房地产差异化调控的决策依据是什么？

房地产市场的任何风吹草动，都能激起市场和媒体的千层浪。近日，兰州、合肥对当前的房地产限购政策进行了微调，这是否如许多媒体猜测的，新一轮房地产调控放松周期来临？如何判断2018年中国房地产市场的调控前景，各个城市差异化调控的政策依据是什么？将是每个购房者和普通家庭都关注的焦点话题。

房地产调控的政策取向

要讨论2018年房地产市场前景，必然需要关注中央最新的政策动向。

首先，十九大精神是房地产市场制度的长期之“纲”。党的十九大报告关于我国住房制度的表述这样的，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

这一表述至少明确了两大方向：一是此前十余年以投机性、赚取买卖差价为主要目的之一的房地产交易行为将受到明显抑制。换言之，长期来看，限购、限贷、房产税将重点针对多套住房的群体，而居民的自住需求仍将得到不同程度的支持和鼓励；二是市场化、机构化的长期租赁住房，将得到前所未有的政策支持，多元化的住房供应体系将是大势所趋。

其次，从中央经济工作会议看2018年房地产调控之“策”。会议强调了“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”在此可作两点解读：一是当前调控政策的整体方向不会改变，从而保证政策的连续性和稳定性；二是中央将改变当前接近一刀切的严厉调控政策，地方政府和各城市将进行适当的政策微调，差异化调控政策主张将得到落地。

最后，从全国住房城乡建设工作会议看2018年房地产调控具体之“措”。除了中央一贯强调的精神外，住建部特别指出“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三线、四线城市和县城要继续做好去库存工作。”同时，“加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。”

由此可见，此次兰州、合肥等城市微调限购政策是地方政府承担房地产稳定的主体责任、差异化调控政策的具体落地。

哪些城市会跟进优化调控手段

如何“加强市场监测分析，提高精准调控的能力与水平”，实现差异化的调控目标，决策依据将会是什么？又有哪些城市可能会优化调控或放松限购政策，不同城市的购房者可以重点关注以下三方面指标。

首先是前期房价上涨过快的核心城市，其周边三线城市房价调控放松后。一般而言，不同等级城市之间房价的差距会有一定的历史均值。2010年6月份至2016年11月份，全国100个城市中，一线城市与二线城市住宅价格之比由2.4倍上升到3.5倍，一线城市与三线城市房价之比由3.3倍上升到5.5倍，而二线城市与三线城市房价之比则由1.35倍上升到1.59倍。

而在房地产高度市场化的国家中，不同等级城市的房价波动大体是同步的，各城市的房价之比也有一个相对稳定的历史均值。然而，当前我国一线、二线、三线城市房价之比，明显偏离了2010年-2013年间的历史均值。特别是部分二线城市，房价涨幅过快的问题尤为突出。相反，核心城市周边的三线城市，如果与核心城市的房价差距过大，一旦优化调控的政策落地，其价值洼地的特征也将更为突出。

其次，存销比高企、库存绝对规模较高的二线城市，将是优化调控的重点。存销比是反映住房供需状况的一个重要指标。2017年4月份，住建部80号文要求，各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的城市应停止供地，36个月-18个月的城市要减少供地，12个月-6个月的城市要增加供地，6个月以下的城市不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

根据易居研究院的最新统计，截止2017年11月末，全国42个城市中存销比最高的为北京24.2个月，北京存销比高企有其独特性，史上最严的限购、限贷政策加上雄安新区的分流，使得北京住房需求陷入历史低谷。

从全国其他城市的存销比数据看，此次放松调控政策城市合肥、兰州的存销比分别为20.6个月和12.3个月，属于存销比偏高的城市，同样，库存绝对规模较大、存销比较高的城市如大连、沈阳、济南、西安甚至天津等二线城市，后期跟进、优化调控的可能性也较大。

最后，购房者可积极介入租金上涨潜力大、对高端人才吸引力较大的二线城市。根据云房数据的统计，当前住房租金回报率超过4%的城市仅有乌鲁木齐和哈尔滨，其他租金回报率较高的城市也都集中在东北、西南等地区。相反，一线城市、东部发达地区二线、三线城市，租金回报率普遍都在2%以下。

随着“房住不炒”政策陆续落地和租购并举住房制度的推进，住房租金回报率逐渐恢复到3%-4%的合理水平，将是各个城市的大趋势。

对于大多数城市而言，租金回报率的上升，要么是房价的回落，要么是租金的提高。租金的上涨，必然要求人口的源源不断的流入。因此，东北、西北、西南地区人口流出较为严重的地区，显然不具备房租持续上涨的人口基础。相反，武汉、郑州、长沙、西安、成都等已经采取吸引人才政策、在周边具有较大人口基数的二线城市，且租金回报率处于2%-3%的相对合理水平，同时租金上涨的潜力较大，这些城市可能是后期优化调控的城市。