法院：房产新政不必然导致购房人无履约能力

□　本报记者 黄 洁

□　本报见习记者 　张雪泓

房屋是当今城市家庭最重要的财产之一。2017年，北京市密集出台多项新政对房屋市场进行调控，包括首付比例提升、购房资格的认定变化、限购房屋类型调整等，对已经签订的房屋买卖合同的履行产生较大影响，也因此引发房屋买卖合同纠纷大幅增长。北京市大兴区人民法院近日通报，2017年前10个月，该院已累计受理此类案件977件，案件数量涨幅较大。

记者从大兴区法院了解到，在大幅增长的案件背后，不乏部分当事人企图利用新政规避违约等问题，但事实上新政并不必然构成不可抗力或必然导致购房人无履约能力，因此法院在审理此类案件中，并不会轻易适用情势变更原则，只会在查明事实的基础上依法裁判。

今年1月，吴某贷款购买A公司出售的房屋一套，并与A公司签订了“北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)”，该商品房的规划性质为办公。3月26日，房产新政出台，之前不限购的商住、商办类房屋，如果是个人购买，必须符合“名下在京无住房和商办类房产记录”“在申请购买之日起，在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税”两项条件。

新政出台后，买房人吴某以自己无法办理商业贷款为由，起诉至法院要求解除合同、退还已付房款并给付利息。对此，A公司认为，合同的履行并未受到新政影响，根据此前合同的约定，付款方式已经变更为一次性付款。

法院审理后认为，吴某与A公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，应属有效。根据已查明的事实，涉案房屋已经售出并进行网签，合同履行并没有受到新政影响，据此判决驳回吴某的诉讼请求。

承办法官解释说，新政确实规定了商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人贷款。但在本案中，购房人既没有真正申请贷款，也没有依据合同在规定期限内行使解除权。因此根据合同约定，购房人的房款缴纳方式变更为一次性付款。

而在另一起案件中，经中介公司居间服务，瞿某与辛某签订房屋买卖合同，约定瞿某购买辛某手中的房屋，总价款210万元。合同签订后，瞿某依约支付了购房定金，但未办理网签。3月22日，北京市出台房屋新政，瞿某属非北京户籍家庭，按照新政要求不再具有购房资格。为此，瞿某要求解除与辛某签订的房屋买卖合同，要求返还已付定金。辛某虽同意解除合同，但不同意退还定金。翟某于是诉至法院。

法院审理认为，瞿某与辛某签订的房屋买卖合同应属有效，新出台的房屋新政严格解释了买房人“连续5年”的执行标准，瞿某按照新政的确不具备购房资格，且双方均没有其他违约情形。在这种情况下，瞿某要求解除合同是有事实和法律依据的，合同解除后，已收取的定金、房款应予返还。

据了解，房产新政发布后，以前不限购的商住、商办类房屋，如今购买方也须符合限购的政策。还有许多非京籍购买人因不符合上述条件或京籍购买人名下在京已有住房的，签订房屋买卖合同后的确失去购房资格。对此，买受人应举证证明其不具备相应的购房资质。

谈及房产新政对于房屋买卖合同的影响，大兴区法院民一庭副庭长杨怡介绍说，国家关于房市的调控属于宏观调控，具有公共政策性质。对于房屋买卖合同的履行来说，不会达到致使合同不能根本履行的程度，因此不构成不可抗力。而且，2017年房市新政并不必然导致购房人无履约能力，或者必然导致继续履行会对某一方当事人显失公平，也不宜简单适用情势变更原则。法院审理此类案件，一方面坚持公正审理，切实维护当事人的合法权益；另一方面坚持服务大局，确保房地产市场平稳、有序、健康发展。对于企图利用新政规避违约等情形，在查明事实的基础上进行依法裁判，确保合同的稳定性和严肃性，维护房屋交易市场的良好秩序。

买卖合同双方如何避免发生纠纷？杨怡说，双方在订立合同时就要仔细阅读合同条款，尤其是加重自己义务的条款，最大限度确保意思表示无歧义。2017年房市新政不是北京市第一次房市限购、限贷政策，由于房市政策不断变化，无论是购买人还是出卖人，交易过程中均应对政策变化有一定预见性。建议在签订合同时应具体约定，如新政出台导致合同履行发生变化或者不能履行的情况出现双方应如何处理。双方应本着妥善处理问题的态度，新政出台后如若影响合同履行，要第一时间同对方进行联系和沟通，避免双方损失进一步扩大。