楼市分化明显 “返乡置业潮”热袭

在刚刚过去的春节，各地楼市呈现出不同的局面。一线城市成交有所回升，二线城市成交出现分化，对于三四线城市而言，春节期间的回乡置业潮则将成交充分调动起来，一些房企在热点城市也开启了春节营销系列活动。

根据克而瑞的统计数据，今年春节期间的成交量整体好于去年。但值得注意的是，在国内因地制宜、因城施策的调控背景下，部分去年春节成交火热的城市，在今年春节出现回落，而在另外一些今年成交旺盛的城市，虽然有可能后续维持火热局面，但未来不排除成交量下行的可能，这类城市仍要面临调整的压力。

部分房企发力春节营销

春节期间，部分房企开展了一系列节日营销和优惠活动。各家房企的营销方式各不相同，大致包括降价让利、节庆表演、赠送礼品等。

在降价让利方面，优惠幅度最大的当属恒大。据了解，恒大在春节期间不分地区，不分市场，全国所有楼盘享88折优惠，部分特价房额外享95折优惠，根据支付方式不同，还可享有96至98折不等的购房优惠。

在安徽合肥（楼盘），文一地产的新春购房节活动囊括了合肥当地数十个项目参与，最高优惠15万元/套，成功签约者另享5000至10000元购房补贴。在湖北武汉（楼盘），金地在春节期间举行了“新春钜惠大放假献礼江城欢乐购”的活动。

除降价让利外，也有一些房企在春节期间开展赠送礼物、节目表演等活动。例如在佛山（楼盘），泰禾佛山院子结合岭南传统民俗，在春节期间上演了精彩的醒狮表演，活动现场还安排了“财神爷”派发“利是”。在安徽宿州，碧桂园准备了“红包墙”“砸金蛋”“真人版挑一挑”等活动。而在湖南长沙（楼盘），龙湖地产三盘联动，送出了微信红包、福犬公仔、金条等礼品。

成交同比增长城市销量分化

房企春节发力营销取得了一定程度的效果，根据春节期间（2月12日至25日）易居所有代理项目的大定签约（即真正确认购买并交纳定金）情况，今年与去年同期（2017年1月23日至2月5日）相比上涨幅度超过40%。不过克而瑞方面指出，春节期间各城市销量分化严重。

与去年春节的平淡局面相比，今年北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）的大定签约套数和面积均呈现了不同程度的增长，其中涨幅最高的北京，今年的大定套数和面积分别是去年的13倍和11倍，回升表现非常明显。上海和深圳的大定套数也分别达到去年春节的3倍以上。不过广州（楼盘）的数据变化并不大，套数和面积与去年相比分别减少了19%和10%。

二线城市的分化十分显著。克而瑞数据显示，青岛（楼盘）、沈阳、成都、武汉、重庆（楼盘）等城市的成交维持了火爆的局面。这其中尤以青岛和沈阳表现最为突出，两座城市的大定套数均超过上年春节同期的10倍，大定面积则分别为去年同期的14倍和9倍。成都今年春节的大定套数也是去年的8倍多。

克而瑞分析认为，上述城市的成交火爆，主要是因为城市经济基础和人口吸纳能力都较好，房价抗跌性较强，市场需求也较大。

不过另一些二线城市则呈现出不同的情况。根据统计，海口、郑州（楼盘）、南宁、天津（楼盘）等城市的销量相较去年有了明显的下降，其中，郑州去年春节期间销量套数曾经是所有城市中最高，但与去年相比，今年大定套数下降了68%，面积也下降了71%。

论及原因，克而瑞分析认为，这些城市前期市场火爆，需求一定程度上已经透支，再加上库存压力较大，导致去化周期偏长，市场后继相对较为乏力。

回乡置业者支撑销量

与一二线城市相比，三四线城市春节期间楼市的表现较为活跃。从春节期间易居代理项目的大定签约数据来看，不少三四线城市的春节成交量呈现出翻倍的增长，部分城市甚至翻了数十倍。例如大定套数最多的淮安（楼盘），其数量是去年的59倍，大定面积也达到去年的170多倍。

而从克而瑞此前公布的项目销售情况来看，品牌房企在三四线城市认可度颇高，例如沙县碧桂园，在开盘当天吸引3000人到场购房。

克而瑞分析认为，三四线城市春节成交期间之所以活跃，与人们返乡置业密切相关。由于一线城市购房成本高，不少在外打拼的人选择在三四线小城镇购房，一方面是为了投资，一方面也是购房给父母居住。

另外，春节成交活跃的三四线城市基本都是常住户籍人口比小于1的城市，人口长期处于净流出的状态，经济发展和产业水平也相对不发达，房价也相对较低，这让返乡者作出了“挣一二线的钱，买三四线的房子”的决策。

不过，并非所有三四线城市今年春节都实现销量上升。克而瑞数据显示，洛阳（楼盘）和泰州（楼盘）的大定套数同比分别下降了56%和57%。

部分三四线城市或面临调整压力

克而瑞分析认为，今年春节假期楼市表现优于去年同期，主要还是因为调控政策的作用。2016年国庆期间，国内22座城市密集出台调控新政，进一步加剧购房者观望情绪，致使2017年春节房地产市场降温明显，多数城市成交量降至历史低位。

进入2018年，楼市调控政策层面基本延续平稳的主基调，而各地人才政策也对市场起到了一些助推。克而瑞预计，三、四月份市场有望维系较高热度。

不过对于当前大热的三四线城市，克而瑞分析指出，这类城市的市场红利大都提前兑现，成交量将步入下行通道，尤其是那些房价上涨过快，并且缺乏经济基本面支撑的三四线城市，面临更大的调整压力。