银行和开发商争相入场 万亿租赁盈利模式未解

（原标题：银行和开发商争相入场 万亿租赁盈利模式未解）

住房租赁站在了风口上。

12月8日的中共中央政治局会议提出，“加快住房制度改革和长效机制建设”是明年要着力抓好的一项重点工作。

相比此前的“加快研究”，此次的“加快建设”有了更具操作性的意味。而作为住房制度改革和长效机制的开端，房住不炒、租购并举、发展租赁成为当前的重点，新的住房供应体系已初见端倪，与此同时，与住房相关的财税制度等配套改革亦在推进。

12月8日在厦门，万科董事会主席郁亮指出，必须要认识到“租购并举”为什么租在前面；12月9日，万科高级副总裁谭华杰进一步说明，租赁将成为未来住房供应的主要形式。

嗅觉敏锐的不光是地产商。曾在1998年房改时率先推出个人按揭贷款业务的建行，也开始发力租赁金融，服务机构租赁和个人租房。其他诸多银行与地产商、中介代理公司以及各界社会资本纷纷参与其中。

据21世纪经济报道粗略统计，目前建行、工行、平安银行等均已布局租赁金融，万科、龙湖、碧桂园、金地、旭辉等大中型房企也已加码租赁业务。不过，截至目前，租赁市场如何做、如何建立租赁的盈利模式，并没有成熟的路径，多方仍在探索中。

风口上的租赁

一个成熟的房地产市场应该是有租有购。但在过去20年，中国房地产市场基本是以商品房买卖为主的单向度市场，租赁市场长期没有得到发展。

而当下，“租”与“购”的转化已经在发生。郁亮指出，当前重点发展租赁市场，是对1998年以来房地产市场的纠偏，从购租并举到租购并举，要租放在前面。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”开始变成一个中长期的政策基调，未来租赁人群会逐步上升，这对无论银行还是地产的决策，都会产生非常深远的影响。

中国房地产业协会会长刘志峰指出，提供中小户型、中低价位为主的长租公寓，对缓解大城市住房困难有着重要的作用。2016年我国公寓市场规模1.38万亿，预计到2020年市场规模将接近2万亿。

开发商已将租赁视为风口。在众多房企的多元化布局中，以长租公寓为代表的租赁业务几乎已成为“必选项”。记者梳理发现，去年销售额位列前20名的开发商目前均已进入长租公寓领域。

从碧桂园、招商蛇口的远期规划看，其长租公寓业务规模均定在100万间。华菁证券测算，到2027年中国租赁市场将达到5万亿，行业整体管理规模预计为1060万间附近，而龙头公司管理规模约为100万间。

银行也积极投身租赁。在支持机构租赁方面，建行和工行已对北京、广州等地的机构房东许诺数千亿资金投放。 如11月30日，工行北京分行宣布未来五年为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持；12月5日，建行上海分行宣布为碧桂园提供200亿元资金支持以发展长租公寓；

在个人租房支持方面，11月初建行深圳分行推出的个人住房租赁贷款产品“按居贷”则把“期限最长10年，额度最高100万”作为产品特质，利率亦低于同期购房按揭贷款。

据平安银行行长胡跃飞透露，目前平安集团也在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建，希望联手各大房企共同推动这一市场的成长。

据中原研究中心统计，目前已有多家银行与开发商数千亿资金将投入租赁市场。中原预计，作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足租赁的资本与开发商预期将继续大幅度增加。

寻找成熟商业模式

尽管政策推动，各方看好，但仍有不少业内人士指出，租赁市场并非想象的那么美好，其商业模式、盈利模式并未成熟。

“租赁市场现在也有很多问题，比如说税收、利率、土地来源、规范的建立等，做租赁市场并没有那么容易。”谭华杰说，他不太同意租赁是大风口的说法，好像这是发财的机会。

他说，万科做租赁业务的投资决策是人工智能，这和以前开发商直接用加减乘除运算，根本不在一个技术难度等级上，所以租赁市场很不好做。

刘志峰也表示，加快住房租赁是解决目前住房问题的主要途径，但也暴露了租金收入模式能不能在财务上可行，少交税、不交税能不能长期为继等问题。

旭辉董事长林中指出，未来的长租公寓市场，需要解决市场制度、金融工具支持、相关税收的激励政策，以及租赁用地的推出、财务模型等方面问题。旭辉非常关注控制增长率、负债率和利润率，核心就是要控制融资成本。房企要从开发经营、开发销售转向经营持有的模型，中间最大的问题就是综合融资成本，未来的租金回报要大于综合融资成本，租赁的商业模式才可持续。

巴曙松表示，开发商和银行要有合作的心态做一些创新。比如，在当前严厉的调控下，开发商很难卖的房子可以租给银行，银行成立一个房地产租赁管理公司，把十年的租金给开发商，装修管理后再租给租户，构建一定的场景推APP，提供消费信贷、理财、按揭等业务，就把没有流动性的资产盘活了；房子还是开发商的，五年后房子增值再拿回来也很好。

据21世纪经济报道了解，建行在深圳与十几家开发商合作就是类似这种模式。

随着今年来相关支持政策的进场，租赁住房的行业痛点正在被正视。尤其在租赁的土地供应端，多地政府通过推进招拍挂市场低价自持用地、利用村集体用地和企业自有用地等多种方式推进租赁用地供应。

据兴业证券测算，上述措施将大幅提升租赁土地和房源供给，将租金收益率从不足2%的水平有效提升至6%。

未来，随着土地、资金成本下降，租金收益率提升，租赁类REITs和ABS等资产证券化产品有望加快放行。近期，证监会称正加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品，制定相关政策法规，其中租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

近日来相关落地也在加快。10月23日，保利地产发行国内首单央企租赁住房REITs，发行总额不超过50亿元；12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元；12月4日，招商蛇口与建行共同推出200亿元“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）”。

招商证券指出，未来一旦REITs正式落地，通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。链家研究院院长杨现领认为，公寓创业一哄而上的阶段已过去，未来它们将走向不动产资产管理，这代表着真正的蓝海。