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新租赁时代:官方平台陆续上线 万亿市场迎监管规范

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(原标题:新租赁时代:官方租赁平台陆续上线,万亿租房市场迎监管规范)

在12个租赁试点城市中,杭州、广州表现积极。

2017年10月19日,广州上线了官方租赁信息平台“阳光租房”;早在8月,杭州住保房管局便联合阿里打造住房租赁服务和监管平台。

北京虽然不在首批12个试点城市中,但也积极发展租赁市场。10月23日,北京宣布将与京东合作建设“北京住房租赁监管平台”。

其中,广州“阳光租房”完全由政府建设,杭州、北京的平台分别由阿里和京东提供技术支持。

官方住房租赁平台的纷纷上线,是在国家大力提倡租售并举、发展租赁市场的背景下,建立权威、可靠的租赁平台,以有效规范租赁市场。

长远来看,租房平台仅涉及到发展租赁市场的执行和效率部分,在更深的保障居民的居住权利和公共权利层面,有赖国家相关住房法和租赁法的出台。

实践“阳光租赁”

10月19日,广州名为“阳光租房”的房屋租赁信息服务平台正式对外服务。

据悉,该平台包含放盘、交易、备案、评价、数据发布等房屋租赁全过程,且要求出租人和承租人实名注册,租赁成交,双方网签后,诚信互评并备案。所发布的房源全部经核实,房屋经过备案,以此保证房源真实,价格透明。

截至10月26日,阳光租房平台已有186套房源可租,来源基本为大型知名长租公司和官方机构;21世纪经济报道记者从广州中原、合富等中介公司了解到,他们目前正在进行平台测试,预计11月底将自己的房源上线。

同时,北京的住房租赁平台也在抓紧建设中。10月23日,北京市住建委网站发布公告,确认京东为北京住房租赁市场的支持平台。

“京东提供技术,政府掌握技术后自己处理数据。”中原地产首席分析师张大伟表示。

而杭州搭建官方租赁平台的时间更早。8月9日,杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签约,合作搭建智慧住房租赁监管服务平台,借助阿里的技术能力、生态资源,把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。

经21世纪经济报道记者查询,除了上述三个城市,目前深圳、佛山、厦门、沈阳、合肥、武汉等城市也都在筹备租赁平台,抓紧推进住房租赁平台建设。

地方官办住房租赁平台的推出,是发展租赁市场的配套措施。与此前众多的租房平台仅着眼于服务不同,官方租赁平台兼具服务与监管功能。“之前鼓励租赁的政策很难落实,是因为政府没掌握租赁交易过程。现在看,政府有必要做这个平台。”张大伟表示。

 解决三大痛点

长期以来,我国的住房租赁市场存在信用问题,税收问题,租售不同权问题三大痛点。住房租赁市场并不规范,缺乏透明度,且90%以上为个人房东。而租赁市场乱象丛生的原因之一,在于信用体系不完善。

仅就房源而言,在官办租房平台推出之前,没有租房入口能100%保证房源的真实可靠性,而具备了监管功能的官方平台,将有助于实现这一点。以广州为例,广州阳光租房通过政府信息共享,以“智能+人工”,实现了产权校验、备案地址校验、人工校验三种方式验证房源,保证其真实可靠。

整体上,利用京东、阿里等公司的技术,官方租房平台将形成类似淘宝的评价和信用体系,信用良好的租客可免缴租房押金,而信用好的房东、中介或运营商,则可获得更多租客;有望建立一个透明、规范、有信用的租房市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,信用体系仍需要政府积极规划,对接住房信用和租房信用等。

租房相关税收一直以来也是一个难点,官方租赁平台上线后,将可能提高租房税的上缴率。

根据“阳光租房”上租赁交易的流程,最后一步是“备案”,备案意味着需要交租房税。按照广州的规定,租房机构未来都会被强制入驻租赁平台,中介和个人则不被强制。

张大伟认为,租赁市场供需紧张,个人房主的房源不愁租,加上税收问题,个人房主不会想去平台登记,但租房机构绕不过税收。

“租赁平台的发展会让税收操作更简便、规范。”严跃进认为,个人房源目前不涉及税收,但后续肯定会参与此类平台,被督促纳税。而针对企业租赁房源,需要有更清晰的税收政策出台。

更为重要的是,发展租赁市场最终是为了实现住有所居的核心目标,这暗含租售同权之义。2017年7月起,广州首提“租售同权”、“赋予符合条件的承租人以就近入学等公共服务权益”,此后多个城市跟进。

官方租赁平台也承担了这一功能。比如广州“阳光租房”的信息,就将及时与公安、来穗人员服务管理、教育、公积金等部门对接,方便市民办理居住证、子女入学、公租房申办、公积金提取等公共服务。

“这可概括为新租赁概念。”严跃进认为,新租赁包括租售同权、租金证券化、信用租房等创新形式,租赁平台则是此类创新的基础。

张大伟则表示,学区房的存在意味着教育资源本身的稀缺性,如果允许租房者享有学区房的名额,那么房主可能会买卖该名额,租金也将随之上涨。

法制化推进

建设官方租赁平台,规范租赁市场,只是我国住房制度改革中的一步。

根据中国指数研究院报告,从各个国家情况来看,在租赁市场的供应体系中,可大致分为由政府主导的保障性租赁住房、及由租赁机构或私人提供的社会化租赁住房,其中八成以上为社会化租赁住房。

在占比极高的社会化租赁住房中,租户的合理权益得到了较好的保障。如美国纽约市2014年调查数据显示,租房家庭中,在当前住房中居住时长超过10年的比例达23.5%。

这离不开住房、租赁相关法律制度。如美国的租金管制制度(Rent Control)在保障其租赁市场平稳发展方面发挥了重大作用。以纽约为例,其租金管制制度规定了房东必须提供的一些基本设施,同时设置了租金涨幅上限。

在纽约市租金管制房屋占比最多的曼哈顿核心区,租金管制下的房租约为市场价格的一半。这一措施对北京、上海等中心城市的房地产市场调控具有借鉴意义。

在租赁市场极为发达的德国,有一整套法规体系保障房东和租户的利益,其中更倾向于弱势的租客。相关法律法规对租金做出了一定限制。

中国指数研究院认为,像发达国家一样,未来我国住房拥有率或将逐步下降,更多人口将进入租房市场,社会租赁将迎来极大发展,这个市场需要相关的法律法规保障。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,促进房地产稳定健康发展,未来要在调整住房发展内涵和住房发展定位的基础上,推动住房法的制定和出台,推进住房政策的法制化。

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