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2017海南土地市场年终盘点:成交量跌6成 楼面价涨一倍!

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(原标题:2017海南土地市场年终盘点:成交量少了一半,楼面价涨了一倍!)

2017年海南楼市迎来了成交大年,各项数据创下新高。但土地市场却大幅紧缩,成交量、供应量双双腰斩,楼面价同比翻番,海南低价拿地“窗口”不再。随着招拍挂市场竞争激烈,大房企拿地方式也发生相应改变,兼并购成为不少大房企急剧扩张的新方式,海南不再是小开发商的乐土。

△2017海南各市县土地成交情况(统计时间截止至2017年12月15日)
△2017海南各市县土地成交情况(统计时间截止至2017年12月15日)

土地成交面积大跌61% 楼板价2492元/㎡同比上涨100%

据网易房产统计,截至2017年12月15日,2017年海南土地成交166宗,同比下跌44%,成交面积449万㎡,同比下跌61%,土地成交金额181亿元,同比下跌27%,成交楼面价2492元/㎡,同比增长100%。土地供应同样紧张,供应171宗,同比下跌44%,供应面积545万㎡,同比下跌53%。

△2016-2017年月度土地市场成交
△2016-2017年月度土地市场成交

纵向对比更容易了解土地市场走势。从2014年-2017年,土地成交和供应在2015年达到峰值后开始回落,2017年为近4年最低,但成交楼面价却和成交规模呈反比关系,2015年的楼面价为近4年最低,2017年楼面价为2492元/㎡,同比上涨100%,为近4年最高。这和海南实行“两个暂停”政策不无关系,自2016年政策出台以来,海南调整供地规模,中部市县不再批新建外销房地产项目,库存紧张,房价上涨,地价自然水涨船高。

△2014-2017年海南土地成交与供应量
△2014-2017年海南土地成交与供应量

土地结构调整 住宅用地占比持续下降

海南土地出让结构持续调整,住宅用地出让规模持续下降,自2015年占比39%下降至2017年的34%,商服用地自2014年的29%上涨至2017年的40%,幅度增长11个百分点。

△2015-2017年海南土地成交类型占比
△2015-2017年海南土地成交类型占比

东线仍是土地出让主力 乐东、白沙零成交

土地开发与楼市发展一脉相承,东线作为海南房地产市场发展相对成熟的区域,更受房企青睐,同时也是海南土地出让的重心。以海口、三亚、陵水为主力,2017年东线土地成交面积占比56%,西线成交占比35%,中线自“两个暂停”政策推出后,房地产开发被严格控制,土地成交占比仅9%。

△2015-2017年各市县土地成交面积
△2015-2017年各市县土地成交面积

房企拿地方式转变 兼并购成大房企布局新方式

随着品牌房企入驻,海南土地招拍挂市场竞争更趋激烈。由于供地紧张,大房企也开始抢食小地块,小房企在招拍挂市场拿地越来越难。

早期进入海南的房企,大多以低成本获取大量土地,而失去先机的房企,在后来的土地争夺中,只能依靠“两条腿”走路,兼并购成为另一条快速通达目标的方式。

今年以来,碧桂园、融创、雅居乐、粤泰股份等房企纷纷以兼并购方式在海南多地落子,其中融创和碧桂园最为典型。融创2015年进入海南市场,至2017年,已经在全省7个市县落子,形成全岛11盘的布局。据不完全统计,碧桂园自2011年正式进入海南以来,现在已经形成全岛17盘的布局,尤其是今年以来,依靠公开拿地+兼并购的方式在大三亚及海口等热门区域快速布局。

△201年品牌房企海南拿地概览
△201年品牌房企海南拿地概览

△2017品牌房企海南兼并购一览(不完全统计)
△2017品牌房企海南兼并购一览(不完全统计)

2017年即将谢幕,但是随着更多房企追求规模化,行业集中度提升、规模化竞争加剧将成为行业趋势,未来将有更多的中小房企被兼并,海南不再是小开发商的乐土,拼品牌、产品、营销、资源、实力的时代已然到来。

注明:数据来源于中原地产及海南省国土资源厅,2017年数据统计截至12月15日

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