文/卢常乐
养老公寓终究还是属于商业房产的范畴，天生具有福利性事业与市场化经营的特点。
随着银发经济悄然来临，养老服务的巨大市场蛋糕开始被诸多社会资本觊觎。综观国内兴起的养老地产投资热潮，不管是何种资本背景以怎样的经营模式落地，企业始终都绕不开的根本性问题是，如何平衡养老公寓公益性与营利性之间的关系。
不可否认的是，往往这二者间的战略取舍能够在长时间内决定涉足企业的生存与发展命运。
一个现象值得关注，曾有位养老产业研究者前两年参观一个以“学院式养老”为标签的养老地产项目，发现“入住率很低，小部分老年人在学院里活动，学院空间很大，没开空调，老年人蜷缩在一块儿，开着电热取暖器练习书法，书法老师也不是最初承诺的书法名家，而是有书法特长的入住老人。”
在业内人士看来，该养老地产项目最初就没有确立以养老地产的“照料与服务”为核心，在公益性与营利性的关系中选择了后者。事实证明，养老地产与普通住宅地产最大的区别就在于养老地产的开发更加侧重于后期的运营与服务，这与普通房地产市场有着本质的区别。
“房子如果卖给了投资者，或者短期内不能来养老居住的老人，后期的话，对于开发商而言十分痛苦，因为社区内的养老设置服务不会因为人少就停止，运营的成本自然无法消解。”该业内人士告诉21世纪经济报道记者，正常的养老机构要能够实现盈收平衡，需要老人的入住率至少达到70%以上。
由此不难看出，社会资本构建养老公寓时，如何解决公益性与营利性的平衡问题最终还是要回归到养老服务的“初心”之上，养老绝非房地产市场营销吸引眼球的手段。房产只是整个养老公寓服务的载体，抑或是整个服务体系的基础与开始。
另一方面，对于从一开始就坚持养老服务的运营企业来说，现实情况可能是企业需要耐得住寂寞，往往可能需要很长时间坚持公益性，方能在未来实现营利性。
在采访的过程中，21世纪经济报道记者发现不少养老公寓在运营过程中长期处于难以盈利的状态中。2016年1月，亲和源在被宜华健康医疗股份收购时，彼时宜华在公告中表示，收购亲和源控股权的战略意义不在于短期的盈利水平。
这其中最根本的原因便是整个养老公寓产业还未形成，从长远来看，目前的养老公寓产业仍然处在商业模式并不成熟的阶段。从近年来国内出现的养老地产投资热潮来看，这并不会阻碍养老地产行业成为资本追逐的蓝海。
本文来源：21世纪经济报道
作者：卢常乐
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