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中小房企泪别地产 楼市行业并购整合加速

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近期,又有几家房企先后宣布告别房地产行业。3月12日,珠江控股更名为京粮控股,此前该公司已陆续处理掉旗下地产业务;3月9日,中天金融(原中天城投)以246亿元出售旗下地产业务,彻底从房地产转向金融行业。业内认为,中小房企告别房地产行业是受外部环境及内在需求等因素影响, 随着房地产行业集中度不断提升,房企间并购整合频频出现,未来,越来越多的中小房企将被迫面临被收购的境遇。

剥离地产业务

近年来,房企转型已经屡见不鲜,大多数房企选择在主业的基础上进行多元化拓展,而有些房企则剥离地产业务,彻底“转行”。

3月12日,珠江控股正式将证券简称变更为“京粮控股”,证券代码保持不变,这预示着曾经以房地产和物业开发为主业的珠江控股,因京粮控股原有资产的置出及北京京粮股份有限公司100%股权的置入,转型进入植物油加工、食品制造及土地修复行业。

另一家企业中天金融也通过售出地产业务完成了“转行”。中天金融日前发布的公告显示,以246亿元出售该公司持有的中天城投集团有限公司100%股权,所获资金将全部用于支付购买华夏人寿的股权转让款。

资料显示,去年11月,中天金融宣布拟出售的非金融类资产主要包括中天城投有限公司100%的股权和全资子公司贵阳金融控股有限公司所持有的201大厦、贵阳国际生态会议中心、贵阳中天凯悦酒店等房地产类资产。

上述资产皆是中天金融旗下的地产业务,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,中天金融出售旗下非金融资产完成后,也意味着中天城投这家房企彻底剥离地产业务,实现了从房地产企业到金融企业的转型。

中天金融认为,通过此次出售旗下非金融业务的资产与负债,将新增较大数额的现金,有利于降低中天金融资产负债率,提升资产流动性,也对中天金融的金融产业业务板块提供资金支持,尤其是保险领域的布局。据了解,去年11月,中天金融以现金收购华夏人寿21%-25%的股权,交易总价不超过310亿元。

困境下的转身

据悉,珠江控股早在2014年、2015年连续亏损,于2016年9月进入重大资产重组环节,从而主营业务不得不变更为其他。实际上,和珠江控股一样,受内外部因素影响,销售的下滑、不断收紧的资金链及土地市场竞争激烈的压力,成为当前房企面临的三大忧患。尤其是对于中小房企而言,出售资产、退出房地产行业可以说是困境下的转身。

亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示,近几年,中小房企生存压力越来越大,龙头房企进行规模化扩张,不断挤压中小房企的生存空间。

一方面,中小房企面临的最大问题是融资难。在监管趋紧的背景下,房地产行业融资渠道明显收紧,中小房企很难获得低成本的融资。融资难、融资成本高,是中小房企不得不面对的难题,在目前的大环境下,中小房企很难寻找一个可替代的解决方案。

另一方面,中小房企面临着激烈的拿地竞争。龙头房企凭借更低的融资成本、强大的销售能力,可以在土地市场提供资金支撑,对土地价格的接受度更高一些。但是,在全面市场化的土地竞争中,中小房企的处境十分艰难。对于房企而言,缺少土地这个基本生产资料的话,也就意味着企业地产业务的逐渐枯竭。

此外,在成本控制方面,中小房企与大型房企存在一定的差距。大型房企可以凭借规模化优势,来控制开发及运营成本,规模化达到一定程度后也有利于降低成本。但是,中小房企则很难通过此类方式控制成本。

基于上述问题,如今,中小房企处境愈发艰难。从企业自身发展角度来看,退出房地产行业,进入有发展潜力和增长空间的新领域,也是一个“破题”的办法。

行业并购整合加速

在严跃进看来,除了退出,房地产业的并购将持续升温,中小房企还可能面临被收购甚至倒闭的窘境。在这个过程中,整个房地产行业的集中度将进一步提高,房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。

资料显示,去年11月开始,从各大产权交易所挂牌看,房地产类标的物明显增多。有业内人士分析称,一轮新的调控后必然出现一波股权买卖。去年末,开发商们开始“整理”自己的资产,有的抛售一些不符合自身发展的资产,而有的则干脆退出这个行业。于是,频繁密集的地产股权交易开始在各大产权交易所上演。

对于中小房企而言,卖股卖项目的主要原因就是盈利下降以及资金压力拖累,毕竟出售部分资产相比卖房子要容易而且资金回笼更快。

普华永道的一份研报指出,房地产市场的区域冷热不均,房企资金来源严格限制,意味着未来房地产市场份额将被大型房企及正在急速成长的中型房企所占据,中小型房企将逐步退出市场。市场下行,资金收紧压力下,未来卖股或者出售资产的房企恐怕还会更多。

除了收并购频发,未来房地产行业的集中度也将进一步提升。数据显示,2017年,共有144家房地产企业跻身百亿军团,较2016年增加13家,销售额共计82099亿元,市场份额超60%,行业集中度加速提升。

同时, 2017年全国排名前十房企销售额占全国商品销售总额的24.1%,而拿地金额占比为47.6%,拿地金额集中度远高于销售金额集中度,也预示着未来两年强者愈强效应会继续凸显。

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