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楼市调控长效机制猜想:住房制度覆盖更广

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国庆长假后,一则楼市调控长效机制正在制定的消息引起了人们的注意。10日,国家统计局局长宁吉喆在国新办发布会上说,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥作用,房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。

事实上,楼市调控长效机制并非新提法。早在2013年,就正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,建立房地产调控长效机制。而近年房价波动和楼市调控起起伏伏,对上述话题的讨论更是不绝于耳。今年以来,租购并举、租售同权、共有产权、限售等政策已渐次落地,可以预期,此次楼市长效机制将重点关注住房供应管理,建立层次分明的住房体系,逐渐将房地产从投资属性转向居住属性,其核心就是落实“房子是用来住的,不是用来炒的”。

发展住房租赁市场将成为重点。7月,九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》;随后,住建部联合国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选取北上广等13个城市开展试点。据媒体统计,目前为止,全国超过8个省份、20个以上城市发布租赁新政,主要是增加住房租赁供给,规范租赁市场。

值得关注的是,国有平台开始介入住房租赁市场。武汉、成都和上海等试点城市都提出组建或改建国有住房租赁公司,增加住房租赁增量。国企做住房租赁平台的最大意义是改善租赁产业链的供应端,短期内扩大住房供给规模。国有平台租赁房屋来源有新建租赁住房、改建闲置非住宅项目和社会筹集闲置空余房源等,一部分富余的公租房房源也将调整为租赁住房,不再限定租赁对象。

此外,在北京、上海全面推开的共有产权住房,已扩展到深圳、海南、厦门等地。与限价房、保障房相比,共有产权住房最大的变化是灵活的产权份额选择、出租或出售产权无限制,这意味着购房者产权部分等同于商品住房。未来共有产权住房模式或在全国推广,这将成为着力于住房供给侧改革的有效举措。

中国香港、新加坡等地住房层次分明,中国内地楼市调控可资借鉴。以香港为例,其住房公共性质住宅和私人住宅发展均衡,形成了“公屋-居屋-夹屋-私屋”的住房体系。公共住房主要由公屋和居屋构成,公屋大概是私人住宅租金的1/6,居屋购买价格低于市场价格的30%至40%,目前约有三成香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中。新加坡1964年正式提出“居者有其屋”计划,建立建屋发展局,为居民提供公共住房。目前新加坡住房体系以公共住房为主、私人住宅为辅,包括“廉租房-组屋-执行共管公寓-有地私宅”并行,不仅满足低收入家庭的住房需要,还通过组屋、执行共管公寓等为改善性住房需求提供政策保障。

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”随着租购并举、共有产权等长效机制渐次落地,可以想见未来我国住房制度将形成覆盖人群更广、层次更丰富的多元体系,既能满足新增城市人口初次居住需求,又能满足长期城市居住后的住房改善需求。

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