李一戈：楼市去投资化的蜕变过程

（原标题：楼市去投资化的蜕变过程）

李一戈

有些企业是年底制定来年的目标计划，有些企业则是年初。而房地产开发企业，销售任务大都是年初经过一轮轮的讨论甚至激烈的争论，才能确定下来。

免不了要探究一下政策会如何。也就是今年的房地产调控会怎样。绝大多数从业人员，都关心所在行业的政策走向。但关心是关心，期望是期望，幻想就没必要了。

前不久，某个非热点省会城市调整了中心城区与偏远城区的限购限售政策，其实是为了更加精确有效地实施调控，有些自媒体夸大其辞地说是在放松调控，要么是没看通知就胡写，要么是故意装没看懂。

有些城市，为了吸引人才，提供一些人才住房优惠或住房补贴。这本来是沿袭多年来的正常做法，却也被严重偏差地形容为变相松绑。在我看来，城市之间的竞争，本质上是人才的竞争。要留住本地优秀人才，吸引外来优秀人才，房子无疑是最适宜的砝码。用极少量的房子这种公共资源，招致大批稀缺的人才资源，这比单纯的抢项目、招商引资强百倍。

毫无疑问，今年房地产调控仍将坚持下去。对少数城市的政策微调进行牵强附会的解读，是不折不扣的误导。我们都知道，有些房企，特别是急切地想从第三梯队跑进第二梯队，或者是想从第二梯队跑进第一梯队的，制定了比较宏大的目标。如果这些目标是基于企业自身的城市布局、融资能力，实现的可能性还比较大；但如果是相当部分寄托于政策的大调整，那就比较值得担心了。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话大家都是耳熟能详了。意思也都明白，就是住房去投资化。但有些地方、机构、个人可能一下子适应不了，或者说还在适应之中。

比如，有朋友跟我说，有些地方，GDP离不开房地产，如果继续调控下去，没有了卖地收入，这些城市的财政会比较困难。这种说法似是而非。去年调控算得上严厉吧，但全国卖地收入是增长的，300个典型城市的增幅高达38%。如果暂时离不开卖地收入，那就增加土地供应，地价再降点儿。

更重要的是，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。高质量发展的主要内涵，就是从总量扩张向结构优化转变，就是从“有没有”向“好不好”转变。在这种宏观背景下，唯GDP主义政绩观肯定是要摒弃的。这也是部分省份敢于挤掉GDP水分的原因。

无论是之前说的经济结构调整，还是现在说的结构优化，都必须摆脱对钢筋水泥粗放增长方式的依赖。也就是必须扔掉房地产这类拐棍，如果有的话。那些房地产占比权重过大的地方，结构转型宜早不宜晚，越早越主动。否则，就不符合中央所说的“高质量发展”。

房企也有个适应过程。楼市的黄金10年，很大程度上是楼市投资的黄金10年。作为最大受益者之一的地产商，要说不怀念这段时期，就显得不够真诚；但如果认为这样的时光能再持续10年，既不理智，也不现实。

有些地产商心底也清楚，投资化驱动的房地产市场，是不正常的。但人都是有侥幸心理的，300亿级的房企希望等自己快速跨到2000亿级，1000亿级的则希望早日拿到3000亿级的船票——那时再谈去投资化也不迟。

我们都说，中国经济有很强的韧性。房地产市场也有点像。各地经济千差万别，可腾挪空间特别大。去年一二线热点城市调控很严格，一线楼市成交量大都腰斩，但全国商品房销售额和销售面积仍创历史新高，主要是靠二线非热点城市和三四线城市的增量带动。客观来说，这里头，还是存在不小比例的投资需求。

你的三年目标，是不是建立在这种投资需求的基础上呢？

其实个人购房者的心瘾更重。特别是过去多年那些投资买房收益丰厚到不可思议的个人。回过头看，2003-2017年，很难有哪类投资像买房这样，收益如此之高、风险如此之低。曾有知名地产商说，房企收益率远不如小业主（个人购房者），某种程度上这句话是对的。因为房企纳税后净利润率有12%就非常棒了，但如果哪位买房人的纯收益率只有12%，他肯定会认为自己白辛苦一年。

人总是以过往的经验来认知未来。我不止一次两次被问道：不买房，干什么呢？表面意思，没有更好的投资选择。实际意思，也是不愿意做其他选择。挣得又多又快，还没什么风险，哪里去找这样的领域？这也是一种投资依赖。

从楼市黄金10年走过来的机构或个人，都需要经历一种不无痛苦的蜕变过程。也许3年，也许5年。与之相伴随的，正是新的住房制度建立之时。请不要跟政策打赌。