合景泰富拿地迅猛新入13城 年内冲击300亿销售

（原标题：成长型房企样本：合景泰富拿地迅猛新入13城 年内冲击300亿销售）

2017年，合景泰富地产登陆港交所已是第十个年头。

其间表现可说不温不火。但自2016年以来，合景泰富开始发力，业绩大增的同时投资力度也在不断加大。

2017年截至10月，合景泰富地产新进城市达13个，共落子25城，土地储备权益建筑总面积达1640万平方米，可支撑其未来三到五年的盈利增长。

作为一个中小型房企的成长样本，今年，合景泰富也实现了百亿到千亿的跨越。财务数据显示，2007年合景泰富刚上市时总资产为189.75亿元，到2017年上半年，这个数字已变成1150.55亿元。

合景泰富地产集团执行董事孔健涛表示，十年间，合景泰富已完成从房地产开发商到城市综合运营商的角色转变，指向下一个量级跃迁的深化布局正在全面铺开。

总资产增至千亿

2007年，合景泰富在香港上市，同时，公司也走出广州辐射全国，进军华东苏州、西南成都和海南陵水，随后又于2008年1月拓展至北京，形成布局全国四大区域的发展格局。

当中国房地产一路高歌猛进，多数房企不约而同选择通过标准化模式实现规模快速扩张之时，合景泰富地产显得稳扎稳打。尽管在土地储备和布局城市数量上，过去十年均实现持续增长，但并没有成为规模为王的公司，而更注重规模与利润的平衡。

2017年上半年，合景泰富实现合约销售178亿元，同比增长22% ，在全国房企中排名44位，具有一定规模优势。

中报显示，截至6月30日，公司收入约达78.57亿元，同比增长44.2%；完成权益预售额约146亿元，同比增长28%，完成全年权益预售目标280亿的52%。据接近合景泰富的人士表示，公司今年销售或将冲击300亿。

与大多数房企不同的是，在销售稳定增长的同时，合景泰富的毛利率和净利率始终保持高位。2017年其上半年的毛利率和净利率分别为36%和19.8%，毛利率较2016年末增长了1.4个百分点。

不过，从去年开始，受行业规模化提升影响，合景泰富开始展现出比以往更为积极的策略。在土地储备上动作频频，拿地策略亦更积极。特别是今年以来，除了联合龙光地产和龙湖地产拿下香港鸭脷洲利南道和九龙启德地块，正式挺进香港市场外，截至10月份，公司先后获取武汉、徐州、苏州、合肥等多个地块，新增权益总建筑面积513.2万平方米，其中新进城市达13个之多。

在资金方面，合景泰富融资多元化，以期改善融资结构，平衡境内外融资比例。今年以来，合景泰富在境外融资市场发行3笔优先票据，其中2笔年利率6%，发行金额合计5亿美元，剩下一笔为9月发行本金为2.5亿美元，年利率为5.2%的优先票据，均主要用于再融资。

截至6月30日，合景泰富在大湾区土地储备的建筑面积约为515.9万平方米，占总建筑面积的43.5%，此外，在上海、杭州、南京、北京、天津等经济发展强劲城市持有的土地储备占总土地储备建筑面积的19.2%。

合景泰富方面表示，以广州、深圳等为中心的粤港澳大湾区和以上海、杭州等为中心的长三角城市群将会是公司未来战略布局的重点，并逐步向周边更多城市辐射深耕。

美银美林认为，合景泰富地产有约45%土储位于大湾区，属同业中最高之一，将受惠于该区物业市场发展前景。

转型城市运营商

随着城市化运营的加快，各大房企纷纷争当“城市运营商”，努力将住宅业态拓宽至更多商业型业态，合景泰富也不例外；也因此，投资性物业将是其未来住宅开发以外的重点发展方向。

“当城市拥有多元房地产业态后，如何去组合这些业态并进行有效规划，又如何使之接轨城市建设规划，这才真正进入到城市综合运营商的状态”，孔健涛表示。

他介绍，合景泰富一直在布局并串联包括住宅、商场、酒店、写字楼等多元业态，打造满足人们日常所需的巨大生态圈。

截至2017年6月，合景泰富通过自营及加盟共拥有6家酒店；在商业广场方面运营能力相对稳定。例如2007年开业的广州合景国际金融广场，十年来，年出租率保持在90%以上。

公司还在一二线城市拥有超过100亿元货值的写字楼，这将为销售和利润的快速增长提供保证。合景泰富营销及市场部总经理杨欢在中期业绩会上表示，预计2020年将落地写字楼项目14个、酒店14个、购物中心8个，经营性物业可租赁面积超200万平方米。其也在试水长租公寓。合景泰富地产执行董事兼主席孔健岷透露，预计未来合景泰富长租公寓总量可以达到4-5万间。

合景泰富计划于2018年10月在成都推出长租公寓高端品牌“逸舍”，可租赁面积3.5万平方米，共计229个房间。中端品牌长租公寓“昕舍”则将在广州、深圳和上海推出，总建面约110万平方米，提供约15000个房间。

2017年中报显示，公司物业投资、酒店运营及物业管理分别产生1.29亿元、1.98亿元和1.96亿元营收，延续过去五年保持增长的势头。

杨欢表示，2017年上半年，合景泰富租金收入达5.9亿元，而2016全年为9.6亿元，预计2020年经营性物业收入将达到人民币30亿元。

里昂证券在研报中指出，虽然合景泰富在一二线城市的土地储备可用6.5年，收益率只有6%，但随着更多投资物业落成，未来3年的经常收入可以翻倍。

孔健岷表示，公司目前已拥有完整的物业开发体系和均衡的产品组合，产品涵盖中高端住宅、服务式公寓、别墅、写字楼、酒店、购物中心等各种类别，逐步实现了城市综合运营商多维度的角色构建。