1月70城房价涨幅再度收窄 房企降价端倪隐现

本报记者 张敏 北京报道

2月24日，国家统计局发布1月70城市房价变化情况。其中，52个城市的新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨，13城下跌，5城持平。上涨的城市数量比去年12月减少，下跌的城市数量增加，从而使70城房价的整体涨幅出现收窄。

热点和非热点城市之间的差别仍然清晰可见。大部分热点城市的房价表现为持平或下跌，一些城市的房价已跌回去年同期。广大二三线城市和东北、中西部城市，则继续领跑涨幅榜，但整体涨幅已低于去年末。

这是在去年四季度因市场升温而出现上涨后，70城市房价环比涨幅再度出现回调。有分析认为，传统淡季的到来和楼市调控的扩围，成为房价涨幅下滑的因素。

但此轮变化或将意味着房价深度调整的出现。其中，恒大在年前的降价行为，可能成为房价调整的先声。

热点城市价格跌回去年

在持续了近两年的调控之后，热点城市的房价已经无力反弹。在统计局单列的15个热点城市中，有7个城市的新房价格环比下降，3个持平，5个上涨。同比来看，有11个城市的新房价格跌至去年同期以下。

一线城市中，除广州外，北京、上海、深圳的新房价格全部同比下跌，使得一线城市新房价格同比由涨转跌。二手房价格则已连续16个月回落。

这种调整的局面，以前期房价上涨较快、政策较为严厉的深圳为甚。

有机构统计显示，2018年1月，深圳市新建商品住宅成交均价54240元/平方米，连续16个月下降。

2016年10月，深圳出台调控楼市的“深八条”，提出包括强化限购、差别化信贷在内的8条措施。据深圳中原研究中心监测，“深八条”实施前，深圳的新房开盘销售率基本在60%以上，而整个2017年，这一比例已降至25.2%。

另据官方统计，去年深圳新房成交面积为十年来最低，二手住宅成交套数较2016年下降33.7%。今年1月，深圳的新房成交量仍在下降。

相比之下，二三线城市仍是房价领涨者。今年1月，大连、昆明、襄阳的房价环比涨幅分别为1.6%、1.4%和1.2%，位居70城市涨幅榜前三。但与去年四季度相比，最高涨幅已有明显收窄。

2017年，因板块轮动效应、政策调控不甚严厉等因素，中西部城市和广大三四线城市的交易量大幅增长，并推动当年的房地产市场成交规模创下历史新高。因此，进入2017年以来，这些区域就已经取代一线城市，成为房价领涨者。

在纳入统计范围的70城之外，仍有大量三四线城市房价出现明显上涨。但这一样本内的变化，仍被认为反映出房地产市场不断分化的现实。

多数分析人士认为，楼市调控政策正在三四线城市和中西部区域蔓延，但与热点城市相比，其力度相对较小。因此，房价分化的情况不会在短期内发生改变。

恒大打响降价“第一枪”？

房价涨幅收窄和房价下降城市增多，使得70城市的平均房价涨幅出现下滑。根据统计局测算，今年1月70城市新房价格平均环比上涨0.34%，比去年12月的0.48%有所下降。

自从启动本轮房地产调控以来，70城市平均房价环比涨幅整体呈收窄趋势，但也间或有反弹出现。其中，去年第四季度，70城房价平均涨幅就连续三个月反弹。

这种反弹与房企的销售节点安排有关。为冲击年度销售业绩，房地产企业在去年四季度明显加大推盘力度，使得整体成交量回升，并带动房价涨幅的扩大（主要是二三线城市）。去年12月单月的销售额还创下有记录以来的新高。

分析人士普遍认为，1月70城房价环比涨幅再度收窄，既与临近春节的季节性因素有关，又可归咎为调控政策的持续扩围。

春节长假前夕的2月13日，淄博市对部分区域实施限价、限售等措施。2月14日，济南市济阳县发文调控，提高了购房的信贷门槛，并对新房实施“限售令”。衢州市则提高了公积金贷款的门槛。

央行在近日发布的去年第四季度货币政策执行报告中，也强调，“进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”

我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基调并未改变，2018年全国楼市从紧趋严的政策趋势，以及稳中有降的房价趋势也不会有变。未来全国房价将维持平稳和理性，逐步恢复合理水平。

同策研究院则认为，无论是房价变化还是监管层的表态，都反映出“本轮楼市调整的大趋势已经确立”。

按照同策研究院院长助理张宏伟的观点，历轮楼市进入调整期都会有“大幅降价”或“降价潮”现象的发生。当本轮楼市调整大趋势确立之后，这种现象也难避免，预计会在2018年的二三季度集中发生。其中，前期房价上涨过快的城市有可能率先出现。

张宏伟是根据推盘周期、销售目标、资金兑付压力等诸多因素推断出这一时间节点的。他表示，恒大在春节前的全面降价行为，便是一种先兆。

春节前夕，有媒体报道称，自2月1日至2月28日，恒大地产全国所有楼盘享基础优惠88折，部分项目限量折扣特价房(额外最高95折)。随后，恒大方面确认了这一消息。