政策奏响成品房新乐章 老调弹出房企机遇与难题

（原标题：政策奏响成品房新乐章 老调弹出房企机遇与难题）

编者按成品房时代不可阻挡地来了。最新的消息是，10月17日，成都发布新政，2022年底全面实现住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。事实上，今年以来，海南、河南等地就已经出台了推进成品房发展的新政，而北上广深等一线发达城市，更是早在数年前就推出了成品房的相关政策。

在楼市调控不断加码的背景下，各地为何要积极推进成品房的普及？对房价会有什么影响？购房者能否接受？普及成品房对装修、建材等产业链将产生何种影响？成品房如何保证装修质量？装修风格如何满足居住的多样性和个性化？如何实现众所期待的绿色环保？……针对这些热点问题，每日经济新闻记者进行了深入调查。

每日经济新闻记者 蔡雅芸 每日经济新闻编辑 曾健辉

你是否已经发现，“成品房”的时代洪流已向我们滚滚而来。

就在10月17日，成都市政府下发文件，文件中明确，到2022年底，全市范围新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例将达到100%。实际上，此前国内包括北京、上海、浙江省、海南省和河南省等省市都已出台了按成品房交付住宅的相关政策。

当成品房、精装房更多地被市场推进，“毛坯房”、“清水房”等形态逐渐消失，这到底是时代发展的产物还是楼市调控的需要？

另一方面，面临热点城市土地资源不断紧缺，精装房已成为开发企业扩大利润空间的途径之一。保利、万科、恒大、绿地和绿城等品牌房企都提高了精装房比例，其中万科、恒大新开楼盘已实现全部精装交付。不少房企推行精装房，也意在减少建筑和装修垃圾。

　成品房推进有所加速

近日，成都市提出，将推进成品住宅发展，确立2017至2020年底，成都市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房，中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%，郊区市县逐步达到80%；到2022年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%。

成品住宅的建设推进，无疑将减少建筑垃圾的产生。

成都市相关文件中就明确称，成品住宅建设可大幅度减少建筑垃圾、粉尘和噪音污染。推进成品住宅建设，有利于提升城市环境品质，推动建筑节能减排和绿色发展，促进建筑业、房地产业转型升级；有利于优化住宅产品结构，减少投资性购房，促进房地产市场平稳发展。

过去5年，我国城镇化率年均提高1.2个百分点。随之而来的是建筑垃圾、粉尘和噪音等给城市环境带来的压力。据中国科学院的研究报告，我国每年产生的建筑垃圾为24亿吨左右，占城市垃圾总量的40%。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁接受《每日经济新闻》记者采访时表示，成品房是房地产市场发展到一定阶段的时代产物。但是在市场转型过程中，成品房市场也呈现出复杂的发展态势。

事实上，早在18年前的1999年，国务院办公厅就发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，首次提出一次性装修的概念。

2001年，上海市率先推进新建住宅全装修的工作，并在2003年落实了全装修项目231个。2002年，住建部印发了《商品住宅装修一次到位实施导则》的通知，文件提出了“全装修住宅”的概念。2008年，住建部发文，鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。

四川省建筑科学研究院教授级高级工程师韦延年向《每日经济新闻》记者表示，不论成品房还是全装修住宅，都指向建筑土建和装修一体化，也就是都在按照全装修房标准向购房者交付。

记者注意到，目前，各地方的成品房政策中，对交付标准的要求以“达到基本入住条件”为最低基础。这包括了厨卫设备，套内管线及开关插座、所有功能空间的固定面铺装或涂饰等。

“不能把现在的成品房等同于精装房。”西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，由于交付标准不一，未来市场上也会出现简装、精装和豪装等不同级别的产品。而政府制定的成品房概念，只对交付标准提出最低要求。

　对房企建造提出新要求

举例来说，此前，市场上的新房交付多以“清水房”、“毛坯房”为主。两者相比，清水房墙面会涂有一层白腻子，地面较为平整。但购房者装修过程时，大多会将这层白腻子铲除，地面也会重新找平。因此，成品房所指向的标准化、集成化、模块化装修方式，能有效避免二次装修产生大量的建筑垃圾、粉尘及噪音污染。

一开发企业相关负责人对《每日经济新闻》记者表示，成品房交付政策的出台是顺应社会发展潮流，推动社会进步的举措。毛坯房二次装修带来的污染、浪费、扰民等问题由来已久，但大家都无可奈何，而成品房交付就可以一举解决上述问题。

不过，成品房也会对开发企业的建造技术提出新要求。相应地，企业从设计、施工到装修等多个环节，都会不同程度地增加投入。

刘璐认为，目前，市场对成品房有两种截然不同的看法：一是对单位价格上涨、缺乏个性化持拒绝态度；二是认为装修资金可用个人住房贷款途径进行按揭支付，是好事。

记者了解到，尽管银行机构也会提供个人装修贷款的服务，但类似消费贷的申请门槛、利息水平会比个人住房贷款高。如某国有银行的地区分行，就将个人装修贷款的门槛设为300万元，并且利息水平也较基准上浮了30%~40%。

对市场未来变化，据宋丁预测，未来也许会有70%左右的住房供应是来自于政府供给，包括共有产权住房、公租房、长租公寓等，这些都会是成品房标准交付。他认为，成品房的供需市场还没有完全对接起来，特别是企业成本增加的合理性，技术标准特别是文化认同等，要让市场无障碍地接受，可能还需要政策和产品升级等方面做深入研究。但他认为，应把成品房作为社会消费品的基本组成部分去看待，虽然每平方米单价比清水房会增加，但规模化后能节约消费者的装修成本。