融资渠道收紧 房企分化加剧

2018年以来，房地产企业融资渠道从银行放贷、国内发债、信托融资全面收紧。业内人士认为，大型房企销售回款相对更快，能够更好地适应灵活多样的融资方式。而小型房企资金周转能力弱，在巨大资金压力下可能选择出售资产。2018年房地产行业将迎来并购热潮。

　　监管趋严

房地产企业融资途径主要来自银行贷款、公司债券和非标融资。但这三个融资渠道都在慢慢收紧。中国证券报记者从银行人士处得知，银行贷款方面，多家股份制银行已暂停房地产新增授信业务。

同时，房企的信托渠道融资逐步收紧。2017年，监管部门对信托公司一共开出23张罚单，较2016年增长156%。北京（楼盘）某信托人士表示，2018年高压监管仍将继续。仅2月份，各地银监局就开出了5张罚单。该人士透露，以往公司基本上只与50强房地产企业合作，现在更加谨慎，更关注房企的资金链情况及项目质量。

融资政策高压，房企融资总额下降。据克而瑞监测（CRIC）数据统计，2017年前11月108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%。房企融资总额下滑幅度虽然不大，但融资结构巨变。公司债占比急速下滑，股权融资、境外融资、资产证券化等创新融资占比则大增。

据CRIC不完全统计，2017年前11月受监控的108家房企公司债融资总规模为422亿元，较2016年全年大幅下降91%；股权融资规模则增长明显，规模达到1443亿元，占比为14%，相比2016年全年大幅增长96%。

融资多渠道受围堵，开发商的眼光或瞄向海外资本市场，或创新融资方式。“随着信贷环境进一步收紧，公司债门槛升高，不少房企寻求海外融资机会。”某一线券商分析师李国强（化名）说道。

2017年前11个月，房企境外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，较2016年全年上升11%。2018年这一趋势仍在延续。据Wind统计数据，2016年12月至2017年2月，房企海外发债规模约为53亿元。而2017年12月至2018年2月末，这一数据为643亿元，增长近11倍。

国泰君安分析师刘斐凡表示，海外发债热度大增与发债成本下行存在关系。过去房企海外发债成本较高，但经过10多年发展，房企海外债的评级提升，成本逐渐降低。

融资创新方面，不少大型房企瞄准REITs项目。戴德梁行发布的2017年《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》显示，国内REITs发行呈井喷式增长。截至2017年10月，国内成功发行商业房地产资产证券化产品共计43单，总发行规模1262.2亿元，较2016年增长156.10%。其中，类REITS产品共26单，发行规模609.5亿元。

李国强认为，REITs项目融资与传统的股权债券融资相比，体量小、回款慢，无明显优势，并非主流的融资方式。从盘活资产的角度看，这种金融创新融资方式受政策鼓励，2018年仍将持续。

刘斐凡分析道，房企融资将趋向多元化。多元化的融资渠道有利于大型房地产企业发展。而小型房企融资渠道窄，处于竞争劣势。

分化加剧

业内人士指出，在房地产融资渠道收紧的大背景下，大型房企由于口碑好、销售回款快，可以更好地适应灵活多样的融资方式。而小型房企资金周转能力相对较弱，在巨大资金压力面前可能选择出售资产。2018年房地产行业将迎来并购热潮。

从1月销售业绩看，多家房企销售额再创新高。克而瑞榜单显示，TOP100房企销售金额和面积的总体规模分别同比增长57.8%和43.9%。各梯队的门槛值也在提升，前10位房企的业绩门槛值达150亿元，前20的门槛值达87.4亿元。而上年同期该数据分别为93.2亿元和46.1亿元。

中小型房企的业绩则没有这么乐观，据申万宏源统计数据，在已经披露业绩预告的82家房企中，业绩预增或略增的公司49家，扭亏13家，合计达76%。主流房企盈利能力上行。而18家发布预亏公告的房企，均为转型或中小型房企。

除销售业绩外，融资成本分化也在加深。李国强指出，2017年以前，大小房企的融资渠道无明显差别。但2017年以来，小型房企难以从银行获取贷款，转向利率更高的非标融资，成本上升快。而大房企融资渠道较广，融资成本上升相对较慢。房企融资成本仍将走高，预计到2018年底大型房企融资成本将提高50到100基点（BP），而小型房企则将提升200到300BP。

刘斐凡指出，房企分化成为趋势。与海外成熟的房地产市场相比，目前国内房地产市场资源仍较为分散，分化有利于资源向头部企业集中。