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租售同权概念股有望成新投资风口

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12月25日A股走势中最亮眼的要数房地产板块的走强,招保万金都在盘中有不错的表现,本栏认为,在租售同权成为未来大趋势的背景下,租售同权概念股有望成为2018年股市最大的投资主题。

原本的租售同权概念股已经缺乏想象空间,未来的最大机会将是普通房地产企业向租售同权概念转型。12月25日房地产板块的集体走强,正是因为有这样的预期存在,投资者希望提前布局,以在2018年获得理想的投资收益。

根据最新的政策,管理层提出了一套很可行的解决房地产矛盾的办法,就是让很多买不起房的人可以通过租房实现居者有其屋。现在租房最大的问题在于不稳定,房东随时都有不续租的可能,房客随时都要准备搬家。假如未来政策性租房和开发商自持租房逐渐成为主流,就能让房客放心地租房,不用总担心搬家的问题。

与此同时,建设银行也有了更新的尝试,即房东可以将房屋交给建行,并签订一个期限较长的租房合同,例如五年。然后房东可以一次性拿到五年的房租,房东早拿钱,房客放心住。建行说这样的模式将于2018年1月8日在广州试点。本栏认为这或许就是未来的大趋势。

可以预见,未来租房市场增长的幅度将会远远高于新房销售,而这一转变过程将对整个房地产板块价值重估产生影响。

过去的房地产板块,主要还是参照市盈率水平来估值,但投资者往往担心他们的高利润能否持续,所以很多时候好的房地产股市盈率水平并不高。按照经典的证券投资理念,房地产股票的估值往往是低于净资产的,现在的香港股市,很多房地产股票价格也低于净资产,而这个经典理论,往往给长期持有A股房地产股票的投资者构成一定的心理压力。本栏认为,现在的房地产股票并没有一个靠谱的估值体系。

现在的开发商拿地,很多都是要求开发商自持,如果将来开发商自持房产越来越多,将意味着房企每年都能产生稳定的房租收入,而这部分收入来源由于非常稳定,可以类比国债,即按照20倍左右的市盈率进行估值,那么房地产股票也就有了相对稳定的估值。

所以本栏说,2018年房地产全行业将会出现重大变革,而房地产上市公司也将因此而重新估值并产生更新的炒作题材,这一过程或许不会在一年时间内完成,但房地产股票的长期机会理论上是存在的。

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