<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易海南房产 > 正文

李宇嘉:控制居民杠杆率是楼市稳定“压舱石”

0
分享至

李宇嘉

日前在一年一度的银行业金融机构监管工作会议上,银监会主席郭树清表示,2018年要打好防范化解金融风险的攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制,系统性风险得到有效防控,并提出十大年度工作重点。

“防控金融风险”是2018年经济工作“三大攻坚战”的重中之重,2017年12月举行的中央经济工作会议也明确了防控金融风险的总体框架,即实现“三个良性循环”(金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环)。也正因为如此,控制房地产金融风险是攻坚战的重点。

在今年的十大年度工作重点当中,有两项是关于房地产的:一是努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和楼市;二是遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。

2017年,银行资金回归实体趋势强化,全年新增贷款上升12.6%,少增近500亿元的情况下,银行业总资产只增长8.7%,“脱实向虚”势头得到初步遏制。2017年,房地产贷款余额增速为20.9%,比2016年低6.1个百分点。其中,个人住房贷款余额21.9万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末低14.5个百分点。

尽管银行总贷款、房地产贷款增速放缓,但居民杠杆率并未明显控制,“加杠杆”需求旺盛。根据央行最新公布的数据,截止到2017年,我国住户贷款余额达40.45万亿元,同比增长21.4%,全年增加7.1万亿元,同比多增8010亿元。

有媒体计算,若加上4.5万亿元的公积金贷款,5万亿元左右的民间或互联网借贷,我国居民家庭杠杆率(债务余额/GDP)可能超过60%,而2007年这一比例还不到15%,2014年初不到40%。也就是说,十年时间杠杆率增长了3倍。

事实上,与2016年10月份启动新一轮楼市调控同步,从2016年四季度开始,监管层就要求通过按揭规模和占比“双控”,以降低居民杠杆率过快攀升的趋势。

具体来说,监管层要求,2016年四季度和2017年,新增贷款中按揭贷款的比例不超过30%,热点城市人民银行月度按揭规模要定量(比如深圳规定每月新增按揭额度不超过80亿元)。

2017,居民中长期贷款(主要是房贷)新投放规模(5.3万亿元)比2016年的5.68万亿元下降3800亿元,月度按揭贷款增速从年初的36%降至年底的25%。但是,居民总贷款却新投放了7.13万亿元,比2016年多增加了8000亿元。由此可以分析,居民短期贷款暴增是主因。

2017年,居民短期贷款新投放了1.83万亿元,接近上年同期的3倍,占居民总贷款的26%,占比增加10个百分点。一般认为,居民短期贷款主要是消费贷款。问题是,2017年我国居民社会消费品零售总额增速(10.2%)比2016年仅微增0.2个百分点,城镇居民这一指标还下降0.4个百分点。传统消费贷的主力,比如汽车销售、商品房销售等,或者减少(如汽车)或者保持稳定(商品房销售面积只增长5.3%)。因此可以判断,消费贷有相当大一部分进入了楼市。

而且,2017年各大城市普遍限制高价新盘网签,按揭贷款周期拉长,开发商回款速度下降。因此,对于全款买房,很多开发商给予优惠,也导致很多居民选择消费贷款。

对此,不管是2016年11月三部委(住建部、央行、银监会)武汉会议,还是今年1月13日银监会下发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》中,都明确提出,严格控制发放首付不合规的个人住房贷款,比如综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等。

2017年,新投放居民中长期贷款占总新增贷款的比例为39%,比2016年下降了6个百分点。但是,如果将消费贷款算在内,2017年居民新增贷款占全社会总新增贷款的比例高达53%,比2016年上升了3个百分点。

由此,2016年底监管层提出的居民“降杠杆”举措,即贷款占比和规模“双控”,实现得并不算好。另外,随着金融“去杠杆”提速,加上楼市调控深化,开发商融资渠道开始全面紧缩,银行信贷只投放给地产百强或地方龙头。

但是,在开发商资金来源中,自筹资金却在逐月改善,累计同比增速从2017年2月份的-17.2%逆转为2017年12月的3.5%,这意味着有资金违规进入项目开发。2017年,银行理财和自营资金大量绕道委托贷款、信托、资管计划、有限合伙基金进行表外贷款,或者以“假股真债”形式,投向房地产项目,满足项目资本净要求,甚至参与拿地。

杜绝信贷资金违规进入楼市,这是银监会2017年“三三四十”大检查中的重点工作——“三违反”要求检查信贷是否直接参与房地产炒作,是否在开发贷和按揭中有虚假或违规操作;“三套利”要求自查信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产领域,是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式,向房地产提供融资;“四不当”要求银行表内资金不得借道同业投资,投向房地产企业;“十乱象”要求银行要建立全口径房地产风险监测机制,定期开展压力测试。但是,由于2017年楼市回升,房企排位竞争,项目收购频繁,资金需求强烈导致仍有大量资金违规进入楼市。

2018年,供给侧结构性改革重点之一仍将是“去杠杆”。2017年7月召开的金融工作会议吹响了防风险和“去杠杆”的号角,一揽子措施相继推出。

新年伊始,监管层全面围堵理财、信托、同业、通道等资金违规进入楼市。相比其他国家,我国居民杠杆率水平不算太高,但由于过快攀升,特别是居民借道期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房,被认为是楼市泡沫和金融风险快速积累的一个危险信号。同时,2016年四季度以来,管理层部署的控制居民杠杆率的措施,现在看来效果并非很理想。

因此,控制居民杠杆率首次进入“去杠杆”框架,并成为防范风险重点内容。这也是为何新年未像往常一样释放出新额度,银行依然实施按揭额度、占比“双控”的原因。

对于京沪深等热点城市,监管层明确表态,今年新增房贷占比控制在25%或30%以内。笔者认为,在热点城市继续强化调控,土地价格已被完全管控住的基础上,今年只要将杠杆控制住,资金不会违规进入楼市,即便基于楼市降温和回调,少数城市根据新形势适度修正政策,启动差异化和精细化调控,“一城多策”,甚至以较温和的限售取代“一刀切”的限购,楼市也很难出现明显反弹。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

咨询热线:4001-666-163转3

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
大S最新回应来了!网友:太损了

大S最新回应来了!网友:太损了

你干嘛呢
2022-12-06 16:59:38
毛主席新画像挂上天安门,北京市民质疑道:主席耳朵怎么只有一只

毛主席新画像挂上天安门,北京市民质疑道:主席耳朵怎么只有一只

悦悦侃历史
2022-12-01 17:39:24
北约大军集结,包围俄罗斯领土,马克龙向普京提出三个条件

北约大军集结,包围俄罗斯领土,马克龙向普京提出三个条件

强国网
2022-12-06 15:18:27
外卖下单羽绒服,即时零售成实体门店增收新主场

外卖下单羽绒服,即时零售成实体门店增收新主场

封面新闻
2022-12-06 18:35:19
第一次买足彩666

第一次买足彩666

彩彩大神
2022-12-06 15:03:22
12月6日晚间,广州新增3767例,看看解封这六天市民的真实反应!

12月6日晚间,广州新增3767例,看看解封这六天市民的真实反应!

开水里养活鱼
2022-12-06 18:34:19
揭秘华国锋离奇的身世,1989年,邓小平如何评价他?

揭秘华国锋离奇的身世,1989年,邓小平如何评价他?

文史茶馆2020
2022-08-10 18:43:17
有药店连花清瘟单盒卖百元,涨价超2倍!监管告诫将严打

有药店连花清瘟单盒卖百元,涨价超2倍!监管告诫将严打

红星新闻
2022-12-06 12:30:26
维金斯:库里让我火速归队!他说勇士少啥也不能少了我的防守!

维金斯:库里让我火速归队!他说勇士少啥也不能少了我的防守!

谈球伤感情
2022-12-06 17:40:47
刚刚!陕西这一厅局发布一批人事任免

刚刚!陕西这一厅局发布一批人事任免

国内大事说
2022-12-06 17:34:37
国乒爆出轨打胎丑闻了,好多队员上线吃瓜

国乒爆出轨打胎丑闻了,好多队员上线吃瓜

你干嘛呢
2022-12-06 09:56:30
老板发言质疑哈登,里弗斯帅位不保,恩比德与太阳的交易讨论中

老板发言质疑哈登,里弗斯帅位不保,恩比德与太阳的交易讨论中

体育大朋说
2022-12-06 19:28:05
打成保卫战了!系列爆炸事件后,普京紧急开会:确保国家内部安全

打成保卫战了!系列爆炸事件后,普京紧急开会:确保国家内部安全

娱宙观
2022-12-06 19:13:39
吃降压药,千万要当心这种水果

吃降压药,千万要当心这种水果

PSM药盾公益
2022-12-05 19:58:59
杭州房价五连跌,杭州楼市跌落神坛,杭州楼市分析第61期

杭州房价五连跌,杭州楼市跌落神坛,杭州楼市分析第61期

彭叔说楼市
2022-12-06 16:49:14
钓鱼岛危险了,日本增兵3000人升级战力,负责人与美司令平起平坐

钓鱼岛危险了,日本增兵3000人升级战力,负责人与美司令平起平坐

海拔新观察
2022-12-06 09:39:47
谷爱凌男友身份被扒,大学同学、匈牙利白人、运动健将、身高190+

谷爱凌男友身份被扒,大学同学、匈牙利白人、运动健将、身高190+

莫庚娱乐
2022-12-05 00:53:25
毛主席的追悼会上,100多万人默然肃立,只有一个人坐着

毛主席的追悼会上,100多万人默然肃立,只有一个人坐着

【历史客栈】
2022-12-06 11:17:14
村主任、村书记2023年正式取消?农村今后谁管理?两个看点

村主任、村书记2023年正式取消?农村今后谁管理?两个看点

种田的人
2022-12-02 18:48:16
航天员蔡旭哲出舱

航天员蔡旭哲出舱

环球网资讯
2022-12-04 21:16:14
2022-12-06 22:02:44

海南房产

城投拿地:入场只是开始

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

普京为何驾驶奔驰车视察克里米亚大桥?克宫回应

头条要闻

普京为何驾驶奔驰车视察克里米亚大桥?克宫回应

财经要闻

体育要闻

全军覆没!亚洲足球却赢得全世界尊重

娱乐要闻

李亚鹏妻子晒一家合影 首公开女儿正脸

科技要闻

ChatGPT 5天用户破百万 却突遭Stack Overflow封禁

汽车要闻

选BBA还是ES7? 50万买豪华SUV如何选

态度原创

本地
手机
游戏
旅游
教育

本地新闻

卡塔尔王室抓马起来,甄嬛都活不到大结局

手机要闻

最新安卓机好评榜:小米12S Ultra连续5个月排第一

OPGG显示Crisp签约WBG!

旅游要闻

12月,去漠河,做一场白色的梦

教育要闻

北京将完善教师工资待遇 涉及中小学幼儿园及乡村教师

进入关怀模式