盘活的空间很大，棚改只是一种，中小城市、农村居民的观念在改变，他们向往优质生活，这也是楼市的未来。