房地产长效机制何处着力？ 防控房地产风险不容有失

房地产长效机制何处着力

“房子是用来住的，不是用来炒的”，在党的十九大报告中，这一备受人们关注的表述，被再一次强调和明确。如何通过多主体供给、多渠道保障、租购并举等制度设计实现“让全体人民住有所居”的目标也成为城市发展的重要课题——

防控房地产风险不容有失

当前房地产调控进入“走钢丝”阶段。但这样的紧平衡不可能长期存在，任何一个富有弹性的系统，必然有冗余的调控机制，有识别风险和应对危机的能力储备。

随着房产价值在居民财产中的比例不断提高，专家普遍认为，加码房地产风险防控不容有失。

国务院参事室参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴指出，大量人口从中小城市流向大城市，只有少数十几个城市有持续吸纳跨省流动人口的能力，更重要的是，这十几个城市的金融资产占我国所有金融资产的一半以上。“一旦这些城市的房地产市场崩溃，也就意味着50%以上的金融资产中的70%突然就没有了，这个问题不容小觑。”仇保兴说。

这在中国人民大学社会与人口学院副院长张耀军的研究中也得到了验证。张耀军指出，我国超大城市和特大城市吸纳的常住人口超过了总人口的50%，相比之下，中小城市的人口吸引力较低。随着大城市规模继续扩张，人口的聚集效应在未来会更加明显。他建议，建立住房市场监管体系，重点关注“房价泡沫城市”的风险防范和隔离。

“当前房价处在系统最脆弱的时候，高售租比、高房价收入比、高房价撞在一起，房地产调控进入‘走钢丝’的阶段。但这样的紧平衡不可能长期存在，任何一个富有弹性的系统，必然有冗余的调控机制，有识别风险和应对危机的能力储备。”在仇保兴看来，削减房地产的投机和投资属性，降低金融杠杆等，是增强系统韧性的长期之策。增加低收入者住房供给渠道、丰富调控主体工具手段等是应对不确定性风险基本途径。强化调控主体的灵活性、适应力和协调性，摆脱房地产投资和土地财政依赖症，则是防范房地产市场“黑天鹅”“灰犀牛”的不二选择。

多渠道增加住房供给

从需求侧出发，针对不同群体的不同需求，在供给侧进行多种住房供给形式的改革和尝试，正在从更大的层面展开统筹。

住有所居，是每个家庭的奋斗梦想。对于外来务工人员、新就业大学生等城市“夹心层”和弱势群体来说，如何让他们居者有其屋，更是着力的重点。

“流动人口是我国特别是特大城市中最大的住房困难群体。2016年，中国流动人口的整体规模大概是2.4亿，约占城镇人口的30%，而这些人主要集中在特大城市。”中国人民大学公共管理学院学术委员会主任叶裕民指出，租住城中村私人住房是特大城市流动人口住房的主要形式。然而，传统城中村改造模式面临3大难题，一是排斥性改造，没有考虑农业转移人口市民化的居住和发展需要，不符合新型城镇化发展的需要；二是公共空间不足，特别是生活类和文化类公共空间缺乏，没有形成现代城市居住区相匹配的人居环境；三是交易成本高。随着城中村的改造，流动人口只能不断向外搬迁扩散，越住越远。

“这些流动人口到底能住得起什么样的房子？我们主要还是要通过市场解决。几千万人不能完全靠保障性住房，政府有心但没有这个能力。”叶裕民表示，对广东流动人口的问卷调查发现，他们对住房的可支付能力实际上是分化的。她给出的方案是，以城中村改造为抓手，为大城市流动人口提供“二二四二”的供给结构。具体来说就是，20%的高收入外来常住人口自行购买或租赁住房；20%中低收入单身者居住企业或开发区的职工宿舍；40%中低收入者通过包容性城中村改造，租住农民提供的合法的可支付健康住房；20%低收入者依赖政府的公共住房，以最大限度降低特大城市市民化的公共成本。

中国人民大学公共管理学院住房发展研究中心主任吕萍认为，从供给侧的角度讲，多主体供给、多渠道保障、租购并举这几个关键词之间是互相联系的，而不是孤立的。从需求侧来看，意味着不同的群体可以有不同的定位、不同的选择。构建住房长效机制，要从更大的层面进行统筹，比如城乡之间、地区之间、城市群之间。

2015年，全国人大常委会通过相关决定，推进农村“三块地”改革试点，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。近日，全国人大常委会又通过决定，改革试点期限延长一年至2018年12月31日。

今年8月，国土部、住房和城乡建设部印发方案，确定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。“这是非常重大的突破，对于打破一级土地市场垄断，完善市场机制具有重要作用。”吕萍说。

吕萍认为，“三块地”改革使住房的供地规模和空间规模得到极大拓展，使得城乡住房的局部供求矛盾得到缓解。城乡土地供应关系的进一步理顺，住房保障的进一步完善，城乡居民选择能力的提升，将促进住房市场的健康发展，有助于住房长效机制的构建。

租赁市场加速发力

随着各地租售并举的相关政策接连出台，租赁市场正在加速发展中，不过这种发展也不能一窝蜂，需要因城施策。

近年来，党中央、国务院高度重视培育和发展住房租赁市场，出台了一系列政策措施。近段时间以来，各地政府更是密集出台配套政策，发力租赁土地供应。北京表示今后5年将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。上海则提出“十三五”时期新增供应70万套各类租赁住房。近期多个城市还推出“租购同权”等举措，大大提高了租房的吸引力。

多家银行也宣布进军住房租赁市场。例如，中国银行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署协议，双方将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作。中信银行采用银企合作模式，未来3年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金以及综合金融服务。中国建设银行广东省分行分别与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作，未来5年将在技术、资金、渠道等方面给予大力支持，加快推动广东住房租赁产业发展。“金融机构进入，必将为租客端、供应端和产业链带来非常多的变化。”链家地产研究院院长杨现领说。

长期以来，我国租赁市场以个人分散租赁形式为主，据统计，美国由机构持有或管理房源占比30%，日本高达83%，而我国不到5%。杨现领认为，伴随国内消费升级，房地产信托投资基金(REITs)趋于成熟及租赁制度的完善，规模化的专业运营机构崛起是大势所趋。

据了解，目前除了链家等房产经纪公司旗下的长租公寓外，万科、万达、龙湖等大型房地产企业也纷纷涉足这一市场，还出现了大量独立品牌的创业项目，如新派公寓、魔方公寓、优客逸家等。据杨现领观察，目前集中式公寓增速显著高于分散式公寓。

吕萍认为，租购并举是一个动态平衡，相对过去总体上更强调“租”，但不同地区根据不同市场供求会有不同的选择。在杨现领看来，不是所有城市都适合发展租赁市场。三四线城市的库存已经很高，而一二线城市因为房价太高，租赁会有更多的机会。以北京为例，人均居住面积已经超过30平方米，但租客的平均居住面积大约只有12平方米，这是非常大的缺口。

“住房租赁业将成为房地产市场发展新引擎。未来10年，租赁业将是我国房产市场中增长空间最大的市场。”杨现领分析说，租金回报率将平稳上升，租售比逐渐趋于合理水平，B2C模式份额扩大。企业的服务也将更加多元化，全要素运营效率提升，形成“供给—运营—服务”产业链。