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李一戈:地产界也要深入学习十九大精神

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有朋友看了我这个标题,不以为然,地产界当然也在学习十九大精神。不仅国有开发企业在学,民营开发企业也在学。譬如,碧桂园集团党委就在第一时间组织全体党员学习十九大报告。有其他民营开发商还组织了十九大报告宣讲。

当然,我这里指的,是结合企业主营业务来学习。之所以有这个建议,是看了中国城市科学研究会的理事长仇保兴的一个演讲,深有感触。仇保兴是原住建部副部长。

现特将仇保兴11月15日在中国民生银行主办的“中国不动产金融年会2017”演讲的主要内容转摘如下:

十九大报告有三句话对房地产影响是比较大的。第一句话,要建立健全金融的监控体系,守住不发生系统性金融风险的底线。第二句是要坚持房子用来住的、不是用来炒的这样一种定位。第三句是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。所以这三句话,一是守住,二是坚持,三是建立,就概括了整个房地产未来一些动向。

调控房地产是一个复杂的系统运作。第一,要把投机和投资的属性降低,把金融的杠杆率不断下降,这样系统韧性就增强了。第二,通过改善低收入阶层的住房供给体系,来改善系统的脆弱性。三是增强系统的韧力,摆脱房地产投资和土地财政依赖症。这样一来,“黑天鹅”也好,“灰犀牛”也好,我们都能从本质上来加以抵制,消除它的风险。

我个人非常赞成仇保兴的总结。守住、坚持、建立,三者之间有着非常紧密的逻辑关系。

房地产占有的资源,尤其是资金、土地和不动产资源,在整个国民经济体系里,是举足轻重的,如果房地产领域出现系统性风险,都有着巨大的毁坏力。“守住”就是“稳住”的意思,中央一再强调稳定房地产市场,立意就在于此。

过去一年多来,中央政治局会议几次提出抑制资产泡沫,此处的资产泡沫主要是指房地产泡沫。要抑制泡沫,就不能让它再膨胀。而如你所知,过去10多年,推动房地产泡沫生长的一大动力,就是投资投机性需求,尤其是投机需求。

由此出发,房地产调控的主要着力点,就要压制房地产投资投机属性。从限购限贷到限价限售,均是为此服务。中央提出“房子用来住的、不是用来炒的”,就是逻辑的必然。

“房住不炒”是方向,抑制泡沫、守住风险是手段,最根本的是制度的重建。其实,多主体供给、多渠道保障,早在取消住房实物分配就提出来了,新的提法是“租购并举”,将住房租赁放在了前所未有的战略高度。

说实话,很多朋友包括地产商,没有意识到房地产租赁市场的重要性。大家在讨论时总会提到一个问题,如果从投资收益的角度,很难解释,万科、龙湖以及世联行等为何重金投向长租公寓。显然,它们是从企业中长期战略出发进行布局的。

毫无疑问,住房租赁又是一个万亿级的市场,离不开金融的支持和创新。这方面,建行已先行一步。近日流出来的建行总行一份文件《住房租赁贷款管理办法(试行)》显示,租赁住房建设运营的金融需求,贷款期限最长可达25年。该行已在深圳、佛山展开大规模行动。

说这些,与我何干?大有关系。

对地产商来说,不管你同意不同意房地产下半场、告别黄金时代的说法,共识是,笨企业随便拿块地就能挣钱的日子已经过去了。何况并不是所有企业都有实力在公开市场抢得到土地。用孙宏斌前述“中国不动产金融年会2017”上的说法,快周转、好产品、市场份额,一个也不能少。

对消费者来说,买房之外,还有一个选择,租房。不是说,现在才有租赁市场,而是说,未来的租赁更稳定、更有保障,《住房租赁条例》也在制定之中。有些刚步入社会的95后就说,没必要非得背负那么沉重的房贷生活。

更重要的是,投资买房获取低风险超额收益的时期正在逐渐远去。且不说限购限贷大幅提升了投资门槛,正在构建的新的住房制度,也封堵了房价上涨的空间,增大了退出的风险。你终会发现,买房,不再是包赚不赔的选择。

我们常说,一种风气、偏好的形成,是用时间丈量的结果。而要摒弃某种风气、偏好,也需要时间的焠炼。习惯是慢慢养成的,也是慢慢校正的。

以上就是我作为地产观察者学习十九大精神的体会。

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