3月广州19盘2095套住宅推新 外围区占7成

由于近期新批预售发放速度放缓，近年宅地供应减少影响一手供应加上客户仍处于假期回流阶段等原因影响，今年三月“小阳春”，广州整体推货活跃度不如去年同期。据中原研究发展部监测，广州一手住宅开盘或加推个盘为19个，共2095套单位。

从区域分布来看，今年3月中心区供应主要集中在荔湾、天河、白云及海珠四区；外围区方面，虽然推货量同比有所下降，但预计推货量仍占总量的72%。

其中，番禺区供应最为积极，亚运城一盘预计将供应600套单位，占总推货量28.64%；其次是增城区、南沙区和花都区。

推新以小户型为主仅有2个全新盘推出

从近三年3月“小阳春”开盘情况来看，今年“小阳春”开盘推货量与近两年同期相比均出现一定程度减少。相对与过往五一、十一黄金周等重要楼市节点而言，今年开发商集中于“小阳春”推货的现象并不明显。

从平均每个盘推货量来看：平均每个盘推货量逐年减少，今年“小阳春”平均每个盘推货量更少，仅110个，同比下降34%。

据广州中原研究发展部监测，一方面由于预售证节奏受控，中心区货量有限，均以少量货量推出为主，楼盘的推货量均仅有50套，因此大幅拉低全市平均个盘推货量；另一方面，相比去年同期外围区大量推货，今年其推货速度减缓，导致全市平均个盘推货量并没有被大幅拉升。

从开盘加推类型来看，今年小阳春只有2个全新盘推出，分别是天河区的新世界天逸和白云区龙湖天奕，其他均为旧盘加推。新世界天逸本次开盘主要推出129-212平方米四房以及272平方米复式五房大户型产品；龙湖天奕本次开盘主要推出182平方米和189平方米的3+1户型和242平方米4+2户型产品。

从开盘户型产品来看，受购房成本、市场需求引导，今年小阳春开盘加推单位主要以75-95平方米的小户型为主。如中心区的越秀星汇海珠湾、珠江金茂府等主要以75-90平方米单位为主；外围区的广州亚运城、云溪四季、保利中航城等同样主要以77-95平方米单位为主。

中心4区小量推货外围区依赖大盘支撑

由于今年3月黄埔区供货大幅减少，导致中心区整体供应量不及过去两年，以老城区小量推货为主要特征，其中荔湾区3盘累计推出200套单位，为老城区供应量最大的区域。

外围区主要依赖番禺亚运城、增城朱村供应新货，其中亚运城3月预计将推出600套单位，针对目前外围刚需板块普遍缺货的情况，预期其成交情况可观；而增城朱村预计推出485套单位；此外，花都区府、花山板块预计将推出140套单位，上述三区为三月小阳春供应较多的外围区域。

今年2月新批预售单位为1105套，同比大幅下降80.97%。广州中原研究发展部认为，预售证减少受春节假期时间变化影响，由于2018年春节假期较晚，不少意向买家仍处于假期回流阶段，从而影响开发商推货计划。

此外，业内认为，今年3月部分热门区域推货量大减，一定程度上与2016年以来宅地供应减少有关。以黄埔区为例，2016年成交宅地仅2宗用地共计20.3万平方米，不及2015年四分之一，加上竞配建、自持等限地价措施陆续出台，实际可供市场销售的面积减少趋势。

从整体供地与一手推货关系而言，2018年新盘供应主要依靠2016-2017年初供地转化，而这一时间段供地量偏少，加上部分宅地以较高价格出让，其理论盈利售价与目前市场可接受价格仍存在明显距离，这一定程度上亦影响开发商开盘速度。

从长远来看，由于2017年全市土地供应面积有所增加，预计2018年下半年开始将有部分新开发项目达到预售阶段，届时一手供应将有望增加。

部分热门区域二手“抢客”明显

根据广州中原研究发展部调研发现，部分区域一手项目正等待“更合适时机”推货，其中主要原因包括“二手抢客”。

从整体市场情况来看，近半年二手成交长期稳定在6-7千宗/月的水平，而一手成交由于供应不足、交易成本变化等原因而出现明显波动，而包括萝岗、增城在内发展较成熟、地铁沿线板块基本处于一手转二手市场阶段，买家选择“次新房”的热情高涨。

以增城为例，近半年阳光家缘中介网签量从去年7月份仅953宗提升至1月份1200宗，增加幅度超30%，市占从13%迅速提升至17%。

同时需要指出的是，增城二手成交基本集中在新塘地铁沿线板块，去年12月底13号线通车后，不少买家看重其便利的通勤条件，尤其相比起目前一手集中的永和、荔城板块，存在明显性价比优势，因而更加吸引买家。广州中原研究发展部认为，这一市场情况对于区域一手项目推货、定价计划存在一定影响。