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寸土寸金的日本 竟有巨量闲置土地

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(原标题:寸土寸金的日本 竟有巨量闲置土地)

大量无主土地与继承土地不仅很少产生实际利益,相反与成为负担不无关系,谁都不愿意继承。日本人口减少也使土地需求下降,即便继承了土地也无法出售,而如今居住在城市里的人也不可能去管理这些土地,这也使继承变得毫无意义。

日本人口密度在全世界名列前茅,土地极为宝贵。但蹊跷的是,如今让日本发愁的不是一地难求,而是大量闲置土地找不到主人。无主地面积合计已达4.15万平方公里,占国土面积11%,全国私有土地的五分之一,比九州面积还大!

在正常情况下,不动产所有人故去之后,该不动产继承人应去相关部门履行过户手续。但这并非必须履行的义务,完全取决于继承人的意愿。如果继承人不去履行过户手续,则地产证或房产证上就仍是已故者的姓名,这样房地产机构就无从了解谁是这一不动产继承人。随着时间流逝和新老交替,相关不动产的继承人也不断增加,这就使不动产机构原先的所有人信息与实际情况的乖离越来越大。

据日本法务省此前对全国10个地区的抽样调查,50年以上没有变更登记,没有履行过户手续的土地,在大城市占6.6%,而在中小城市及山区则占26.6%之多,不履行过户手续的多达67%,这自然对土地开发利用及处置形成了极大障碍。例如2016年4月九州的熊本县发生地震,相当多房屋倒塌或倾斜。而重建,必须得到房主授权,但有50多所房子怎么也找不到房主,显著影响了灾区重建。山形县鹤岗市在2015年想了解一下该市2806栋空屋房主的意向,发出问询函后有479封因无法送达被原封不动退回,还有142封则因地址不详而被退回。

有个人口仅1.5万人的小镇,2013年因修建一条公路需占用少量私人土地,于是找地主沟通。一块仅192平方米的私有地,居然已有三代人未曾履行过户手续,而如今拥有继承权者多达150人,这让房地产部门根本无法确认谁才是真正的继承人。因为其中有些人没有确切的联系地址,还有人已移居国外,根本无从联系。而只要有一个人未联系上,就无法确定继承人,相关征用土地事宜也就无从展开。

这一问题在日本远非始自今日。尤其农村地区,地产簿的名义所有人几十年前就去世了,如今依然没有更名。这对当地集约化农业经营产生了很大障碍,使撂荒地逐年增加。日本各政府部门至今对此苦无良方。因为这涉及诸多部门,例如法务省、国土交通省等。但凡涉及私人产权,没有哪个政府部门愿意积极参与,甚至压根就没有为此事开展过任何沟通和意见交流。

2011年3月日本东北地区发生大地震后,这个问题愈加凸显。如今已成为无法回避的重大社会问题。据东京财团一名研究人员2014年对1718个地方税务局所作的问卷调查,有557个地方回答曾为无法找到土地的继承人而困惑。这实际上就是不动产所有人在“放弃权利”。这在平时还不那么要紧,一旦发生地震等重大自然灾害或相关地方政府打算解决空房问题时,立马就成了紧迫问题。

该如何从制度上来破解这个难题?显而易见,日本对全国土地所有和使用状况这一重要基础信息的掌握相当不充分。虽然分门别类地颁发了房/地产证、固定资产纳税账单和农地账单等,但其内容和精确度参差不齐,难以从一条渠道掌握准确信息。作为国土管理基础的“地籍调查”,从1951年以来已半个多世纪了,可因为人手短缺,经费紧张,截至2016年年底才调查了52%。

在各类记录中,不动产登记簿应该是记载相关信息最权威的。但如前所述,因为过户手续并非义务,所以不动产登记制度只是维护这一权利和交易安全的一种架构,并非为方便行政部门和土地管理部门把握相关信息。此外,即便过户后所有人在迁居后也没有告知新住址的义务。

这当然还与继承土地不仅很少产生实际利益,相反往往成为一种负担不无关系,因此相关继承人之间往往会相互推诿,谁都不愿意继承。另外,日本人口减少也使土地需求下降,即便继承了土地也无法出售,而如今居住在城市里的人也不可能去农村管理这些土地,这也使继承变得毫无意义。

有些土地继承人希望将土地捐献给地方政府,但地方政府只是在需要将这些土地用于修路等土木工程时才愿接受,否则就一口拒绝,因为他们手里还有不少公有土地没找到买家,无意湿手捏面粉。其实,即便日本中央政府,只要不在行政所需的预定用地范围内,也不接受捐地。根据继承财产管理制度,2015年日本政府仅接受了37块土地和2栋房屋的捐献。以目前日本国民的观念变化,让他们主动去相关部门履行继承手续显然勉为其难。

为了防范“找不到土地所有人”的问题继续发酵和蔓延,在许多相关人士看来,当务之急是从继承过户环节入手,进一步简化手续,由专家协助继承人履行过户手续。既然土地继承人不愿继承土地,就该有条能让这些土地回流到公用地的渠道,有个为这些土地找到流转和利用新途径的机制。但眼下这样的选择极为有限。

2017年9月,日本国土交通省召集专家成立了个商讨应对之策的小组,据悉今年该小组将会向国会提交一份议案。但据相关专家透露,鉴于难度极大,只能由国家出面建立一个平台,统一协调和处理。但如今安倍正面对一系列棘手麻烦,恐怕无暇顾及。

(作者系知名日本问题专家)

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