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李宇嘉:从春节返乡置业新趋势看三四线楼市前景

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2017年,全国楼市交易量在一二线城市出现下滑的情况下能够再创历史新高,600多个三四线城市异军突起作出了最大的贡献,其占全国楼市的比重从2016年的60%上升到67.4%。从这个角度上说,2017年可谓三四线城市的“楼市年”,当笔者去年春节期间回到老家(西北某三线城市)之时,亲眼见识了返乡置业空前的盛况。

2018年,由于棚改货币化比例有所下降、国家严格限制居民加杠杆等因素的影响,加上需求部分透支、租赁分流,业内普遍不是特别看好三四线楼市。在热点楼市调控“不放松”的背景下,假如三四线楼市也出现下滑,2018年全国楼市将明显回调。

对于三四线城市来说,由于带着一年积蓄的人口大规模返乡,春节无疑成为本地楼市的一个重要契机。今年春节,尽管笔者并未返乡,但从与父母亲朋的交流以及朋友圈所反映的情况来看,三四线楼市返乡置业潮并未迅速退去。

过去,每当笔者问起故乡的大变化,亲朋经常谈起的是谁家小孩考上大学、谁家在外做生意赚了钱等等,但现在谈得最多的往往是谁家在“市里”买了房子。

过去,农村人赚了钱,常常是在村里起上3层楼的房子,再购置耐用消费品比如皮卡汽车等,这是彰显生活水平的配置,很少人到城里买房。近些年,随着道路、有线、通讯和物流等网络将城乡高效地连在一起,农村居民进城看病也能获得“新农合”、“新农保”的支持,作为消费升级的进城购房,也开始迅速崛起。到大城市周边的三四线城市或者在老家的三四线城市购房,就成了一种选择。

春节前,安居客发布的《2017~2018返乡置业报告》显示,59%的大城市受访人群有返乡置业的意愿。其中,34%的受访者是因在工作城市买不起房或限购而作出返乡置业选择,33%希望改善长辈和孩子的居住条件,23%希望日后回乡发展有个落脚点,只有10%的人是为自己手中的闲钱找出路,也就是投资。

这意味着,返乡置业的主流并非投资需求,而是以首套房购置为主的刚需或自住需求。2017年,艾普大数据与移动运营商合作,对购房人群筛选后发现,三四线城市买房人群中,54.1%来自三四线本地人口,15.7%和28.3%分别来自一线和二线城市;购房年龄主要在36~45岁、46~55岁两个阶段,占比分别为31.2%和38.5%。这意味着,在进城购房人群中,大城市就业人群返乡是主流,而成家生育、父母为城里就业子女购房是主要驱动。

安居客的报告还显示,返乡置业人群中,一半以上年龄超过30岁,单身人群的比例仅为19%。打工一族中,80%来自三四线城市及周边城镇,但近七成分布在一、二线城市工作。这也说明,外来务工人群也好,大城市就业人群也好,一旦步入结婚生育期后,就有了买房并在城市“扎根”的强烈诉求。

目前,全国1.7亿外出农民工中,70%集中在前30大城市,60%的举家迁徙,70%的在就业地城市工作2~3年;大城市就业人群多为年轻群体的大学生。近年来,由于大城市房价上涨造成置业困境,在国家鼓励回乡创业、乡村振兴,传统产业从沿海转向内地的大背景下,借助返乡置业在城市站稳,或为下一步工作或退休做准备,这已成为普遍趋势。

据国家统计局发布的《2016年农民工监测调查报告》,由于城乡均衡发展,传统产业内迁,国家加大扶贫开发、转移支付、基础设施建设,而大城市日渐成为主导产业的服务业对大龄农民工就业吸纳弹性较低,农民工越来越倾向在本地就业。2010~2016年,外出农民工规模增速分别为5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%,外出农民工占农民工总数的比例也从2011年的62.8%下降至2016年的60.1%。从农民工流入地看,2016年东部地区务工的农民工(15960万)比上年减少48万,而中部、西部、东北则分别增长147万、275万和45万。

因此,考虑到农民工回流趋势,加上其长期适应城市生活,并有一定积蓄,这将成为三四线楼市维持热度的重要力量。同时,防风险、防楼市大起大落以及泡沫“软着陆”的宏观主题下,大城市高房价依旧将维持一段时间。基于成家生育、成为有产者、彰显自己在城市站稳脚跟、防范货币贬值等多方面的诉求,大城市就业人群选择在三四线城市购房,也将保持一定规模。

今年1月份,尽管调控政策偏紧、房贷收紧,但三四线楼市继续保持在高位,三四线项目占比大的龙头房企业绩更火爆,或显示新一轮返乡置业已开启,预计2月份的数据也会比较乐观。

笔者认为,即便2018年三四线楼市不再像2017年那般火热,也仍将维持高位。更重要的是,三四线城市房价上涨固然对返乡置业有推动,但更大的力量来自于农民工、下辖县乡镇村居民或村民、大城市就业人群等,他们通过购房分享城市化红利、结束漂浮的诉求越来越强烈,这种趋势一旦崛起将很难阻挡,与房价涨跌有一定关系但并不算特别大。

另外,国家强调“租购并举”,意在让新市民(务工人员、大学毕业生)体面地租赁,在城市稳定下来,但并不排斥他们买房的诉求,而是量力而行的“先租后买”、梯度消费,这也将成为三四线楼市健康发展的保障。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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