评论：长租公寓是有回报的长线投资

长租公寓是有回报的长线投资

王轶辰

随着楼市调控政策加码，越来越多的机构开始布局长租公寓。在目前的政策和市场条件下，长租公寓短期的赚钱效应并不明显，只有坚持稳定经营、差异化定位的长租公寓才有可能在未来的市场竞争中获得长期稳定的回报

在楼市调控不断加码的情况下，房地产销售和投资出现明显回落。与此同时，住房租赁市场却日渐活跃，长租公寓行业更是成为各路资本的新宠，房企、房产中介、酒店集团、互联网企业纷纷布局长租公寓。目前，全国排名前30位的房企中，已有三分之一进入长租公寓市场。

各路资本涌入长租公寓市场，一方面是因为传统地产开发业务利润率不断下滑，迫使企业寻求新的增长点。在房地产市场高速增长的“黄金十年”，开发销售住宅更有利可图，房企更倾向于“拿地—建房—回款—再拿地”的单一模式。但随着楼市调控的不断加码和日益惨烈的市场竞争，新房市场利润空间受限，而长租公寓可以产生持续收益，自然吸引了企业的目光。

另一方面，住房租赁巨大的市场规模更让企业心动。据住房和城乡建设部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住。围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿元级的住房租赁市场。东方证券的研究显示，到2030年国内的租房群体数量将达到2.7亿人，整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。链家的报告则称，中国房屋租赁市场规模2020年为1.6万亿元，2025年为1.9万亿元，2030年会超过4万亿元。

虽然各路资本已经蜂拥而至，但长租公寓市场挑战与机遇并存。从目前各企业的经营情况来看，更像是“赔本赚吆喝”，不挣钱是普遍现象。

万科自2014年以来便积极布局长租公寓市场，数据显示，万科泊寓目前在全国24个城市拥有2.4万间公寓，但并未实现整体盈利。已试水公寓市场两年多的世联行，除北京红璞公寓外，其余项目均处于亏损阶段。链家旗下的自如运营到了第六年，才在北京实现了微利，其他城市仍处于投入期。

华兴资本关于长租公寓的研报显示，中国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，一个重要原因便是租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高。另一方面，我国市场利率水平较高，造成企业融资成本较高。过低的资产收益率和较高的融资成本，很大程度上限制了企业加杠杆以快速做大的可能性。

在目前的政策和市场条件下，可以预见，长租公寓回报周期长，并不是一个能够赚快钱的业态，但是经营出色的企业，将会拥有长期稳定的回报。考虑到长租公寓行业的这两大特点，入局企业在现阶段必须耐得住寂寞莫被资本冲昏了头脑。

在守住寂寞的同时，长租公寓企业不能只满足于做“二房东”，光靠差价赚钱。长期来看，这样的企业没有出路。传统开发商的思路在新产业并不适用，长租公寓更考验企业的产品定位、研发、运营等能力，更要用服务来延伸产品价值，通过增值服务创造溢价能力。比如，万科旗下的泊寓，摒弃以往冰冷的租房模式，提倡与租客交友、与租客互动的模式。通过举办定期的活动来拉近租客与租客、租客与运营方的关系。

长租公寓无疑属于长线投资，市场的普遍认可也还需要一定时间。对于企业来说，只有做好消费者画像和产品定位，不断提升服务质量，开拓个性化需求市场，提升品牌美誉度和附加值，长租公寓的未来才能走得更长远。